您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識(shí) > 購房合同你能看懂嗎 看清“四率”購的有保障
購房合同你能看懂嗎 看清“四率”購的有保障
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 522 次
容積率為2.6%,綠化率達(dá)到35%……看著這些專業(yè)術(shù)語,相信肯定有不少購房者似懂非懂,心里一個(gè)勁地犯嘀咕。然而,這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性,因此有必要了解這些專業(yè)術(shù)語的真正含義,并以此作為參考依據(jù)。專家表示,目前與“率”有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和等等。那么,這些專業(yè)術(shù)語跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系,市場(chǎng)上存在哪些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),在此有必要進(jìn)行詳細(xì)解析。
專業(yè)術(shù)語應(yīng)了解
手里拿著一份售樓書,看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字,有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己購套住房,以前從未購過房的他還專門在網(wǎng)上找來很多資料學(xué)習(xí),諸如如何考察配套的優(yōu)劣,如何評(píng)估房型的好壞,如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等,通過一段時(shí)間的突擊學(xué)習(xí),他的確長(zhǎng)了不少見識(shí)。
不過還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語以及相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)時(shí),他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問他,小區(qū)的容積率高好,還是低一點(diǎn)好?綠化率是不是越高越好?老劉沒法解釋。此外,老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話:人均綠地面積達(dá)50平方米,是如何計(jì)算出來的呢,老劉弄不清楚。
的確,對(duì)于像老劉這樣的普通購房者來說,雖然平時(shí)有可能也曾聽說過這些術(shù)語,但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示,這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì),如容積率過高的小區(qū)會(huì)因?yàn)闃菍舆^高而給人壓抑感,綠化率過低則會(huì)使得小區(qū)環(huán)境太差,車庫率太小會(huì)導(dǎo)致停車極為不便,因此作為購房者,有必要對(duì)此有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。
更有甚者,由于各種各樣的原因,目前在這方面還存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如有些購房者一味追求高,反而忽視了住宅其他功能配套,也會(huì)給居住造成一定的困難?;诖?,購房者更要對(duì)這些基本概念有個(gè)全面的了解。
容積率:盡量避免高指標(biāo)
容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值,這個(gè)比值越小,意味著小區(qū)容納的建筑總量越少,人均用地面積越多,居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說呢?上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說,容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè),以及建筑層高也適中,因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū),其容積率只有0.35左右。而位于的樓盤,容積率超過5以上,因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立,讓人頗感壓抑。相比較而言,前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。
而與此同時(shí),高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口,這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁,從而加速其老化。同時(shí),高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議,購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率,如多層不超過3,以小高層居多的小區(qū)在4左右,而高層為主的小區(qū)不能超過5。
綠化率:謹(jǐn)防偷換概念
綠化覆蓋程度高達(dá)40%!如果這樣的樓盤位于的市,會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)?答案肯定是“會(huì)”。
綠化率是開發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念,跟容積率一樣,也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo),可簡(jiǎn)單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率,其中綠地率中的綠地是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,因此,樹的影子也可算入綠化覆蓋率,所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。
但是有業(yè)內(nèi)人士指出,少數(shù)開發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率,因?yàn)橥ㄟ^一些技術(shù)上的處理,均能得到不錯(cuò)的效果,但實(shí)際上綠化面積到底有多少,則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度,除了要詢問綠化覆蓋率之外,還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。
:還要關(guān)注使用率
越高,則意味著購房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒,在某些特定的情況下,會(huì)發(fā)生變化,因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。
一般情況下,是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中,套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分,套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量,因此專家解釋說,對(duì)于一些分若干期開發(fā)的樓盤,一定要注意的變化。
這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說,前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)較初計(jì)算并得到的,由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無法統(tǒng)計(jì)完全,一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積,有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e,這樣得來的自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后,由房屋測(cè)量登記部門通過圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大,因而,這時(shí)的實(shí)際比銷售時(shí)的宣傳要約降低1~3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,專家建議,如果條件允許,購房者不妨直接進(jìn)入樣板房對(duì)室內(nèi)使用面積進(jìn)行測(cè)量,得到套內(nèi)使用面積,計(jì)算出使用率,雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確,但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時(shí),使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷,因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則,會(huì)影響到使用,雖然不低,但是使用率卻打了折扣。
據(jù)了解,跟建筑形式也有一定的關(guān)系,如多層住宅的可控制在 85~90%,小高層住宅的控制在80~85%,高層的相對(duì)較低,一般在75~80%。高層小戶型較不理想,有可能低于75%的水平。
車庫率:必須滿足基本需求
對(duì)于車庫率這個(gè)問題,估計(jì)不少購房者會(huì)在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會(huì)給日后的生活帶來不便。
記者的一位朋友張先生在購房之初并未考慮要購車,因此就沒有想到車位因素。兩年后,張先生有了車,麻煩也隨之而來,每天下班回家是他較難過的時(shí)候,因?yàn)樾^(qū)里的停車位太少,需要很費(fèi)神地找車位,有時(shí)候回來的太晚了,他只能把車停在小區(qū)附近的公共場(chǎng)所,然后步行回家。由此不難看出,小區(qū)的車庫率也不能忽略。
吳茂輝表示,對(duì)于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言,通常的規(guī)定是:車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高,住戶對(duì)停車位的需求會(huì)更高。別墅類住宅車庫自帶,每戶擁有車庫率達(dá)到100%及以上。
專家提醒說,在了解車庫率時(shí),一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫可以購購,由人防工程改建的地下車庫只能租賃。
片面對(duì)待要不得
專家表示,購房時(shí)不能單純追求某些數(shù)值,以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者,容積率與購房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系,因?yàn)槿莘e率較高,相應(yīng)會(huì)有更多的建筑面積來分?jǐn)?,因而每個(gè)購房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率,則會(huì)為之付出更高的土地成本,導(dǎo)致購房成本增加,故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。
此外,對(duì)于而言,也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專家表示,住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套,以犧牲配套而提高,這勢(shì)必會(huì)影響到日后的使用,如樓梯過窄,“大塊頭”的家具便無法通過。
車庫率也不宜過高,夠用就行,一般情況下,中高端小區(qū)的車庫率達(dá)到0.5~1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫率過高,會(huì)造成公攤面積的增多,從而影響到。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫?!背尚黠@ 呵護(hù)國
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71668
- 2海南那么美哪里安家好? 64809
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64717
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57600
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57436
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56065
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50835
- 8在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居??? 50810
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50322
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