他在深圳南山區(qū)的蘭溪谷投資購(gòu)購(gòu)了一套130平米的大戶型，花費(fèi)了300萬，頭付90萬，租金的回報(bào)是1年12萬元，減去貸款利息10.3萬元，實(shí)際獲益1.7萬，而90萬一年的定期存款利息3.5萬，他實(shí)際虧損了1.8萬。國(guó)土局較新發(fā)布的一則調(diào)查結(jié)果也讓他十分沮喪，數(shù)據(jù)顯示深圳的房?jī)r(jià)跌回1年前。

　　鄒先生的遭遇只是近兩年來投資高端房產(chǎn)經(jīng)理人的一個(gè)縮影。對(duì)于曾在臺(tái)灣投資房產(chǎn)遭受不小損失、現(xiàn)任泰達(dá)荷銀基金管理有公司副董事長(zhǎng)的章嘉玉來說，高端房產(chǎn)投資從來就不是高枕無憂的。房產(chǎn)的價(jià)值與地段、建筑趨勢(shì)、戶型等因素有著密不可分的關(guān)系。

　　綠色：投資于趨勢(shì)

　　與股票等其他投資產(chǎn)品相比，房產(chǎn)的一個(gè)較顯著特點(diǎn)是地域性強(qiáng)。比如深圳的高端住宅均價(jià)在22,000元/平方米以上，主要偏西方的歐美風(fēng)格；上海的高端住宅均價(jià)在30,000元/平方米以上，風(fēng)格上既有將中國(guó)江南水鄉(xiāng)元素注入其中的別墅，也有純歐式的別墅。

　　經(jīng)理人比較喜愛購(gòu)購(gòu)高端公寓和別墅產(chǎn)品作為投資，但除了購(gòu)購(gòu)時(shí)的成交價(jià)格之外，一些隱性的開支也直接影響了未來的，環(huán)保、節(jié)能、智能化的高端住宅代表了未來住宅的發(fā)展方向，綠色的住宅不僅讓主人身心健康，也創(chuàng)造了實(shí)際的價(jià)值。

　　麥肯錫較新的調(diào)查表明，住房占全球能源需求的25%，是的能源使用領(lǐng)域。而一項(xiàng)針對(duì)別墅項(xiàng)目的調(diào)查表明，別墅使用期限內(nèi)累計(jì)的總能耗成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了別墅購(gòu)置成本。為了減少能耗，開發(fā)商往往在高端房產(chǎn)采取相應(yīng)的“綠色”措施，比如采用密封的建筑殼體和經(jīng)化工處理的窗戶，以減少冬季的寒冷和夏季的熱浪。無論是自住兼投資型的經(jīng)理人，還是以長(zhǎng)期出租為主要投資方式的經(jīng)理人，高端房產(chǎn)能耗的降低對(duì)自己或者承租人都頗有實(shí)際的吸引力。

　　從南方到北方，中國(guó)高端房產(chǎn)在環(huán)保、節(jié)能材料上的探索一直在持續(xù)。建筑材料上，深圳的豪宅項(xiàng)目紅樹西岸1,300套單位全部裝配美國(guó)陶氏化學(xué)公司的創(chuàng)新科技建筑樓板隔音與保溫材料，成為國(guó)內(nèi)少有的靜音效果達(dá)五樓板隔音標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，可與歐洲先進(jìn)樓板保溫技術(shù)的環(huán)保節(jié)能住宅媲美。在智能化領(lǐng)域，紅樹西岸采用五重超級(jí)保安、智能電梯、較先進(jìn)的光電影音系統(tǒng)、全屋智慧家居系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)配置等?；裟犴f爾公司董事長(zhǎng)高德威說，全球范圍達(dá)到紅樹西岸水準(zhǔn)的智能化建筑不過2萬余套，紅樹西岸就占去1,300套。

　　在北京，氣候四季分明，冬季的寒冷和夏季的炎熱同樣考驗(yàn)著高素質(zhì)樓盤的品質(zhì)。溫榆河畔的格拉斯小鎮(zhèn)，享有大片開闊的自然濕地、河灘、原生樹林和綠地，是目前北京規(guī)模的別墅綜合體。格拉斯小鎮(zhèn)推出一期的凡爾賽河谷經(jīng)典地中海別墅，在建筑工藝上充分運(yùn)用了天棚輻射、NARS水處理、地源熱泵以及太陽能系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保新技術(shù)，創(chuàng)建了高舒適度、低能耗、和諧的生態(tài)環(huán)保型社區(qū)。

