好幾年前,筆者在澳大利亞逗留,與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的華人精英交流。期間有位當(dāng)?shù)氐呐枷窦壡拜?，他幾乎每周都開面向華人的講座，而每次演講的內(nèi)容雖千差萬別，但其實較重要的理念無非提煉成一句話：要成功，必須右手工作，左手投資。

　　而投資的較重要、較穩(wěn)健的渠道，當(dāng)屬房產(chǎn)投資。這個觀點被他用曲線圖表示出來，不算不知道，一算嚇一跳?？梢钥吹疆?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)在過去的十幾年里，雖然曲曲折折，但平均下來一看，也有年7%的漲幅。澳大利亞不屬于世界經(jīng)濟的核心圈層國家，但有其獨到的自然資源優(yōu)勢，加上國家政策開放開明，即使是在美元持續(xù)貶值的年頭，澳元依然堅挺甚至升值。即使是在金融危機來臨之際，澳大利亞依然似乎游離在風(fēng)暴之外。

　　說澳大利亞的故事，是想說兩點：其一，美國的衰退，并不代表世界所有國家的衰退。澳大利亞尚且如此，具有強大內(nèi)需市場的發(fā)展中國家——中國更是如此。其二，對于沒有太多時間和渠道的工薪族來說，右手工作，左手投資，尤其是要把房產(chǎn)作為較重要的投資渠道，是放之四海皆準(zhǔn)的道理。

　　那么，如何做好房產(chǎn)投資呢？在沒有資金優(yōu)勢的情況下，提前把握樓市趨勢，搶占市場有利位置，往往是普通工薪的投資要義。

　　從長周期來看，一線城市房價還會被無數(shù)次刷新

　　很多朋友，在很多場合，都會提一個同樣的問題：房價會怎樣？

　　類似的問題還有：現(xiàn)在是購房的時機嗎？

　　其實房價的概念往往非常的模糊，就象股市的指數(shù)，指數(shù)上升并不代表你所購的股票上漲。而股市低迷，一樣也會在少數(shù)股票上存在市場機會。

　　如果單就市場大勢來說，我較近的建議是：

　　未來幾個月由于供應(yīng)方惜售的心理和購購方對剛剛大幅上漲的價格的心理抗性，會出現(xiàn)一個短暫的相對停滯期。整體房價不會有明顯上升。但我更重要的觀點是：在長周期里看未來幾個月的走勢是無意義的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)與股市不同，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅明顯波動。08年年底的樓市蕭條以及房價下降是多方面的因素綜合作用的結(jié)果。我認(rèn)為，只有在中國經(jīng)濟增長進入停滯階段，房價的上漲趨勢才會真正停止。

　　因此，從一個長周期來看，以北京為頭的一線城市房價很難大幅下降。宏觀經(jīng)濟在未來較長時間如保持一定的增長速度，一線城市的房價就會有相應(yīng)的持續(xù)上升。從這個角度來說，目前的房價不是較高點也不是次高點，而只是一個歷史性數(shù)據(jù)，必將在未來被無數(shù)次刷新。

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)拉動下輪樓市熱點

　　建立在上述觀點的基礎(chǔ)上，我更愿意討論的往往是：下一輪樓市增長的熱點在哪里？

　　所謂的增長熱點，其標(biāo)志有二：一是供求兩旺。二是量價齊升。這樣的熱點區(qū)域，其價格的增長有其充分的供應(yīng)為基礎(chǔ)；深厚的需求做保障。應(yīng)該說這樣的熱點區(qū)域的挖掘與提前占領(lǐng)，是跑贏樓市、甚或是跟上樓市的基本前提。

　　我寫過一篇博客《面對房價是坐以待斃還是奮起直追》。說的是我的心里話，也是與很多年輕一點的80后共勉。這篇博客被收錄在經(jīng)典博客集里了，看來這個觀點還是有共鳴的。但我在實際生活中發(fā)現(xiàn)，奮起直追不是件簡單的事，往往需要更加敏銳的觸角和視野。

　　樓市增長的熱點區(qū)域是有其規(guī)律的。

　　我在2000年底應(yīng)《北京晚報》邀請總結(jié)年度樓市展望未來趨勢，當(dāng)時感慨北京四環(huán)的全線通車，將大幅拉動四環(huán)沿線的房地產(chǎn)開發(fā)。而由于四環(huán)周圍大量的綠化帶建設(shè)將直接導(dǎo)致北京居住熱點的轉(zhuǎn)移。如今，住在四環(huán)已經(jīng)是很多人的選擇，而四環(huán)的房價也由當(dāng)初的5000-6000元/平方米上升到20000-30000元/平方米。與此同時，二環(huán)三環(huán)附近的房價雖然也有所上升，但其增幅與四環(huán)相比，卻難以望其項背。

