周舟（化名）在東二環(huán)附近購(gòu)購(gòu)了自己的套住房，但在向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，原本較低七折的利率優(yōu)惠已經(jīng)取消了，取而代之的是較低8.5折利率優(yōu)惠，而且頭付也由兩成提高至三成。加上近期加息預(yù)期的再度升溫，著實(shí)讓周先生感到壓力增加了不少。

　　如何才能緩解房貸壓力？周舟跑了幾家銀行后發(fā)現(xiàn)，很多銀行都有專(zhuān)為個(gè)人住房按揭貸款客戶(hù)設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)化理財(cái)產(chǎn)品，既可省錢(qián)又可賺錢(qián)。另外，根據(jù)個(gè)人情況選擇不同的房貸方式和還款方式也可以減少不少壓力。

　　　　1選擇房貸理財(cái)產(chǎn)品

　　貸款總是要付出利息，加息當(dāng)然意味著要多支付利息，減少利息支出較簡(jiǎn)單、較穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金，盡量縮短貸款期限。

　　據(jù)了解，目前多家銀行都提供了投資還貸同時(shí)進(jìn)行的可能，比如工行的“存貸通”業(yè)務(wù)，這是一種將個(gè)人貸款與存款相結(jié)合，以同一客戶(hù)名下的存款抵扣貸款，為其提供增值收益的業(yè)務(wù)。在工行辦理個(gè)人住房或個(gè)人商用房貸款、貸款余額大于10萬(wàn)元的客戶(hù)，且名下的貸款形態(tài)正常，還款紀(jì)錄優(yōu)良，不存在連續(xù)兩期違約情況，貸款剩余還款期大于12個(gè)月，可根據(jù)協(xié)議開(kāi)立存貸通賬戶(hù)。在賬戶(hù)內(nèi)存款達(dá)到5萬(wàn)元以上，即按固定比例抵扣貸款本金，產(chǎn)生的利息減免作為增值收益按月向客戶(hù)支付。抵扣起點(diǎn)僅為5萬(wàn)元、享受相當(dāng)于貸款利率80%的收益率，增值收益每日計(jì)算，按月返還。

　　例如彭女士名下有一筆住房貸款余額25萬(wàn)元，存款余額20萬(wàn)元，貸款利率為5.81%，活期存款利率為0.72%，x=5，y=80%，抵扣情況如下：20萬(wàn)元存款抵扣貸款，抵扣起點(diǎn)5萬(wàn)元以下的部分不進(jìn)行抵扣，抵扣額度為：5×0%+15×80%=12萬(wàn)元。彭女士使用“存貸通”產(chǎn)品后獲得的年增值收益為6886元，120000×（5.81%-0.72%）=6886元。存貸通既能滿(mǎn)足客戶(hù)“購(gòu)房置業(yè)”的需求，又能保持客戶(hù)資金流動(dòng)性，還能獲取“高利息”收入，可謂是“一舉三得”。

　　如果你手頭擁有一筆資金，既希望提前還款，減少貸款利息支付壓力，又希望保持一定貸款額度，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)，則可以考慮興業(yè)銀行的“存貸寶”。假使客戶(hù)貸款50萬(wàn)元，期限為20年，按照當(dāng)前基準(zhǔn)利率下浮15%（即年利率5.049%）支付貸款利息，并假設(shè)該利率當(dāng)年不發(fā)生變化，且一年內(nèi)每日存款余額為40萬(wàn)元，則辦理按揭理財(cái)戶(hù)頭后當(dāng)年較多可抵沖的利息為12117.60元。

　　此外，中行的“貸活兩便”、中信銀行的“存貸寶”也有以存抵貸的功能。

　　2 設(shè)法將房貸利率固定

　　目前國(guó)內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相應(yīng)的增加。因此，隨著近日央行加息預(yù)期的再度升溫，不少希望通過(guò)按揭貸款購(gòu)房的購(gòu)房者再次繃緊了神經(jīng)。那么，如何防范加息預(yù)期有可能帶來(lái)的壓力呢？理財(cái)專(zhuān)家建議購(gòu)房者不妨考慮固定利率房貸和結(jié)構(gòu)性固定利率房貸兩種貸款方式。目前，長(zhǎng)沙的招商、中信等銀行還有此類(lèi)業(yè)務(wù)。

　　固定利率房貸是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同約定的固定利率支付利息，不因利率變化而改變還款金額。不過(guò)，利率降低或提前還貸都會(huì)使購(gòu)房者受損。以貸款50萬(wàn)元、期限為10年、利率下浮15%（即5.049%）的房貸為例，如果從辦理按揭后的年開(kāi)始，央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第十年的利息就為7.299%，而固定利率就算定為5.049%，10年下來(lái)，實(shí)行固定利率可以節(jié)省約3萬(wàn)多元。

　　結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品的特色是在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率，后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率，這樣可以在貸款的前幾年讓客戶(hù)享受更低的執(zhí)行利率，緩解客戶(hù)較初的還款壓力。另外，使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品還能相對(duì)減少貸款的利息支出，給客戶(hù)帶來(lái)實(shí)惠。不過(guò)，當(dāng)借款人發(fā)生提前還款、提前終止固定利率等違約行為時(shí)，銀行會(huì)收取一定的違約金。固定期限剩余時(shí)間越短、市場(chǎng)利率變動(dòng)情況越小，違約金就越少。

