北京市海淀區(qū)法院 陳昶屹

　　開發(fā)商“隱性違約”

　　熱播電視劇《蝸居》，反映了“房奴”們?yōu)橘彿?，可謂煞費苦心、傾其所有。而法官在審案中發(fā)現(xiàn)，得到房子后，“房奴”們還可能碰到不少煩惱和紛爭——

　　隨著經(jīng)濟回暖，“樓市”也開始升溫。當(dāng)前購房人更看重的是社區(qū)及物業(yè)環(huán)境。而法官在審案中發(fā)現(xiàn)一個“變化”：開發(fā)商在建設(shè)預(yù)售商品房過程中，出現(xiàn)明顯違約的“硬傷”逐漸減少，而在預(yù)售樓盤的相關(guān)物業(yè)環(huán)境方面，開始出現(xiàn)“隱性違約”行為。

　　開發(fā)商“隱性違約”行為，往往在業(yè)主入住時才發(fā)現(xiàn)，即物業(yè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)售樓盤時廣告宣傳相距甚遠(yuǎn)，此類糾紛爭議焦點在房屋所在小區(qū)軟硬件配套環(huán)境領(lǐng)域。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)糾紛以房屋本身為糾紛爭議點不同，開發(fā)商“隱性違約”問題，將成為引發(fā)糾紛的新增長點。

　　維權(quán)建議

　　購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，仔細(xì)閱讀的不僅有商品房本身的內(nèi)容條款，還有小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)條款，且要約定詳細(xì)、可操作及可量化，防止概念化標(biāo)準(zhǔn)條款的約定。

　　簽訂《商品房預(yù)售合同》時，購房者能夠跟開發(fā)商在格式文本之外，單獨約定小區(qū)軟硬件標(biāo)準(zhǔn)條款及法律責(zé)任，將開發(fā)商在樓盤商業(yè)廣告中的承諾落實到合同條款之中，并可將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同附件。

　　“廣告中的泳池哪兒去了？”

　　合同沒約定難找到維權(quán)依據(jù)

　　王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購購了某高端住宅小區(qū)一套三居室。王先生稱：之所以選擇購購該商品房，是因為在售樓廣告中看到該樓盤有游泳池、健身館等會所，配套設(shè)施完善，硬件環(huán)境良好；且房地產(chǎn)公司在銷售宣傳時，一再強調(diào)廣告中承諾的硬件設(shè)施一定會在交房后半年內(nèi)投入使用。

　　房屋交付后，王先生發(fā)現(xiàn)：該樓盤小區(qū)的硬件環(huán)境配套設(shè)施與售樓廣告宣傳大相徑庭，半年后開發(fā)商承諾的配套設(shè)施只有部分交付使用，根本就沒有游泳池、健身館等會所。王先生認(rèn)為開發(fā)商違約；開發(fā)商稱雙方簽訂的合同中并沒有附帶游泳池、健身館等會所的約定，因此不違反雙方房屋購賣合同，不同意承擔(dān)違約責(zé)任。

　　■ 風(fēng)險提示 ■

　　此類案件中，開發(fā)商為推銷樓盤，通常在廣告宣傳中夸大其辭或虛假宣傳，承諾小區(qū)物業(yè)硬件環(huán)境如何配套齊全。但房屋竣工后，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與先前的廣告宣傳差距很大，而這時購房者往往已付房款而處于被動地位，開發(fā)商算定房價飛漲，購房者不會輕易選擇退房；而且，開發(fā)商為規(guī)避虛假廣告宣傳的責(zé)任，通常辯稱其義務(wù)及承諾責(zé)任應(yīng)以雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中載明的條款為準(zhǔn)，商業(yè)廣告只是宣傳手段，購房者不能依此主張權(quán)利。有的開發(fā)商甚至在《商品房預(yù)售合同》的附件中，加入開發(fā)商對廣告宣傳中的承諾有解釋權(quán)的條款，使購房者難以找到維權(quán)依據(jù)。

　　“免費校車到底還開不開？”

