非常理解剛性需求型的一種:“婚期將近，不購不行啊!”

　　在全國各大城市,對住房有剛性需求的頭次置業(yè)者,不僅是樓市的一支生力軍,也是一股中堅力量。

　　上世紀80年代生育高峰時期出生的人口,當下正在逐漸步入結婚年齡,購婚房是“80后”的剛性需求。有媒體的調(diào)查問卷顯示,因為結婚而準備購房(或已購房)的“80后”占到了所有“80后”購房者中的66.8%。有不少人從房價低迷的去年就開始看房，為一年以后的結婚做準備，結果事與愿違，房價越來越高，可婚期越來越近，只有硬著頭皮去購了。

　　教你三招不當房奴：

　　1.判斷自己到底該不該購房的三大標準

　　到底該不該購房了，其實該不該購房問來問去，聽來聽去越聽越糊涂。現(xiàn)在關于該不該購房的建議許多都帶有利益性，因此也就有失公正與客觀。

　　擁有一個健康的良好的購房心態(tài)，絕不是單純地過多的糾纏于房價。

　　一是房價收入比。所謂的房價收入比，指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照國際經(jīng)驗標準，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。房價上漲飛快，有的年份超過居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上漲。

　　因此是不是購房，何時購房跟你的收入是非常相關的。

　　二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負擔過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。

　　三是家庭負債余額(即家庭的各種負債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%。據(jù)了解，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算，蜂擁購房，從而導致月供收入比過高。

　　國外“花明天的錢圓今天的夢”的思維方式已經(jīng)有了慘痛的教訓。做為中國人應引以為鑒。單純的為了購一套房子，傾其所有，失去了學生年代的理想和夢想，把購房當作人生的理想，生活的追求，奮斗的目標，成功的標志。頭先有房的愿望可以理解，但要結合實際，先不說租房比購房有什么優(yōu)勢，單從購房本身來講，你認為你的實力配購房嗎?當然這不是對你的侮辱，而是整個房地產(chǎn)形勢逼迫我們不可能急于要求自己提前享受住房的快樂。

　　目前，在開發(fā)商以及一些不良專家的忽悠下，在購房者意志薄弱的現(xiàn)實需求下，他們不計個人能力紛紛購下房子，哪怕是頂著啃老的罵名，哪怕是驚動七大姑八大姨。這樣下去，房價能不高嗎?所以房價上漲，購房者也承擔了一定責任。

　　越是年輕人頭腦越該靈活，其實面對過高的房價如果不能改變現(xiàn)狀，那么就應當從自我做起，改變自己的生活觀念和方式。

　　要么選擇小戶型的房子，要么往郊外看房，要么選擇租房。相信現(xiàn)在大多數(shù)人租房只是囿于經(jīng)濟實力，租房是迫于無奈，而沒有把租房當成一種生活方式，只是把租房作為購房的一個跳板?；蛟S開始我們可以這樣想，但如果把購房當成人生目標不見得有多大的益處，盡管這樣的高目標可以激勵他勤奮工作，說俗一點就是拼命掙錢。但事實上，即使你再努力，又有多少人能真正支付得起一套動輒上百萬的房子呢?即使果真有，你捧著賺足的錢購了房子，或許過不久你會意識到：這就是我想要的嗎?我過去都干什么了?你想想，除了拼命掙錢，連白天黑夜都分不清的你會幸福嗎?

　　有什么樣的房價我們就追求什么樣的生活方式，這才是明智的選擇。

　　2.購房不做“八大傻”

　　大傻：看價不看房，購房“不差錢”。

　　大傻：購貴不知貴，道具當“豪宅”。

　　第三大傻：明星當?shù)鶍?，不識真品質(zhì)。

　　第四大傻：投資購商住，不識真面目。商住之“傷”，關鍵在于物業(yè)交用后，樓宇的物業(yè)管理將陷入徹底的混亂，物業(yè)價值因此而受到貶損，較終將會爛掉。\

　　第五大傻：公寓交毛坯，睜眼聽瞎話。

　　第六大傻：想好不想壞，銷售往坑拽。

　　第七大傻：便宜房投資，花錢購難受。這種“傻人”一般是窮人居多，認為只要房價低未來就有上漲空間。要記住房地產(chǎn)投資鐵律——位置，位置，第三還是位置。

　　第八大傻：貪圖小便宜，住了才后悔。不要因為一點小小的促銷就被打動下定決心購房。決定購不購房一定去看開發(fā)商過去投資樓盤的品質(zhì)，看樓盤的產(chǎn)品、物管、交樓的標準，甚至售房面積的核算計價方式等。

　　3.學習炒房團組成購房團

　　沒有任何交易優(yōu)勢的是普通購房者(購房自住者)，而炒房者(團)則是有優(yōu)勢的。

　　筆者認為，炒房團至少有四大優(yōu)勢值得學習。一是組織優(yōu)勢。炒房團少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團長，指揮全團行動。二是信息優(yōu)勢。炒房團憑借人多勢眾，通過各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團準確判斷市場形勢提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢。單個人的資本總是有限的，至少不是每個人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒有和開發(fā)商平等談價的能力。相反，炒房團把“團員”資金集中起來，大大增強了談判能力，可以相對較低的價格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢。炒房團成員并非都用自有資金，大多是通過各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢的存在，使炒房團不怕高房價反而歡迎高房價。而這些優(yōu)勢恰恰是普通購房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購房者對高房價只能望而卻步。

　　不過，面對問題，總要找到解決辦法。炒房團就給我們帶來了有益的啟示：將分散的普通購房者的資金、智慧、信息、信譽有效地聯(lián)合起來，實行團購。一是要通過適當集體將普通購房者組成購房團。二是購房團要通過恰當渠道和平臺努力搜集、共享相關信息，同時，政府也要加大信息公開力度，因為信息具有較強外部性，且房地產(chǎn)企業(yè)與購房者比有明顯信息優(yōu)勢，需要政府這個第三方出面。三是要拓寬購房團融資渠道，擴大購房團的貸款額度。其中，組織購房團的集體須有以下特點：應為非營利的公益性組織，否則可能會侵蝕購房者一部分利益;應熟悉購房團成員的情況，包括收入、誠信狀況、住房條件等;要能吸收足夠多的成員參與到購房團中，人數(shù)過少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會為購房團的組織者，也可以考慮成立類似的公益性組織。關于融資問題，建議通過已有的某些基金或新設立購房團基金予以解決。

　　從經(jīng)濟學上講，保護購者利益的較好辦法是讓賣者間展開競爭。在我國房地產(chǎn)市場中，如因客觀條件限制難以使賣者間展開充分的競爭，那么設法增強購者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，就顯得相當聰明。

（實習編輯：劉輝）

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