今年以來(lái)，隨著和地方一系列拉動(dòng)內(nèi)需、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，交易量成倍上升，太原樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。據(jù)太原市房地局計(jì)統(tǒng)處一季度統(tǒng)計(jì)報(bào)告，雖然高達(dá)90%的購(gòu)房者持有觀望情緒，但大眾對(duì)住房的剛性需求卻不斷增加，“購(gòu)房子”其實(shí)已成為當(dāng)前廣大購(gòu)房者的強(qiáng)烈意愿，目前他們等待的只是時(shí)機(jī)

　　——何時(shí)來(lái)抄底？他們要花較少的錢(qián)購(gòu)回較稱(chēng)心的房。

　　一季度，太原市房地產(chǎn)交易辦證大廳、市場(chǎng)處、信息共接待群眾來(lái)信、來(lái)訪、來(lái)電3600余人次，購(gòu)房者提出的比較集中的熱點(diǎn)問(wèn)題是——通過(guò)怎樣的流程才能確保我們購(gòu)到“放心房”？

　　對(duì)于這個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，太原市房地局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)康建斌歸納了28個(gè)字：“房源信息要查詢，樓盤(pán)證照要驗(yàn)看，簽訂合同上專(zhuān)網(wǎng)，維護(hù)權(quán)益靠法規(guī)?！彼J(rèn)為，遵循上述四個(gè)步驟，便能在程度上通過(guò)嚴(yán)格的流程和制度，保證購(gòu)房者購(gòu)到“放心房”。

　　步驟一：房源信息要查詢

　　購(gòu)房者先期 “踩盤(pán)”確定欲購(gòu)房源后，下一步該怎么辦？專(zhuān)家建議，頭先通過(guò)媒體、網(wǎng)絡(luò)、管理部門(mén)確定房源是否有合法身份。

　　“按照現(xiàn)行制度，對(duì)賣(mài)房的單位來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售許可的房子才能賣(mài)。”據(jù)康建斌介紹，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條明確規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度?！彼?，只有取得預(yù)售許可的房子才能面向社會(huì)公開(kāi)出售，沒(méi)有取得預(yù)售許可的城市商品房預(yù)售行為是違規(guī)行為，要受到處罰。

　　準(zhǔn)予預(yù)售的建筑物，房地產(chǎn)管理部門(mén)要核發(fā)《預(yù)售許可證》，并頭先會(huì)在《太原日?qǐng)?bào)》上進(jìn)行公告，同時(shí)也要在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上進(jìn)行公告。購(gòu)房者只需通過(guò)媒體或互聯(lián)網(wǎng)，便可以方便地獲取正規(guī)的房源信息，還可以查詢已經(jīng)得到的房源信息。購(gòu)房者還可以直接到太原市房產(chǎn)交易辦證大廳設(shè)立的查詢服務(wù)臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行咨詢。據(jù)太原市房地局市場(chǎng)處處長(zhǎng)殷達(dá)恒介紹，該處還提供電話咨詢服務(wù)，熱線電話為0351-4942627。據(jù)統(tǒng)計(jì)，熱線每天平均接到上百個(gè)此類(lèi)咨詢電話，工作人員會(huì)認(rèn)真解答廣大購(gòu)房者提出的任何問(wèn)題。

　　“購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商無(wú)證售房時(shí)，不但不應(yīng)該去購(gòu)，而且還有義務(wù)舉報(bào)?！碧蟹康禺a(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)大隊(duì)長(zhǎng)牛煥德介紹，發(fā)現(xiàn)違法占地行為向國(guó)土局執(zhí)法部門(mén)舉報(bào)，不按規(guī)劃建設(shè)行為向規(guī)劃局執(zhí)法部門(mén)舉報(bào)，無(wú)證售房行為向房地產(chǎn)監(jiān)察大隊(duì)舉報(bào)，他們的電話是0351-4942643。

　　　步驟二：樓盤(pán)證照要驗(yàn)看

　　據(jù)了解，任何一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要通過(guò)預(yù)售許可，必須符合一定的條件，比如要取得國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的 《國(guó)有土地使用證》，規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程規(guī)劃許可證》，建管委頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》，開(kāi)發(fā)商投入該項(xiàng)目的資金要達(dá)到工程造價(jià)的25%以上，地面以上形象進(jìn)度要超過(guò)1／3，還要有銷(xiāo)售方案、施工進(jìn)度計(jì)劃，另外還要求專(zhuān)戶銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款進(jìn)行資金監(jiān)管。

　　購(gòu)房者在確定房源合法后，就要驗(yàn)看所選購(gòu)樓盤(pán)的“五證”：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

　　“這‘五證’缺一個(gè)，開(kāi)發(fā)商都不是合法銷(xiāo)售?！笨到ū笳f(shuō)，每一個(gè)證照，其實(shí)都反映的是在售樓盤(pán)所具備的條件，這些條件正是保障購(gòu)房人權(quán)益的前提和基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，購(gòu)房者在驗(yàn)看“五證”時(shí)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)玩一個(gè)“移花接木”的障眼法。

　　殷達(dá)恒提醒購(gòu)房者，驗(yàn)看“五證”的時(shí)候，一定要注意看清楚——這些證照是不是你選定的這個(gè)房子的證照。比如，這個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)劃共20幢樓，你選定的是15號(hào)樓的房子，那么得看一看，這些證照包含不包含15號(hào)樓。

