許多人曾經(jīng)預(yù)測過、期盼過，2009年的房價能夠下跌。然而，今年的樓市不僅出現(xiàn)“小陽春”，而且真正上演了“七月流火”。

　　入夏以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場“價量齊漲”，現(xiàn)在不僅北京、上海、深圳、廣州這些一線大城市房價大幅度反彈，一些二三線城市也出現(xiàn)了月兩位數(shù)字的環(huán)比增長。數(shù)據(jù)顯示，上半年很多城市的商品房銷售均價悄然回到了2007年的高位，部分城市的成交量還創(chuàng)了新高。

　　消費者熱議購房，炒房團卷土重來，“地王”頻頻再現(xiàn)。沒有預(yù)測，沒有征兆，就像車市創(chuàng)了新高，股市漲得咂舌，2009的中國樓市再次上火。

　　意外之火

　　經(jīng)歷了2007年的狂漲，2008年的低迷，面對2009年的樓市，年初幾乎所有的專家、學(xué)者、開發(fā)商都認為：2009年樓市至少還有20%的降價空間，可能回到2007年年初水平，或者會比2007年初的價格再降1000—2000元/平方米，與2006年均價相當(dāng)。

　　那時候，消費者普遍感覺，2009年房價會下降。因為，隨著一系列宏觀政策調(diào)控，開發(fā)商的資金壓力加大，他們將不得不降價促銷來自救。于是，購房人大多采取了持幣觀望的策略，相信2009年房價回調(diào)是必然的，都想等一等，等著抄底。

　　但2009年以來，先是“小陽春”，而后又像脫韁的野馬狂飆，大部分消費者的希望成了幻想。

　　5月份，金融危機的陰霾還未消散，寬松的貨幣政策，促使樓市開始強勢反彈。6月份，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布較新調(diào)查數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%，實現(xiàn)了今年以來全國70個大中城市房價同比、環(huán)比頭次雙雙上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等城市住宅成交面積的同比增幅接近或超過100%，相當(dāng)于2007年上半年的水平。福州、寧波等二線城市住宅成交面積的同比增長幅度在200%左右。

　　深圳、上海、北京等地的房價更是瘋狂發(fā)燒。3-6月份，深圳商品房住宅均價呈階梯式迅速攀升，10971元/平方米、12203元/平方米、12550元/平方米、14758元/平方米，房價不斷刷新紀錄。熱辣的6月，北京商品房住宅成交均價已經(jīng)達到13302元/平方米，比1月份上漲了2864元/平方米，漲幅達到27%；上海商品住宅成交均價高達15525元/平方米，環(huán)比上漲11.83%，創(chuàng)去年6月份以來的新高。

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海說，現(xiàn)在不僅是一手房熱賣，連二手房也很火爆，房地產(chǎn)市場的熱度已經(jīng)超過了2007年，如果說2007年的房地產(chǎn)市場稱得上“兇猛”的話，那么2009年房地產(chǎn)市場可以說是“瘋狂”。

　　出乎所有參與者的意料，2009年的中國樓市，就這樣火了。

　　政策點火

　　是經(jīng)濟危機給中國房地產(chǎn)市場帶來了迅速復(fù)蘇的機會。正如網(wǎng)友戲稱，反危機背景下的政策，將樓市燒制成了“紅臉關(guān)公”。

　　進入2009年，全球金融危機不僅沒有減緩的跡象，而且向?qū)嶓w經(jīng)濟演化成了經(jīng)濟危機。在這樣的背景下，為了走出經(jīng)濟危機的陰霾，為了實現(xiàn)保八的民生目標(biāo)，中國政府出臺了一系列政策，核心為積極的財政政策與寬松的貨幣政策。由此，樓市找到了支撐點。

　　2008年9月，次調(diào)整貸款利率之前，5年以上個人住房按揭貸款利率為7.83%，而5年以上公積金貸款利率則為5.22%。經(jīng)過5次降息，5年以上個人住房按揭貸款利率目前為5.94%，5年以上公積金貸款利率為3.87%。