　　在青島，沿著1.7公里天然海岸線建設(shè)的麥島金岸，成為建設(shè)部可再生能源建筑應(yīng)用示范項(xiàng)目。這個(gè)社區(qū)使用水源熱泵系統(tǒng)供熱制冷，源源不斷的海水將為4,000余戶業(yè)主調(diào)節(jié)寒暑。工程總造價(jià)預(yù)計(jì)近4億元。可再生清潔能源的使用，對(duì)業(yè)主來說，意味著更加環(huán)保、更加舒適的生活。

　　地段：投資于價(jià)值

　　泰達(dá)荷銀副董事長(zhǎng)章嘉玉總結(jié)自己投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，建議投資者要特別注意：地段、地段、地段。如果當(dāng)初她在臺(tái)北購(gòu)的房子不是郊區(qū)的別墅，而是市區(qū)的公寓，就不會(huì)遭受那些損失。她的判斷是房地產(chǎn)大勢(shì)下跌的時(shí)候，頭先是城市外圍的房?jī)r(jià)跌，從外圍跌到，而市的樓盤是比較抗跌。

　　這個(gè)觀點(diǎn)同樣得到中原(中國(guó))地產(chǎn)研究總經(jīng)理程博士的贊同。她分析說：“在上海，2006年到2008年的新推樓盤中，明星高端樓盤并不算多，特別是位于區(qū)的樓盤。上海高端住宅的一半需求來自于外來人口，包括外國(guó)人和外地人，他們對(duì)價(jià)格的敏感度不高，但是會(huì)參考家鄉(xiāng)的城市住宅的價(jià)格水平進(jìn)行比較，比如香港人、臺(tái)灣人就會(huì)拿香港、臺(tái)灣的地產(chǎn)價(jià)格比較。區(qū)推出的一些高素質(zhì)小盤，一上市就很快賣完了，就反映了這個(gè)趨勢(shì)。”

　　對(duì)于做長(zhǎng)線投資的經(jīng)理人，頭先要選擇長(zhǎng)期穩(wěn)定的高收入人群作為租客。如上海名都城依托虹橋開發(fā)區(qū)，世茂濱江花園依托陸家嘴CBD，東方曼哈頓依托徐家匯商圈，這些地方都有長(zhǎng)期穩(wěn)定的高收入人群作為基礎(chǔ)，可以保持較好的租金率。

　　其次，定位準(zhǔn)確非常重要。針對(duì)不同類型的客人要有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，譬如名都城的裝修盡量符合日韓人士的需求，而世茂濱江花園的裝修盡量符合歐美人士的需求。

　　再次，要有完善的周邊配套，便捷的交通。出行與生活的方便對(duì)于租客來說非常重要，較好選擇一些緊靠主干道的樓盤進(jìn)行長(zhǎng)線投資，如世茂濱江花園緊靠世紀(jì)大道，中凱城市之光（查看地圖）緊靠延安路、南京西路，東方曼哈頓緊靠虹橋路、中山西路。

　　在威海，聳立了一張新的城市名片，其標(biāo)志性建筑就是名座商務(wù)生活館，它北靠市政府，與威海港距離5時(shí)辰路程，東臨大海，西側(cè)是大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物及麥當(dāng)勞、肯德基等國(guó)際快餐連鎖機(jī)構(gòu)，南距火車站大約20時(shí)辰路程，距離威海機(jī)場(chǎng)約一公里車程，是威海市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂的。

　　威海名座是北京“鳥巢”中方建筑師李興鋼的又一力作，具有生態(tài)環(huán)保及創(chuàng)新價(jià)值。創(chuàng)新體現(xiàn)在自由的空間DIY，從固定座位中解放出來。充分利用建筑內(nèi)的光合作用、環(huán)保生態(tài)辦公理念，配備了無線網(wǎng)絡(luò)、智能高速光纖信息平臺(tái)。威海名座在建筑南側(cè)下部主動(dòng)后退建筑紅線，借助地面坡形處理和商業(yè)內(nèi)街24公里對(duì)城市開放等手段，為威海提供了一個(gè)開放的、休閑的、友好的城市廣場(chǎng)。

　　戶型：投資于休閑

　　近山，臨湖，靠海，別墅代表的是一種理想的生活家居形式。日本管理大師大前研一認(rèn)為，在距離工作和住家兩個(gè)公里車程以內(nèi)，自然環(huán)境理想的地方建造的別墅非常適合經(jīng)理人的休閑生活。他認(rèn)為海灣型的別墅和田園型的別墅都滿足了這一追求。

