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樓市漲得心慌慌虛火旺盛 現(xiàn)在購房投資不劃算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 565 次
回暖、活躍、急漲、爭購……兩年前似曾相識的一幕,在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量價(jià)齊升,從門前冷落到排隊(duì),逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。
樓市回暖是可喜的,它體現(xiàn)了政府“保增長”一系列政策的豐碩成果,但房價(jià)快速上漲,自住需求明顯受到壓抑,政府“保民生”的壓力加劇。如何處理好樓市問題,已成中國經(jīng)濟(jì)下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。
上半年樓市漲得心慌慌
排隊(duì)爭購、價(jià)格飛漲
研讀國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市上半年房價(jià)數(shù)據(jù),一幅節(jié)節(jié)上漲的“路線圖”清晰可見。
從3月至6月,全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%,呈逐月反彈態(tài)勢。到6月份,銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市已從3月的39個(gè)上升到67個(gè)。全國房價(jià)出現(xiàn)“普漲”格局,差別只是漲幅不同。
市場熱度還在升溫。7月13日晚,南京仁恒置業(yè)一新房開盤,600多套房源引來3000多人爭搶,上千人涌進(jìn)售樓處,導(dǎo)致現(xiàn)場失控,開發(fā)商臨時(shí)停止發(fā)號,較終只得引進(jìn)公證機(jī)構(gòu),對已發(fā)放的3000多個(gè)號牌進(jìn)行搖號選房。
房市之熱迅速傳導(dǎo)至土地市場,“地王”重出江湖。較典型的是北京。在一個(gè)月時(shí)間里,北京的“地王”紀(jì)錄已4次被刷新。
尤其值得關(guān)注的是,地價(jià)與房價(jià)之間的傳導(dǎo)、聯(lián)動顯現(xiàn)。在南京,一邊是某新樓開盤,3175人爭搶600多套房源;另一邊是13家房企爭奪一塊住宅地,樓面地價(jià)從4101元/平方米飆升至7003元/平方米。兩年前飛漲的樓市行情已然再現(xiàn)。
不少人“恐慌性入市”
短期內(nèi),房價(jià)何以逆轉(zhuǎn)進(jìn)而急速上漲?專家普遍認(rèn)為,頭要原因在信貸寬松、流動性充沛。
業(yè)內(nèi)人士分析,流動性充沛了,銀行為追求業(yè)績,只有把錢貸出去,才能獲得息差。一二季度,實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)許多企業(yè)投資、貸款意愿并不強(qiáng)烈。而外貿(mào)型企業(yè)形勢嚴(yán)峻,銀行又不愿放貸,于是只能追著向房地產(chǎn)企業(yè)放貸款。
一方面是開發(fā)貸款大開閘門,另一方面則是個(gè)人房貸“慷慨放行”。套房貸的放松,間接刺激了改善性需求的爆發(fā),這也是房地產(chǎn)市場走強(qiáng)的“導(dǎo)火索”,房價(jià)飆升的另一個(gè)推手是“通脹預(yù)期”。
中原地產(chǎn)對上海6月市場成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn),與3月初相比,頭次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右,改善性兼短期投資性的客戶量約占40%,長線投資客約占20%。
一些實(shí)力不濟(jì)的購房者也跟著“恐慌性入市”。在上海某事業(yè)單位工作的年輕人王波較近“七拼八湊”購了套二手房。他說:“如果現(xiàn)在不購,以后怕是更購不起?!?/P>
新華社記者 徐壽松 葉鋒 韓冰
政府出手調(diào)控初顯成效
地方聯(lián)手打擊捂盤
樓市面臨過大關(guān)。日前銀監(jiān)會要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策。與此同時(shí),上至國土部、住房和城市建設(shè)部等部委,下至上海、北京、深圳等地方城市,均開始對樓市供給給予極大關(guān)注。而增加供給的辦法除了新推土地項(xiàng)目增多外,就是嚴(yán)控開發(fā)商捂盤……樓市保衛(wèi)戰(zhàn)正在打響!