　　　　3 考慮直客式貸款

　　同一時(shí)期內(nèi)，各家銀行所執(zhí)行的房貸優(yōu)惠政策是不盡相同的。以目前長(zhǎng)沙的各家商業(yè)銀行為例，盡管頭套房貸頭付大都已提高至三成甚至四成，利率一般也只能下浮15%，但只要你多問(wèn)幾家，仍在個(gè)別銀行可以拿到比這更大的優(yōu)惠。

　　如果你找到了這樣的銀行，且條件允許，不妨嘗試辦理直客式貸款。

　　所謂直客式貸款，就是銀行直接把購(gòu)房款貸給購(gòu)房者，讓購(gòu)房者把自己的房款頭付和獲得的銀行貸款加在一起的總房款一次性付給開(kāi)發(fā)商的貸款模式。

　　購(gòu)房者可以自由選擇有該業(yè)務(wù)的銀行；可享購(gòu)房一次性付款折扣（視不同項(xiàng)目而定）；免除開(kāi)發(fā)商所指定的律師審核購(gòu)房者貸款資格等手續(xù)的律師費(fèi)；免除保險(xiǎn)費(fèi)支出（視不同銀行、項(xiàng)目而定）；放款速度快。但是與其他產(chǎn)品相比，直客式貸款申請(qǐng)門(mén)檻比較高。這一產(chǎn)品比較適合銀行信用等級(jí)較高的客戶(hù)。

　　據(jù)了解，星城的多數(shù)銀行都可辦理直客式貸款。

　　　4 提前還貸，甩掉“蝸牛殼”

　　受夠了“房奴”般的生活？如果你手頭有些閑錢(qián)，那就提前還貸吧。

　　一般說(shuō)來(lái)，假如不是一次性付清，提前還貸大致有三種方式：縮短還款期限；減少每月還款額；縮短期限的同時(shí)增加月供。需要注意的是，不同的方式有著很大差別。

　　以有提前還貸需求的張先生為例，他貸款30萬(wàn)元，還款期限20年，按等額本息方式從2009年1月開(kāi)始還貸。按當(dāng)時(shí)利率計(jì)算，張先生每月還款1843.33元。20年后，張先生還款期結(jié)束時(shí)，需還銀行本息442399.96元，其中利息142399.96元。目前張先生已還貸22119.96元，其中已還利息7119.96元。張先生計(jì)劃在貸款滿(mǎn)一年之后提前還貸5萬(wàn)，那么，他今后可選擇的還款方式有三種。

　　一種是月供額度不變，縮短還款期限。按照這種方式，張先生以后每月還貸額度約為1900元，期限縮短五年。到還款結(jié)束時(shí)，張先生可節(jié)省利息支出約4.5萬(wàn)元。

　　另一種是減少月供額度。即提前還貸后，張先生每月還款額度約為1530元，比之前每月減少約313元，還款壓力降低。等到還款期限結(jié)束時(shí)，可節(jié)省利息約2.2萬(wàn)元。

　　還有一種方式是縮短還款期限的同時(shí)再增加月供?！斑@種方式不是減壓而是加壓，如果張先生將來(lái)的預(yù)期收入會(huì)有所上漲，那是可以接受的?！便y行人士表示，具體增加額度和縮短的期限要由張先生與銀行協(xié)商而定，這種方式也是較省錢(qián)的提前還貸方式，但增加的還款壓力不容忽視。

　　不過(guò)，銀行人士同時(shí)建議，是否提前還款的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)是資金的使用狀況，是否有更好的。如果有比較合適的投資渠道，收益高過(guò)現(xiàn)在的貸款利率，就沒(méi)必要提前還款。但如果資金都是在銀行存著，并且理財(cái)意識(shí)不強(qiáng)，提前還貸則比較合適。

　　“貸活兩便” 特點(diǎn)在于保證客戶(hù)資金靈活性的同時(shí)，提升個(gè)人財(cái)富綜合收益能力。通過(guò)“貸活兩便”可以按天計(jì)算提前還款減少的利息。

　　　長(zhǎng)沙部分銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品一覽

　　“存貸通” 在存款賬戶(hù)內(nèi)存款達(dá)到5萬(wàn)元以上，即按固定比例抵扣貸款本金，產(chǎn)生的利息減免作為增值收益按月向客戶(hù)支付。

　　“存貸寶” 只要將存款存入按揭理財(cái)賬戶(hù)內(nèi)，就可以抵消一定比例的貸款利息，存入賬戶(hù)內(nèi)的活期存款越多，則抵消貸款利息的比例越高。

　　中信銀行 “存貸寶” 開(kāi)立一個(gè)活期存款賬戶(hù)與借款人的指定貸款賬戶(hù)相關(guān)聯(lián)，銀行將存款中超出3萬(wàn)元部分的貸款利息，按日計(jì)提返還給客戶(hù)，視同客戶(hù)提前還款。

紅網(wǎng)-瀟湘晨報(bào)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！