　　持續(xù)性準(zhǔn)備假象難肯定違約

　　某樓盤廣告稱，該開發(fā)公司與某小學(xué)有合作協(xié)議，凡在該小區(qū)購房的業(yè)主可以享受免費班車接孩子上學(xué)的服務(wù)。李女士考慮到小孩可以上小學(xué)且上學(xué)方便，就與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購購了一套二居室。該商品房交付后，李女士的孩子準(zhǔn)備上小學(xué)時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)并沒有接孩子上下學(xué)的免費班車。

　　李女士找到該開發(fā)商。該開發(fā)商稱，由于小區(qū)樓盤入住率并不高，單獨接孩子上學(xué)導(dǎo)致物業(yè)管理成本過高，所以暫緩執(zhí)行班車接的承諾。說是“暫緩”，可該開發(fā)商以此為借口一拖再拖，一直未履行承諾。李女士當(dāng)初購購該小區(qū)住宅，很大程度上是考慮到孩子上學(xué)方便，現(xiàn)在購房目的不能實現(xiàn)，因此要求解除購房合同，開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任；開發(fā)商認(rèn)為已依約交付了房屋，不存在違約行為。

　　■ 風(fēng)險提示 ■

　　此類案件中，開發(fā)商通常抓住購房者看重房屋的地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的相關(guān)軟件服務(wù)，在預(yù)售時“概念化的承諾”樓盤優(yōu)勢及優(yōu)越服務(wù)，而實際上這些承諾在預(yù)售時已設(shè)下圈套：即故意將預(yù)售商品房的配套軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“模糊化”，使其欠缺可操作性，以致很難認(rèn)定開發(fā)商未履行承諾的狀態(tài)，是否構(gòu)成違約或是否已經(jīng)違約，并且使這種狀態(tài)始終處于一種未履行但準(zhǔn)備履行或者正在準(zhǔn)備履行的一種持續(xù)性準(zhǔn)備的假象上，使業(yè)主主張權(quán)利處于困惑之中：即無法充分肯定開發(fā)商已處于違約狀態(tài)。

　　“放幾尊佛像就是泰式風(fēng)格？”

　　“打擦邊球”違約標(biāo)準(zhǔn)不確定

　　某樓盤預(yù)售的廣告稱，該樓盤小區(qū)將有知名健身會館入住，且小區(qū)將是泰式裝修風(fēng)格；凡按照廣告規(guī)定時間購房者，可以享有1張價值1萬元的該核心區(qū)亞歷山大會館會員卡。小耿被這些條件吸引，便以每平方米兩萬多元的高價，在規(guī)定期間與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》。房屋交付后，小耿發(fā)現(xiàn)亞歷山大會館改為了一個簡陋的健身會館，泰式裝修風(fēng)格也只是在小區(qū)擺放了幾尊泰式佛像及一些亂石，得到的亞歷山大會員卡不是該小區(qū)的。

　　小耿認(rèn)為，高價購購該小區(qū)房屋，就是看中該樓盤的整體配套設(shè)施環(huán)境，以及高端健身會館，但開發(fā)商沒有兌現(xiàn)廣告承諾，導(dǎo)致房屋價值“縮水”。小耿要求開發(fā)商補償因小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)降低，導(dǎo)致房屋價值減損的損失。開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)履行了相應(yīng)的承諾，至于承諾的標(biāo)準(zhǔn)并未在雙方合同中約定，該標(biāo)準(zhǔn)的解釋權(quán)在開發(fā)商，因此拒絕支付房屋價值減損的損失。

　　■ 風(fēng)險提示 ■

　　此類案件通常發(fā)生在具有特色物業(yè)環(huán)境的預(yù)售商品房小區(qū)。開發(fā)商通常為消減成本，又為防止直接偷工減料構(gòu)成明顯的違約，而故意在概念化的物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)中，利用違約標(biāo)準(zhǔn)不確定“打擦邊球”，逃避承擔(dān)責(zé)任。

　　在審判實踐中，法官在確定開發(fā)商是否違背了其商業(yè)廣告中的承諾時，也存在困惑：商業(yè)廣告中承諾的諸如上述小區(qū)裝修風(fēng)格問題，如何確定開發(fā)商已經(jīng)完全履行了泰式裝修風(fēng)格，開發(fā)商在小區(qū)放置泰式佛像及假山亂石是否能夠認(rèn)定履行了泰式裝修風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)。因此，此類案件是開發(fā)商“隱性違約”的經(jīng)典例子，恰恰也成為司法保護之惑。

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