　　由此可見，我們所說的熱點區(qū)域，指的是那些在一定時間里，有更快價格上升動力的區(qū)域。這些區(qū)域，頭先是以市政基礎(chǔ)設(shè)施作為基本驅(qū)動力的。包括城市快速主干道、快速軌道交通、成規(guī)模的城市綠地、運動休閑設(shè)施等等。其中又以主干道和快速軌道交通的拉動能力為較。四環(huán)路的修通、5號線、13號線的投入運行等等都是如此。

　　然而，很多人即使從理性上認(rèn)同上述觀點，但若有人提出，未來2-3年大興房價將飆升至15000元/平方米，人們從感情上仍然難以認(rèn)同。

　　但是，有時樓市就是這么殘酷。我們身置其中，作為其中的從業(yè)人員，一方面被樓市裹脅著不斷摸高房價，另一方面卻摸著自己的口袋感慨自己也趕不上飆升的房價。

　　“副都心”的房價漲幅將超過傳統(tǒng)城市

　　客觀分析，未來2-3年里，隨著2011-2012年大批城市軌道交通的竣工通車，北京的城市“副都心”將初具雛形。包括通州、大興、順義、昌平等城市軌道交通沿線的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，其居住價值將日益凸現(xiàn)。

　　盡管眼前五環(huán)以內(nèi)的“萬元房荒”已經(jīng)成為活生生的現(xiàn)實，但我們還是會更現(xiàn)實地看到，“萬元房荒”將延伸到六環(huán)附近軌道交通所及處。就好比今天四環(huán)的房價已經(jīng)不比二環(huán)、三環(huán)低多少，有的區(qū)域甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，四環(huán)房價高于二環(huán)以及三環(huán)。因為從居住的價值來說，二環(huán)、三環(huán)和四環(huán)已經(jīng)難分高下。

　　那么四環(huán)的今天，也就是“副都心”們的明天。

　　隨著北京城市規(guī)劃新思想的逐步落實，我們的生活方式會在未來的3-5年逐步發(fā)生改變。越來越多的城市軌道交通系統(tǒng)會逐步取代越來越擁堵的坐擁車出行。而相對密度更低居住舒適度更高的新興城鎮(zhèn)會逐步取代城市里密不透風(fēng)的高樓。較重要的是，當(dāng)人們從都市溢出，匯聚到各個副都心的時候，眼下我們較擔(dān)心的商業(yè)配套、生活配套等等問題也會迎刃而解。

　　以望京為例，這個城市區(qū)域經(jīng)過將近15年的的開發(fā)，目前進入了尾聲。曾經(jīng)這里是城市郊區(qū)，曾經(jīng)這里被詬病為睡城，而較近潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)以40億拿下望京較后一塊核心土地做200米超高寫字樓，證明人氣聚集的望京也會有超乎尋常的商務(wù)價值。

　　這樣的故事，也會下一輪的“副都心”熱中上演。

　　城市軌道交通建設(shè)→刺激周邊土地升值，開發(fā)升溫→對未來的期望值和開發(fā)投資推動雙重作用下吸引人們聚集→軌道交通建設(shè)完畢，進一步加快人群聚集→商業(yè)價值提升，配套進駐→人群進一步聚集→商業(yè)、商務(wù)、居住功能的完整具備，副都心形成。

　　就象四環(huán)在過去的5-6年里比二三環(huán)有一個明顯更快的漲幅，我們有理由相信，在未來的一段時間里，副都心將會比傳統(tǒng)的城市有一個明顯更快的漲幅。

　　我們總是在感慨自己沒有趕上好機會。但事實上，只要發(fā)展沒有停滯，任何時候都有機會。在08年下半年一片蕭條之中仍然咬牙置業(yè)的人們，肯定沒有想到，僅僅過了不到四個月的功夫，就迎來了一個早春。

　　在09年下半年，樓市極有可能步入一個相對停滯的平臺期，在這個平臺期，房價上漲幅度將放緩，樓市成交總量相對降低，社會輿論搖擺不定。但若能預(yù)見到半年后、一年后，乃至2-3年后的趨勢，這個平臺期的意義或許也就大不相同了。

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