鄧杰新，國(guó)際金融理財(cái)師(CFPCM),香港財(cái)務(wù)策劃師學(xué)會(huì)會(huì)員，曾于中國(guó)銀行、恒生銀行任職從事個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

　　記者：較近我有朋友想購(gòu)房，但是他不知道自己的公積金貸款額度是多少?

　　鄧杰新：貸款額度要考慮三個(gè)要素，比如，家庭每月收入水平和每月供款額，比如房屋單價(jià)和面積，當(dāng)然還要考慮到東莞本地對(duì)于公積金貸款的較高限額，目前東莞貸款額一定要大于或等于5萬(wàn)元，上限金額為46萬(wàn)元。

　　如何計(jì)算額度

　　記者：具體是怎樣計(jì)算的?

　　鄧杰新：可以借助東莞市住房公積金管理網(wǎng)站所提供的貸款計(jì)算器這一工具，輸入本人和配偶的公積金繳存金額和比例或月收入金額以及所購(gòu)房屋的種類、單價(jià)、面積、貸款年限等信息后，即可計(jì)算出較高可貸的金額。

　　案例

　　某家庭打算購(gòu)購(gòu)132平方米的房子，每平方米單價(jià)5000元，房?jī)r(jià)總額為66萬(wàn)元，頭期支付三成約20萬(wàn)元，若夫婦二人每月收入合計(jì)6000元(選擇提供收入證明作為證明資料這一途徑)，則可申請(qǐng)七成、20年、金額為46萬(wàn)元的公積金貸款，月供2756元，低于家庭月收入6000元的50%(即3000元)，符合規(guī)定。但假若夫婦二人每月收入合計(jì)只有4000元(選擇提供收入證明作為證明資料這一途徑)，則其50%為2000元，不符合月供款低于月收入50%這一規(guī)定，需調(diào)低貸款額度或延長(zhǎng)貸款期限(此例中貸款年數(shù)已為較長(zhǎng)貸款年限，不能延長(zhǎng))，此時(shí)較高只能貸36.7萬(wàn)元。但假如不采取提供收入證明，而采取通過(guò)繳存公積金這一途徑核實(shí)收入水平的話，即使同樣是推算出家庭月收入合計(jì)為4000元，但按政策月供款額較高可達(dá)其70%，即2800元，因此較高也能貸到46萬(wàn)元。

　　銀行審核貸款的額度時(shí)，規(guī)定每月的供款總額不能超過(guò)家庭月收入一定的比例。

　　家庭收入水平，它的核實(shí)有兩種途徑：一種是由單位出具收入證明;另一種根據(jù)借款人及配偶當(dāng)月繳存住房公積金月繳額推算，計(jì)算公式為：月收入= (單位月繳額+個(gè)人月繳額)÷(單位繳存比例+個(gè)人繳存比例)。

　　按有關(guān)規(guī)定，無(wú)法通過(guò)住房公積金核實(shí)個(gè)人收入的(即選擇提供收入證明這一途徑)，在核實(shí)貸款的月供款額與收入比時(shí)，借款人的月供款額不得高于借款人及其配偶月收入的50%;通過(guò)住房公積金核實(shí)個(gè)人收入的，借款人的月供款額不得高于借款人及其配偶月收入的70%。也就是說(shuō)如果收入證明與公積金繳存推算這兩種途徑所核實(shí)的月收入水平是一樣的話，則通過(guò)公積金繳存推算這種途徑的可貸額度要高一些。

　　每月供款額度則受貸款金額、貸款年數(shù)、貸款利息等影響，在估算可貸款額度時(shí)，主要考慮的是貸款年限這一因素。在上述規(guī)定的限制條件下，貸款年限越長(zhǎng)，每月供款越少，可增加貸款額度的空間就越大。

　　自2007年6月8日起，東莞市住房公積金較高貸款額由38萬(wàn)元調(diào)整為46萬(wàn)元。貸款額一定要大于或等于5萬(wàn)元，上限金額為46萬(wàn)元，不足部分可以在經(jīng)辦銀行做組合貸款。裝修貸款較高不高于15萬(wàn)元。

　　五檔條件影響公積金貸款額度

　　記者：剛才你說(shuō)房屋單價(jià)和面積跟公積金貸款的額度也有關(guān)系?

　　鄧杰新：公積金貸款的額度及較長(zhǎng)年限還與房屋的每平方米單價(jià)、面積有關(guān)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前，我市住房公積金貸款額度和較長(zhǎng)年限按每平方米單價(jià)、面積條件分如下幾檔：

　　1、每平方米單價(jià)低于并等于4000元，可貸樓價(jià)的80%，貸款較長(zhǎng)年限為30年;

　　2、每平方米單價(jià)小于5000元，且建筑面積小于或等于90平方米的，可貸樓價(jià)80%，貸款較長(zhǎng)年限為30年;

　　3、每平方米單價(jià)大于并等于5000元、小于5500元的，可貸樓價(jià)的70%，貸款較長(zhǎng)年限為20年;

　　4、每平方米單價(jià)大于并等于5500元、小于6000元的，可貸樓價(jià)的60%，貸款較長(zhǎng)年限為20年;

　　5、每平方米單價(jià)大于并等于6000元的，可貸樓價(jià)50%，貸款較長(zhǎng)年限為20年。

　　組合貸款有學(xué)問(wèn)

　　記者：那該怎么合理搭配公積金貸款和商業(yè)貸款的比例呢?

　　鄧杰新：由于公積金貸款的利率比商業(yè)貸款的要低，而且公積金貸款可以提取住房公積金來(lái)還款，從而增加了每月的可支配現(xiàn)金收入，因此較好先盡量使用公積金貸款的額度，不足時(shí)再考慮是否用商業(yè)貸款來(lái)進(jìn)行組合搭配。

　　假如當(dāng)前可用于購(gòu)房資金在支付了頭期和申請(qǐng)了公積金貸款后仍不足以支付房?jī)r(jià)余款，或者雖有足夠資金，但其投資收益超過(guò)商業(yè)貸款的利息成本，則余下部分組合商業(yè)貸款比較劃算，此時(shí)總樓價(jià)=頭期+公積金貸款額+商業(yè)貸款額。

　　如果選擇組合貸款，則頭付較少為房?jī)r(jià)的三成，也就是說(shuō)公積金貸款和商業(yè)貸款加起來(lái)較高可貸到房?jī)r(jià)的七成。

編輯：mavis

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