這兩天我接到很多關(guān)于二手房交易的咨詢，其中大部分都是關(guān)于房?jī)r(jià)上漲，賣方毀約的。這類糾紛中購賣雙方多已簽訂《二手房購賣合同》或在中介主持下簽訂了《三方合同》，合同中詳細(xì)約定了房屋購賣的主要條款，包括房屋狀況、房屋價(jià)款、付款方式、交付期限、過戶時(shí)間等。購方在簽約時(shí)已支付了一定數(shù)額的定金或購房款。而因房?jī)r(jià)上漲，賣方表示要么加價(jià)要么就不賣了，面對(duì)這種情況，購方較關(guān)心的莫過于“該采取什么應(yīng)對(duì)措施，能向賣方主張哪些賠償？”

　　我認(rèn)為受房?jī)r(jià)瘋漲的利益驅(qū)使，賣方真要違約是購方是無法控制的，雖然合同中一般會(huì)約定違約條款，但如果違約的成本小于賣方因此所得的利益，賣方仍會(huì)義無反顧的撕毀協(xié)議。雖然這類事件的處理我一直建議自行協(xié)商為妥，但賣方往往采取消極回避的態(tài)度，根本不愿碰面，給協(xié)商帶來極大不便。因此，協(xié)商只是良好的期望，真正和平解決的可能性很小。因此，我認(rèn)為購方應(yīng)頭先調(diào)整好心態(tài)，若遇到不守約定的賣家時(shí)，不要過分強(qiáng)求，而應(yīng)采取如下方式限度保護(hù)自身利益。

　　一、對(duì)賣方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人；對(duì)溝通過程進(jìn)行錄音；通過手機(jī)短信獲取對(duì)方違約的信息；向公證處申請(qǐng)證據(jù)保全等。

　　二、賣方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收購方的購房款。這時(shí)，購方應(yīng)及時(shí)以書面形式向賣方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來賣方反倒說購方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專遞形式郵寄，或委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂購賣合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的達(dá)地址。

　　三、賣方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行；另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價(jià)更高的購家，并辦理了過戶手續(xù)。這兩種情況，購方均可向賣方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金（注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者）、購方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定；后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定購方的損失。也就是說，購方通過訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價(jià)較終會(huì)落的一場(chǎng)空。

　　四、但訴訟的周期較長(zhǎng)，程序復(fù)雜，還會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)成本，不到萬不得已，應(yīng)慎行訴訟。因此，購賣雙方都應(yīng)有尊重合同的意識(shí)，合同中應(yīng)約定較高的違約金并對(duì)違約的情形進(jìn)行明確約定，以增加違約方的成本，這才是對(duì)締約雙方進(jìn)行事前風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施。

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