國土部徹查地王
一位接近國土資源部的業(yè)內(nèi)人士向記者透露,7月以來,國土部確實(shí)在組織各路“兵力”在北京等地徹查“地王”狀況。這些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高價(jià)地塊。除了檢查一些土地出讓的合同文本、規(guī)劃情況、付款情況外,國土部還將對“地王”開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管,以確保“地王”項(xiàng)目順利入市。
“其實(shí),今年以來,能開工的企業(yè)都在加速開工,畢竟他們對資金的需求還是較關(guān)鍵的。捂盤惜售者有,但不是普遍現(xiàn)象?!背啥际兰覚C(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人表示。
上海、北京嚴(yán)打捂盤
日前北京市建委緊急調(diào)查開發(fā)商捂盤現(xiàn)象。一經(jīng)查實(shí)捂盤惜售現(xiàn)象,將于近期公示名單,并嚴(yán)厲查處。而此前數(shù)日,上海自房地產(chǎn)市場化以來頭推商品房銷售備案制度。專家表示,上海未有地強(qiáng)化商品房入市進(jìn)度,是要在較短時(shí)間內(nèi)加大商品房供給量。
快報(bào)記者 于兵兵
上海樓市初現(xiàn)“量升價(jià)跌”
一系列保供給的政策效果正在逐步顯效。上周,上海新推商品房源超過5000套,而在上周末政府宣布銷售備案新政后,雙休日新房源即爆增2108套。上海樓市出現(xiàn)了久違的“量升價(jià)跌”態(tài)勢。
數(shù)據(jù)顯示,上周(7月13-19日)上海一手商品住宅成交量為42.88萬平方米,環(huán)比上升4.2%;平均價(jià)格為14836元/平方米,環(huán)比下跌3.7%。上海一手商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌。
數(shù)據(jù)還顯示,上周上海成交面積前10名的樓盤均價(jià)都在2萬元/平方米以內(nèi),其中均價(jià)1萬元/平方米以內(nèi)的樓盤就有5個(gè),這說明更多的購房需求轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊樓盤。
分析師薛建雄認(rèn)為,上海樓市供應(yīng)量的增大與政府加強(qiáng)監(jiān)管有關(guān),“現(xiàn)在的監(jiān)管是‘關(guān)口前移’——之前只監(jiān)管拿到預(yù)售證之后的房源,現(xiàn)在則‘前移’至所有打算銷售的房源,并對保留房源提出要求,這將有效遏制開發(fā)商‘少量多批’、捂盤惜售的做法。”
新華社記者 葉鋒
購不購房不妨聽聽專家的
為抵御通脹貿(mào)然入市不明智
2009年下半年的房地產(chǎn)市場是否仍將一路飆升呢?業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,未來房產(chǎn)投資面臨著一些政策風(fēng)險(xiǎn),如物業(yè)稅是否執(zhí)行、房貸政策是否調(diào)整,房貸利率是否變化等都需要被綜合考慮。
同策研發(fā)主任夏宇表示,根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì),2008年市場的下滑,導(dǎo)致了一個(gè)較大的消費(fèi)缺口,“這一缺口在未來1-2年內(nèi)的爆發(fā),將成為支撐市場繼續(xù)走強(qiáng)的基礎(chǔ)。”他進(jìn)而指出,根據(jù)此前同策研發(fā)的調(diào)研,市場上的購房者主要分為三類:一類是剛性需求的購房人,占據(jù)了30%左右的比例。還有一類是改善性需求,占據(jù)了購房人群比例中的50%-60%,較后的一部分才是純粹的投資性需求,所占比例為10%-20%。
“所以,如果購房純粹是為了投資,在目前的市場價(jià)格下,我個(gè)人并不是特別贊成?!毕挠畋硎?,房地產(chǎn)作為一種投資品種,在持有階段其實(shí)并不是一個(gè)“劃算”的投資,尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發(fā),長期持有的過程中,其租金收益率一般為年化2%-3%,“比銀行利率還低”,加上其變現(xiàn)能力較差,也相應(yīng)增加了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。而且“目前監(jiān)管層面可能再次收緊政策,比如嚴(yán)格控制二套房貸、契稅等優(yōu)惠政策也可能被取消?!币虼藛渭?yōu)榱说钟浂Q(mào)然入市并不明智,尤其是那些自身資金并不充裕的投資者,冒著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)入市,成本可能更高。
此外,如果嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策,已貸款購購一套住房的購房者,再貸款購購套總價(jià)100萬元的普通住房,雖然其貸款額只有60萬元,但參照二套房20年利率(基準(zhǔn)利率的1.1倍即6.53%),其按等額本息還貸月供為4484.04元;而參照一套20年利率(基準(zhǔn)利率的0.7倍即為4.16%),購房者按等額本息還貸月供為4301.11元。二套房每月還貸額比一套房高出182.93元,20年總利息將高出143904.15元。
新華社記者 羅宇凡
快報(bào)記者 金蘋蘋
■新聞觀察
二套房貸收緊能否抑制“虛火”
二套房貸收緊的消息傳出后,網(wǎng)民們對此反應(yīng)不一。一項(xiàng)調(diào)查顯示,3396名網(wǎng)友中,有63.6%的人支持收緊二套房貸,54.0%的人認(rèn)為受影響的將是炒房客,64.0%的人表示自己不會因此而推遲購房。由此可見,大部分的網(wǎng)民認(rèn)為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市“虛火”。但也有網(wǎng)友表示:“套房的定義一直模棱兩可,就像自家的小姑娘,怎么打扮都行。因此,再怎么收緊政策,渾水摸魚的空間仍在。”
深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說,今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元,這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo)。有些貸款沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),反而進(jìn)入了樓市、股市,這樣看,國家對信貸投向進(jìn)行調(diào)控是必然的。
一位上海銀行界的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,長遠(yuǎn)來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行不會輕易在這個(gè)“兵家必爭之地”后撤;況且,從2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來的情況來看,中國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款雖然不良率有所上升,但總體上風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。因此不必過于憂慮房貸的風(fēng)險(xiǎn)。
國世平說,如果二套房貸收緊,將會有力地打擊炒房客,房地產(chǎn)市場有可能重新進(jìn)入調(diào)整期,畢竟“今年以來資金推動型的樓市上漲得太過猛烈了”。
新華社記者 彭勇 葉鋒
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