“高出房率”往往與實(shí)際不符

　　近日，市民顧先生裝修新房時(shí)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上標(biāo)的是建筑面積140多平方米的房屋，可裝修感覺(jué)面積明顯縮水，出房率還不到70%，與開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳的差了十多個(gè)百分點(diǎn)。他找開(kāi)發(fā)商理論卻被告知：當(dāng)時(shí)宣傳的出房率只是在建設(shè)過(guò)程中初步估算出的，并沒(méi)有寫(xiě)在合同中作為約定，而實(shí)際蓋好后“公攤面積多了，套內(nèi)的使用面積自然就小了”。

　　一些購(gòu)房人與顧先生有相同遭遇，至于公攤面積怎么算，開(kāi)發(fā)商總有道理，但外行人根本搞不清公攤是怎么算出來(lái)的。

　　據(jù)中國(guó)土木工程學(xué)會(huì)住宅工程指導(dǎo)委員會(huì)常務(wù)委員、天津市城市建設(shè)研究所顧問(wèn)王明浩介紹，出房率是房屋套內(nèi)使用面積與房屋建筑面積的比例。出房率受多種因素影響。例如高層住宅受電梯分?jǐn)偯娣e的影響，每層戶數(shù)越少則分?jǐn)偟拿娣e越大。又如塔式高層的外墻多、拐角多，要出一些“金角”、“銀角”，分?jǐn)偯娣e就比一般的板式高層多。還有一些房型要設(shè)計(jì)成明廳、明廚、明衛(wèi)的“三明房”，由于外墻增多，也造成套內(nèi)的使用面積被多占用了一些。此外，墻身的“抹灰厚度”也影響到套內(nèi)面積。通常來(lái)說(shuō)，一梯多戶的塔式高層住宅出房率若能達(dá)到80%就相當(dāng)不易了，而一些開(kāi)發(fā)商促銷宣傳的過(guò)高的出房率事實(shí)上是不可能達(dá)到的。

　　普通消費(fèi)者很難算出公攤

　　那么開(kāi)發(fā)商為何拿出房率頻繁說(shuō)事，而購(gòu)房人卻難以維權(quán)呢？記者采訪了解到，普通人算公攤面積難以逾越一些障礙。

　　據(jù)悉，商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。這些面積去哪里查呢？記者從本市房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)、市場(chǎng)管理等多個(gè)部門獲悉，這些數(shù)據(jù)都是無(wú)法提供給普通市民的。而且本市實(shí)行的是按房屋建筑面積售房，房產(chǎn)證上也沒(méi)有套內(nèi)建筑面積。一棟樓的購(gòu)房人也很難用樓盤的總建筑面積減去該樓內(nèi)各套內(nèi)建筑面積，“反推”出公攤面積。記者聯(lián)系本市一些測(cè)繪單位得知他們不承接對(duì)單套樓房房屋的測(cè)繪業(yè)務(wù)，如果要測(cè)繪，那就要對(duì)整棟樓進(jìn)行測(cè)繪，需要這棟樓里所有的業(yè)主都同意才行。還有一家測(cè)繪單位的負(fù)責(zé)人私下透露，他們理論上能測(cè)算出開(kāi)發(fā)商是否將本已計(jì)入公攤的公用設(shè)施出租甚至出售，進(jìn)行“二次掙錢”，例如是否將已經(jīng)列入公攤的車庫(kù)重新賣給業(yè)主，但是如果開(kāi)發(fā)商私自更改了規(guī)劃，他們也無(wú)從知曉。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，公攤面積不明確、面積測(cè)繪結(jié)果不公開(kāi)，讓購(gòu)房人多年來(lái)在面積上難以明明白白消費(fèi)，而開(kāi)發(fā)商就鉆了信息不透明的空子。

　　呼吁按套內(nèi)面積售房并公示公攤

　　據(jù)悉，我國(guó)部分城市幾年前對(duì)新取得商品房預(yù)售許可證并初始預(yù)售的住宅項(xiàng)目，要求必須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，否則不能進(jìn)行預(yù)售登記。本市房管部門人士表示，市民在簽訂《天津市商品房購(gòu)賣合同》時(shí)可補(bǔ)充將建筑面積替換為套內(nèi)面積，還可將樓層分布圖、房屋戶型結(jié)構(gòu)圖作為合同附件。而許多接受采訪的市民卻表示目前自己處于弱勢(shì)，如果提出按套內(nèi)建筑面積來(lái)購(gòu)房的要求，很可能一套房子也購(gòu)不到。記者連日在一些售樓處暗訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多售樓員都表示樓盤的出房率在80%以上。而當(dāng)記者試探這些承諾是否能標(biāo)在合同中時(shí)，卻被斷然拒絕。

　　但一些法律界人士也指出，開(kāi)發(fā)商深知“羊毛出在羊身上”，不會(huì)因按套內(nèi)面積來(lái)銷售，減少其原來(lái)的收益。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是他必須如實(shí)公示公攤面積，不得通過(guò)隱瞞公攤面積來(lái)牟取利益。僅僅改變計(jì)價(jià)方式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，在呼吁推行套內(nèi)面積售房的同時(shí)，還需要一系列相關(guān)措施能夠密切配合來(lái)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商行為。

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