　　海灣型住宅的度假性質(zhì)，在海藍(lán)椰風(fēng)的項(xiàng)目中充分得到了體現(xiàn)。海藍(lán)椰風(fēng)位于?？诘臇|海岸，西起南渡江入海口，東至東寨港，南至海文高速公路，海岸線長(zhǎng)20公里。通過瓊州大橋、海瑞大橋、東新大橋與市區(qū)相連。海藍(lán)椰風(fēng)可以讓住戶享受豐富的自然景觀，可以觀賞到東寨港紅樹林、海底村莊、1,300多米的藍(lán)色海岸線、海景生態(tài)公園和天然漁港。同時(shí)，它的周邊配套日益成熟，毗鄰五皇冠假日酒店、院士村、南航飛行員村、美院海南分院、省圖書館等，所在區(qū)域是?？谖磥淼男姓?、商務(wù)、文體、教育。

　　對(duì)田園型的別墅，北京格拉斯小鎮(zhèn)做了較好的詮釋。格拉斯小鎮(zhèn)具有獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)，它緊鄰北京四季不干涸的溫榆河，處于北京別墅區(qū)內(nèi)，3公里的老河灣穿越社區(qū)，和溫榆河連接，有專屬的6公里的綠化帶—格拉斯路，更有300畝原生態(tài)濕地分布其中。其一期推出的凡爾賽河谷，616-836平方米多種獨(dú)棟別墅，采用了地中海式的建筑風(fēng)格。配套上，小鎮(zhèn)也別具匠心，在鎮(zhèn)區(qū)還規(guī)劃了一個(gè)五酒店、國(guó)際學(xué)校(英國(guó)哈羅公學(xué))、教堂和香水博物館、圖書館和風(fēng)情商業(yè)街。

　　隨著購(gòu)購(gòu)別墅人群越來越年輕化，別墅除了休閑生活之外，其投資的功能越來越被看重。投資別墅要注意哪些原則和規(guī)避哪些陷阱呢？

　　戴德梁行旗下泛城租售網(wǎng)市場(chǎng)經(jīng)理費(fèi)海勇認(rèn)為，別墅投資與別墅的定位有直接關(guān)系，有些城市別墅（查看地圖），離市不太遠(yuǎn)，而且成片開發(fā)，物業(yè)管理做得比較好，這種別墅的增值潛力比較大。

　　他還建議購(gòu)購(gòu)別墅投資時(shí)，一定要注重發(fā)展商的實(shí)力，有沒有做別墅的經(jīng)驗(yàn)。別墅對(duì)整個(gè)物業(yè)管理、環(huán)境設(shè)計(jì)方面等要求高，可能開始開發(fā)商說得好，住進(jìn)去以后可能找不到感覺。

　　還有，客戶群很重要，你要了解未來的鄰居素質(zhì)。投資別墅還要做好長(zhǎng)期持有的思想準(zhǔn)備，如果沒有充足的資金儲(chǔ)備(較起碼保障自己兩年內(nèi)不會(huì)急需大筆資金)，較好不要去投資別墅，可以選擇一些別的短期投資產(chǎn)品。

　　上海中原物業(yè)住宅事業(yè)二部總監(jiān)郭，建議經(jīng)理人投資別墅一定要考慮兩個(gè)方面：是自住兼投資，即使將來投資，它的價(jià)值在哪里也很清楚；是純投資，找到客戶群很重要。

　　投資別墅收益大風(fēng)險(xiǎn)更大，所以要有效防范一些陷阱。比如地域陷阱：高價(jià)別墅難出租，使用率低導(dǎo)致資金流失；比如套現(xiàn)陷阱：急需現(xiàn)金，低價(jià)出售不賺反賠；比如折舊陷阱：入不敷出，別墅變負(fù)資產(chǎn)。

　　靠山、沿湖、臨海的別墅依然是經(jīng)理人理想的居所，不管是自住還是投資，親自去考察一番十分有必要。

　　東尊·優(yōu)山美地坐落在中國(guó)東岳泰山凌漢峰的陽面，半山之處， 94席別苑建筑，由獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構(gòu)成，面積從258平米到486平米不等，坐北朝南，每戶都有獨(dú)立的車庫和庭院，林林總總，掩映在青山綠樹的背景中。擁有此宅，便可享受蕩胸生層云，一覽眾山小的詩情畫意了。

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