　　據(jù)康建斌介紹，“五證”中的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》是針對(duì)樓座頒發(fā)的，手續(xù)不齊全的開(kāi)發(fā)商往往利用購(gòu)房者對(duì)制度“吃不透”的弱點(diǎn)，拿其他樓座的證照來(lái)冒充。

　　步驟三：簽訂合同上專(zhuān)網(wǎng)

　　近幾年，太原市房地局把保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為重要的民生工程，陸續(xù)投資數(shù)百萬(wàn)元，依托太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，為大家搭建了一個(gè)安全、可靠、放心的商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)——叫做 “商品房網(wǎng)上售房系統(tǒng)”。

　　據(jù)康建斌介紹，網(wǎng)上簽約的合同條款經(jīng)過(guò)了初步把關(guān)，內(nèi)容加入了太原市房地局的特別提示，而且正式簽訂合同后，可以先申請(qǐng)進(jìn)行網(wǎng)上合同備案。一經(jīng)備案，合同雙方單方面想改變合同內(nèi)容就不那么容易了，對(duì)合同雙方都是很好的制約，同時(shí)也為下一步辦證奠定很好的基礎(chǔ)，因?yàn)閭浒负贤c辦證系統(tǒng)掛接，將來(lái)辦證你已具備了初步條件。

　　記者了解到，網(wǎng)上簽合同的具體情況是：凡頒發(fā)了預(yù)售許可證、已經(jīng)進(jìn)行了公告準(zhǔn)予預(yù)售的樓盤(pán)，房地局會(huì)在售房網(wǎng)上錄入并建立該樓盤(pán)的信息庫(kù)，為它建起樓盤(pán)表，然后再開(kāi)通售房網(wǎng)，要求開(kāi)發(fā)商網(wǎng)上銷(xiāo)售、網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上售房直觀、透明、便于監(jiān)管，一方面是保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，另一方面防止開(kāi)發(fā)商或一房二賣(mài)，或捂盤(pán)惜售，同時(shí)有利于大家對(duì)實(shí)際銷(xiāo)售狀況的掌握，也為政府提供了市場(chǎng)分析的真實(shí)數(shù)據(jù)。

　　此外，按照新的《房屋登記辦法》的規(guī)定，雙方還可以申請(qǐng)預(yù)告登記，申領(lǐng)《預(yù)告登記證明》。據(jù)介紹，購(gòu)房者拿到《預(yù)告登記證明》后，從《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的概念上講，就正式取得了該房屋的期權(quán)，權(quán)益保障就沒(méi)問(wèn)題了。而且購(gòu)房者還可以很方便地申請(qǐng)預(yù)抵押登記，從事銀行按揭業(yè)務(wù)等等。

　　步驟四：維護(hù)權(quán)益靠法規(guī)

　　通常，在購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者往往在選房時(shí)非常謹(jǐn)慎，左思右想，前挑后選，但在正式簽訂合同的時(shí)候反而不認(rèn)真了，甚至都沒(méi)有仔細(xì)看合同中到底有什么內(nèi)容，就糊里糊涂地簽字，結(jié)果出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才發(fā)現(xiàn)缺少制約或違規(guī)處罰的條款。可這時(shí)出現(xiàn)糾紛就晚了。康建斌提示，合同一旦生效，就有法律效力，對(duì)雙方都是約束，應(yīng)該遵照?qǐng)?zhí)行。而真正維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的武器是法規(guī)，比如 《合同法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　“用正常的消費(fèi)心理通過(guò)正規(guī)的渠道去購(gòu)合法銷(xiāo)售的房子，是購(gòu)房者權(quán)益保障的根本?！笨到ū笳f(shuō)，購(gòu)房者常犯的錯(cuò)誤是，明明知道在售樓盤(pán)手續(xù)不全，還要購(gòu)。為什么？購(gòu)房者圖便宜，往往心理上還會(huì)為自己開(kāi)脫：“正因?yàn)槭掷m(xù)不全人家才便宜，如果手續(xù)齊全人家就不便宜了。”他認(rèn)為，這樣的消費(fèi)心理是不正確的。

　　采訪中，房地部門(mén)警示購(gòu)房者：購(gòu)房子對(duì)個(gè)人或家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)大型投資，盲目圖便宜，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，切莫只圖便宜而購(gòu)購(gòu)無(wú)證銷(xiāo)售和手續(xù)不全的房子。

　　“由于房地產(chǎn)方面的政策、法規(guī)較為專(zhuān)業(yè)和購(gòu)賣(mài)雙方的信息不對(duì)等這兩大原因，購(gòu)房者在購(gòu)賣(mài)雙方的博弈中一般處于劣勢(shì)?！笨到ū笳J(rèn)為，如果購(gòu)房者都有正確的消費(fèi)理念和較強(qiáng)的維權(quán)意識(shí)，認(rèn)真遵循上述四個(gè)步驟辦理購(gòu)房手續(xù)，再加上政府管理部門(mén)嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，督促開(kāi)發(fā)商做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)，那么，購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)“放心房”就不會(huì)有什么問(wèn)題了。 （來(lái)源：《山西商報(bào)》）

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