全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 《物權(quán)法》添新“注解” 遇糾紛有新“依據(jù)”

《物權(quán)法》添新“注解” 遇糾紛有新“依據(jù)”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 725 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

《物權(quán)法》新司法解釋的出臺,進(jìn)一步界定了物業(yè)糾紛中的具體問題 劉建華 攝
  《物權(quán)法》較新司法解釋以案說法(一)

  提要:自從較高人民法院5月24日出臺針對《物權(quán)法》的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《物業(yè)糾紛的解釋》)兩部司法解釋后,本報(bào)熱線陸續(xù)收到讀者來電,希望針對在購房和居住過程中,自身所碰到的一些物權(quán)問題,從媒體上獲得來自法律界更專業(yè)、細(xì)致的解讀。

于是,本刊就此類物權(quán)熱點(diǎn)問題,請有關(guān)法律人士收集一些實(shí)際典型案例展開分析,為碰到類似問題的讀者提供理性參考。

案例一

小區(qū)會所歸誰所有?

  某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下,將位于該小區(qū)內(nèi)的1幢宣傳為小區(qū)會所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤,認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會所,那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有,開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。

  于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉,要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而,開發(fā)商卻表示,盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會所,但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤,在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此,開發(fā)商有權(quán)對該幢房屋進(jìn)行出售。

  同時(shí),A公司也表示,作為該幢房屋的購受人,在購購房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記,已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人,業(yè)主無權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。

  對此,業(yè)主想知道:能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利?

  律師解疑:會所、學(xué)校、地下車庫不屬于業(yè)主共有

  隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及業(yè)主權(quán)利意識的提高,業(yè)主與開發(fā)商關(guān)于配套設(shè)施用房的權(quán)利歸屬問題所產(chǎn)生的糾紛與爭議在近幾年一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢,并已逐漸形成一類新型的房地產(chǎn)糾紛。

  對此,《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》予以了明確界定,建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋(包括整幢建筑物)以及車位、攤位等特定空間,只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。

  也就是說,除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外,通常情況下的會所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋,只要符合物權(quán)登記要求,能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的,均將視為專用部分而不屬于業(yè)主共有。

  因此,就這一案例來說,業(yè)主與開發(fā)商所爭議的會所完全符合新司法解釋對專用部分的三項(xiàng)界定條件,并已實(shí)際經(jīng)登記由A公司(特定業(yè)主)享有其所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上,業(yè)主如果要求獲得該會所建筑的所有權(quán)將難以得到法院的支持。

  但如果業(yè)主們有明確的證據(jù)可以證明,開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí),就該幢房屋的特定用途對業(yè)主進(jìn)行過具體、確定的說明和允諾,并且該說明和允諾對業(yè)主購房合同的訂立及商品房價(jià)格的確定有重大影響的,則業(yè)主可以通過訴訟的方式追究開發(fā)商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任。

  律師提示:哪些屬于業(yè)主共有?

  《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上,從實(shí)踐糾紛解決的角度進(jìn)一步明晰界定了建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物專有部分與建筑物共有部分的各自范圍。結(jié)合《物權(quán)法》及該司法解釋,可以明確建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分均屬于業(yè)主共有:

 ?。ㄒ唬儆诔擎?zhèn)公共道路之外的建筑區(qū)劃內(nèi)道路;

 ?。ǘ儆诔擎?zhèn)公用綠地或者明示屬于個(gè)人的建筑區(qū)劃內(nèi)綠地;

  (三)規(guī)劃明確的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房;

 ?。ㄋ模┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

 ?。ㄎ澹┢渌粚儆跇I(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

  相關(guān)司法解釋條款:

  《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》條、第三條。

  案例二

  民宅商用是否可行?

  廖阿姨住在某單位臨街房改房小區(qū)的二樓,因?yàn)橹苓吷罘奖?,廖阿姨一直感到住得很舒心。但隨著一樓康老伯將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營后,廖阿姨的心煩事也接踵而來:拋開每天難聞的油煙還有嘈雜的喧嘩不說,光想著樓下那被拆得七零八落的房屋結(jié)構(gòu)就夠心驚肉跳一陣子的了。

  為此,廖阿姨還有其他幾位鄰居都多次找到康老伯協(xié)商,希望他能收回房屋重新改作住宅后再進(jìn)行出租。但每次康老伯總是以房子是自己的,別人無權(quán)干涉為由予以拒絕,而較近一次交涉,康老伯更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為拒絕廖阿姨的理由。

  面對這樣的結(jié)果,廖阿姨頗感無奈,她不知道在多數(shù)鄰居都同意康老伯將住宅改為經(jīng)營性用房的情況下,能否要求康老伯將住宅恢復(fù)原狀。

  律師解疑:如何界定“有利害關(guān)系的業(yè)主”

  《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?!蓖瑫r(shí),《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第十一條則確定“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”均應(yīng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。而廖阿姨與康老伯居住在同一棟建筑物中,則康老伯要將自己的住房改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,就必須經(jīng)得包括廖阿姨在內(nèi)的該棟建筑物全體業(yè)主的同意。

  此外,根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第十條款的規(guī)定:“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持?!?p>

  因此,廖阿姨在與康老伯多次協(xié)商無果的情形下,有權(quán)依法向人民法院提起訴訟,請求排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

  相關(guān)司法解釋條款:

  《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條。

  云南八謙律師集團(tuán)律師邵宏

(編輯:yangmin)

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號:點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·海花島

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊(duì)車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號