　　以1套總價為50萬元的商品房為例，頭付15萬元貸款35萬元，還款期限20年，執(zhí)行5次降息后的新利率，月供可減少395.21元，降幅14%；如果存量房貸客戶能夠獲得7折的較優(yōu)利率，月供還款可下降740.06元，降幅26%。購房成本降低了，自然會有較多的購房意愿產(chǎn)生。

　　隨著連續(xù)5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松綁、減免流通環(huán)節(jié)稅費等措施的實施，政策的累積效應(yīng)大大降低了購房的成本，也點起了2009上半年樓市的旺火。

　　二套房貸的松動是房價飆漲的一個轉(zhuǎn)折點。中國社科院金融研究所研究員易憲容說，由于各商業(yè)銀行沒有嚴格執(zhí)行或放開套住房的信貸政策限制，直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求及房價的快速飆升。

　　在易憲容看來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正由消費主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。的確，便利的融資工具，上漲的價格預(yù)期，會使投資需求變得無限大，但此時的購房已經(jīng)不是滿足消費那么簡單。

　　金融危機以來，關(guān)于對二套房貸的限制更加成了擺設(shè)，各商業(yè)銀行可以有各種方式突破限制，幫助投資者享受各種信貸優(yōu)惠政策。

　　易憲容表示，二套房貸的政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟增長的目標(biāo)，對商業(yè)銀行全面突破二套房貸政策的舉動，監(jiān)管部門只好“睜一眼，閉一眼”。

　　來自央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國金融機構(gòu)個人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但在二季度之后開始猛增，上半年新增量達4661.76億元，同比增幅超過150%。

　　火也政策，冷也政策。毋庸諱言，中國的樓市已經(jīng)打上了深刻的政策烙印。下半年的樓市走向，也將更多地取決于國家的政策導(dǎo)向。

　　市場躁火

　　在寬松的貨幣政策下，一季度樓市在“小陽春”的路上跑得緊，各個樓盤開始暗動漲價， 5月份，開發(fā)商明顯感覺到了強勁的購方需求。

　　購房者“購漲不購跌”，讓許多曾經(jīng)持幣待購的購房者開始追漲，自此，房地產(chǎn)商開始毫不客氣地直接提價。

　　房價飛漲，“地王”再生。近期，北京不斷產(chǎn)生動輒幾十億元的“地王”，“地王”拍賣后，周邊房價更是應(yīng)聲上漲。主管部門加大供應(yīng)，開發(fā)商積極拍地，“地王”炒得沸沸揚揚，樓市再次涌動躁火。

　　世界銀行副行長林毅夫說，房地產(chǎn)市場有許多謊話。我們看到，此次房價飆漲的理由沒有改變。諸如，城市化帶來的住房需求、結(jié)婚帶來的住房需求，也就是所謂中國未來強大的剛性需求。

　　開發(fā)商一直用剛性需求解釋房價上漲，但中國的剛性需求到底能支持房價走多遠？專家說，沒有購購力的需求，很難說是一個真實的需求。中國樓市從來不缺少需求。但高房價把真實需求逼出了市場，引發(fā)了過度的投機需求，衍生了大量的泡沫。

　　如果非要用剛性需求解釋上半年房地產(chǎn)市場繁榮的話，也許可以這樣說，被壓抑一年多的剛性需求，在金融危機的背景下，在積極的財政政策與寬松的貨幣政策指引下，在各地保八的各種措施催化下，以令人無法預(yù)測的力度突然釋放，釀成了市場的燥火。

