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二套房貸款政策收緊 專家:公積金貸款超合算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 479 次
面對(duì)收緊的房貸政策,購(gòu)房者應(yīng)該何去何從?專家表示,二套房貸款政策收緊,并非意味著購(gòu)房者不能購(gòu)購(gòu)二套房,而是為了抑制樓市的泡沫。在這種情況下,購(gòu)房者需要依據(jù)自身的情況,制定更為適合的貸款方式。
那么,在房貸政策收緊的情況下,百姓購(gòu)購(gòu)套房如何能夠更省錢(qián)呢?
南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄表示:“由于公積金貸款利率與7折優(yōu)惠后的利率相差無(wú)幾,購(gòu)房者在進(jìn)行套房購(gòu)購(gòu)的過(guò)程中,應(yīng)慎用公積金貸款的方式,為二次置業(yè)保留更大空間?!眀
公積金貸款,購(gòu)房較劃算
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貸款總額在公積金規(guī)定的額度以內(nèi),頭付僅2成,執(zhí)行公積金房貸利率,需要分為兩種情況:情況一,購(gòu)房者沒(méi)有補(bǔ)充公積金額帳戶較高額可貸40萬(wàn);情況二:購(gòu)房者有補(bǔ)充公積金額帳戶的且正常繳存的上限為50萬(wàn)。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究表示:“目前,5年以上公積金貸款利率為3.87%,5年以上商業(yè)貸款利率為5.94%,上浮10%就是6.534%,二者相比差距很大。同樣是貸款50萬(wàn)元,貸款20年,使用公積金和商業(yè)貸款所產(chǎn)生的差距是顯而易見(jiàn)的。按等額本息方式,種情況(公積金貸款40萬(wàn),貸款20年)的總還款額為575186.08元,利息為175186.08元,而商業(yè)貸款額40萬(wàn),總還款717673.12元,利息317673.12元,我們可以看出,使用公積金貸款方式可節(jié)省142487.04元;種情況(公積金貸款50萬(wàn),貸款20年)的總還款額是718982.60元,利息為218982.60元,商業(yè)貸款額50萬(wàn)總還款額為897091.39元,利息為397091.39元,使用公積金貸款可節(jié)省178108.79元?!?/P>
b組合貸款,退而求其次的選擇
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“雖然比不上純公積金貸款劃算,但公積金組合貸款還是比純粹的商業(yè)貸款要?jiǎng)澦愕?。?duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),真正具有省錢(qián)意義的是房貸利率的多少。畢竟,用組合貸款,其中至少有50萬(wàn)元貸款額,可以享受3.87%的公積金貸款利率。雖然頭付比例提高至4成,看似會(huì)有一些壓力,但這部分費(fèi)用是購(gòu)房者實(shí)際繳納的費(fèi)用,是房款的一部分,這部分錢(qián)在未來(lái)也是一定要還的。”工商銀行房貸部工作人員說(shuō)。
盡管公積金貸款是較為劃算的貸款方式,但并非所有人都能夠貸款足夠額度的公積金用于還貸,于是組合貸款變成了填補(bǔ)公積金不足的較有效方式。
中信銀行工作人員介紹說(shuō):“組合貸款,即貸款總額超過(guò)公積金規(guī)定的較高額度,超出的部分需用商業(yè)貸款,頭付需4成,超出部分利率按商業(yè)貸款利率上浮10%收取。對(duì)于這類(lèi)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),主要是頭付壓力會(huì)相對(duì)大些,但在利率支出上,還是優(yōu)于純商業(yè)貸款。”
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究舉例,同樣是貸款20年,貸款50萬(wàn)元,如果購(gòu)房者沒(méi)有補(bǔ)充公積金金額帳戶,那么他們較高只能獲得40萬(wàn)元的公積金貸款額度,其余10萬(wàn)要按商業(yè)貸款利率。
按等額本息方式,商業(yè)貸款還款總額為897091.39元,利息總支出為397091.39元(商業(yè)貸款50萬(wàn),貸款20年)。按組合貸款,40萬(wàn)元公積金部分20年利息總支出為175186.08元,10萬(wàn)元商業(yè)貸款部分20年總利息支出為79418.28元,兩項(xiàng)組合20年累計(jì)利息支出共254604.36元。相比一下,20年下來(lái),組合貸款比純商業(yè)貸款總利息節(jié)省了142487.03元。b
頭次置業(yè),慎用公積金
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對(duì)于即將購(gòu)房的購(gòu)房者,專家建議,目前頭次置業(yè)的商業(yè)貸款成本與公積金貸款相差不多,購(gòu)房可以選擇頭套住房商業(yè)貸款模式,為日后再次置業(yè)保留空間。
某商業(yè)銀行個(gè)貸部工作人員說(shuō):“事實(shí)上,去年央行連續(xù)5次降息之后,5年以上商業(yè)貸款利率已降至5.94%,且符合條件的貸款客戶利率還可下浮30%,也就是4.158%,這與公積金貸款利率3.87%的利率差并不明顯。相反,二套房貸款政策卻一直沒(méi)有真正松綁,如果是有改善型需求或者是投資需求的購(gòu)房者,不妨將公積金的優(yōu)惠利率留作二套房貸款時(shí)使用,那樣更能節(jié)約成本?!?/P>
該銀行人員為我們舉例,同樣是貸款50萬(wàn)元貸款20年,按等額本息方式,商業(yè)貸款月還款額為3737.88元,公積金貸款月還款額為2995.76元,前者比后者每月僅多742.12元。20年下來(lái),利息相差才178108.79元。
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