“小戶型投資，較好帶精裝修，而且在**沿線。在成都，由于租金太低，大多數(shù)小戶型很難靠出租收回成本?！北緢笸顿Y故事欄目主人公姜先生的觀點，道出了小戶型投資的真實狀況。

　　并非所有小戶型都能賺錢，這種觀點同樣得到了業(yè)界人士的認可。星彥地產(chǎn)總經(jīng)理張猛認為，除了在物業(yè)管理、地段優(yōu)勢、精裝優(yōu)勢和開發(fā)商品牌優(yōu)勢等幾個方面比較突出的小戶型可能有一定市場空間，投資一些區(qū)域較差的小戶型可能面臨陷入投資泥潭的尷尬。受周邊物業(yè)環(huán)境所限、租金回報率普遍較低，二手房轉(zhuǎn)手壓力大，可能是部分小戶型投資不得不面臨的難題。

　　低租金很難保證

　　“住宅租金水平太低，我基本上不追求租金回報，寧愿房屋空置等待升值！”投資者吳女士在過去幾年中投資了多套房產(chǎn)，主要以溢價升值為盈利模式。兩年前，她曾投資萬科金域藍灣的小戶型，中介公司曾多次建議她投入一筆資金裝修后出租，但她較終放棄了這種想法。“事實上，小戶型客戶的承租能力和二手市場的出價能力都很受限制?！眳桥克懔艘还P賬，如果投入10萬元裝修，房子在4年內(nèi)出售的話，頭先二手交易時裝修費無法被購方認可，而區(qū)域周邊物業(yè)租金水平?jīng)Q定了自己所投資物業(yè)的租金，金域藍灣的小戶型租金要超過2500元很難。因為在城東能承受這種租金水平的客戶，對裝修標(biāo)準(zhǔn)等要求要苛刻得多。

　　同樣的道理在市區(qū)小戶型中也得到體現(xiàn)。“超過2500元的租金，一般的白領(lǐng)承受肯定有壓力?！眳桥糠治觯艹惺芨咦饨鹚降淖夥孔?，可能將目光瞄準(zhǔn)社區(qū)環(huán)境和配套更具優(yōu)勢的物業(yè)。這是小戶型出租不得不面臨的現(xiàn)實問題。比如現(xiàn)在正在熱銷的市某精裝小戶型物業(yè)，周邊同類物業(yè)租金普遍在1500元左右，即使項目在管理方面有優(yōu)勢，租金要突破2500元相當(dāng)有難度，因為承租者可以選擇面積空間更大的戶型。

　　“一些在三環(huán)外的小戶型，可能面臨更大的出租難題?！睆埫驼f，頭先是周邊物業(yè)將參與出租市場競爭，其次一些面積在40～60平方米的單間或套一房源，除非有酒店物管和配套服務(wù)，否則很難實現(xiàn)高租金。

　　二手房轉(zhuǎn)手壓力大過預(yù)期

　　很多投資單純地以為，不一定依賴租金回報，完全可以等待物業(yè)升值后出手賺取利潤空間，事實上這有可能是一種假象。小戶型面臨的二手房轉(zhuǎn)手壓力，可能大過多數(shù)人的預(yù)期。

　　現(xiàn)在市區(qū)很多精裝小戶型價格動則上萬元，為了控制總價，很多開發(fā)商都將戶型設(shè)計為

　　單間或小套一，面積多數(shù)在50平方米左右?！斑@類物業(yè)只能作為過渡性需求，無法長期居住?！眳桥糠治?，即使在二手房市場，其對象仍然為投資者。如果以30%的盈利目標(biāo)看，50萬元的房源銷售價將達到65萬元，而租金同期同比增長的可能性很小，這意味著接手的下家投資者，必須衡量其率。因為其接手后，如果繼續(xù)以盈利30%計算，這套65萬元的房子售價將超過85萬元，而此時租金回報率可能只有2%。這意味著從租金回報角度看，這套房子在二手房階段基本失去了投資價值。在不具備長期居住價值的前提下，這類小戶型將不得不面臨有價無市的巨大壓力。

　　張猛說，不排除一些地段優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、精裝修品質(zhì)不錯的小戶型租金大大超過周邊物業(yè)，但這畢竟是少數(shù)。而當(dāng)開發(fā)商集中將目光瞄準(zhǔn)小戶型時，這一傳統(tǒng)的投資型物業(yè)并非全都一片光明。

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