　　于是，一些“炒房團”開始再度活躍，還是那些聲名顯赫的溫州人，還是那些抱著現(xiàn)金的山西煤老板。他們到處購置房產(chǎn)，每到一處必下大額訂單，令該區(qū)域出現(xiàn)供求失衡的局面，誘導(dǎo)投資者、消費者入市，并在很大程度上推高房價。這些投資客在炒高房價的同時，又提高了房價高漲的預(yù)期，形成一條火爆躁動的利益鏈條。

　　錢多而生泡沫

　　上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《通脹預(yù)期下房價走勢》報告用實證的方法分析了股票價格、貨幣流動性、房價3者之間的相關(guān)性。分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格與貨幣流動性之間有較高的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達到0.8。根據(jù)此報告計算出，今年全國平均房價將達到3954元/平方米，同比上漲8%左右。

　　央行從2008年11月起，開始實施適度寬松的貨幣政策，今年上半年累計新增信貸7.37萬億元，銀行大量的資金流入樓市和股市。在天量的信貸支持下，樓市僅用數(shù)月的時間，就讓銀行完成了今年一年的信貸指標(biāo)。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌表示：“現(xiàn)在銀行存款在下降，央行在快速釋放流動性，加上對通貨膨脹的預(yù)期，企業(yè)及財富都在為資金尋求出口，大量資金進入了房地產(chǎn)市場。”

　　有關(guān)報告分析指出，從樓市成交的資金來源看，不少交易資金來源復(fù)雜。但能夠影響房價變動的巨量資金，有的是一些企業(yè)從主業(yè)中抽出來的，有的是股市資金轉(zhuǎn)移來的，有的則直接是銀行貸款。

　　其他行業(yè)不景氣，投資沒有回報，大量信貸資金也在助推房價、股價，低廉的資金成本導(dǎo)致了資產(chǎn)價格的上漲。顯然，購房已經(jīng)不是為了解決居住這一原始而單純的目的，而是轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有耘菽碌囊环N畸形投資行為。

　　真的需要購一套房嗎？

　　錢多砸出來的是泡沫，接下來的問題是現(xiàn)在的樓市泡沫有多大？面對高漲的房價，真的需要購一套房嗎？

　某研究院的一組公開數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，房價收入比較高的為深圳，為15.1，上海是9.7，北京是14.9。在二線城市中廈門、杭州處于高位，分別為13.1和10.9。某研究院副院長陳晟表示，這些城市的房價遠超當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲目沙惺芊秶?，居民購房壓力明顯大于其他城市。

　　擁有一套房子的成本動輒上百萬，對高收入人群而言，房子自然不僅僅是居住場所，也是一種投資品。他們是有投資性需求的人，面對未來可能的通貨膨脹，而現(xiàn)金變?yōu)榉慨a(chǎn)會讓他們覺得更安全。市樓盤以及高端物業(yè)的保值能力強，成為投資者的頭選標(biāo)的也無可厚非。

　　但對于許多普通人來講，高昂的房價帶來的是居住成本的增加，追逐飆漲的房價前要算好一生的財務(wù)賬，或許租房更合適呢。

　　某研究院綜合研究部的研究報告顯示，今年一季度國內(nèi)房產(chǎn)租金回報率已降至4%，相對2001年一季度降低30%，處于歷史低位。數(shù)據(jù)同時顯示，2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%到10%。顯然租金增長緩慢，房價增長過快，也許你用購房子的錢，一輩子租住也用不完。

　　有專家說，要不要購房，關(guān)鍵還要看是否有長期居住的需求。一個人若在同一城市居住超過3年，就有了居住的需求。如果他未來可能遷出這個城市，則沒有在本地的居住需求。當(dāng)然，有了需求，還得看是否有一定支付能力。上述條件都具備了，在什么時間和地點購房，就是需要認真考慮的事情了。

　　面對樓市的火爆，實在購不起房子的人，恐怕是真正的“上火”；有錢但錯過了購房時機的人，恐怕是“窩火”。但永遠不用發(fā)愁購不上，沒購到房，你還可以購房地產(chǎn)股啊。<

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