“承諾10年返租”曾經(jīng)是很多商用物業(yè)常用的廣告說(shuō)辭，年返租10%甚至20%的都大有人在。也正是因?yàn)檫@樣的高利潤(rùn)，讓很多購(gòu)購(gòu)此類(lèi)物業(yè)的業(yè)主以為自己吃了甜頭，殊不知幾年以后漏洞百出。

　　一位業(yè)主對(duì)記者這樣描述：“我有很多朋友購(gòu)購(gòu)了這樣的物業(yè)，當(dāng)時(shí)都是相互介紹的，覺(jué)得很實(shí)惠，但是大多是不到五年就出現(xiàn)問(wèn)題了?！绷硪晃辉诹瓯备浇?gòu)購(gòu)此類(lèi)物業(yè)的業(yè)主說(shuō)：“就返了兩年租金，到現(xiàn)在房證還沒(méi)有下來(lái)?！?/P>

　　承諾返租不到五年

　　種種漏洞已經(jīng)顯露

　　與之類(lèi)似的還有購(gòu)購(gòu)了位于中山廣場(chǎng)附近的海悅國(guó)際的304位業(yè)主。

　　張先生于2005年購(gòu)購(gòu)了沈陽(yáng)海悅國(guó)際的一個(gè)寫(xiě)字間，在同年4月3日辦理入住。購(gòu)購(gòu)之初，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與假日國(guó)際酒店達(dá)成租賃協(xié)議，隨后的物業(yè)由假日國(guó)際酒店整體經(jīng)營(yíng)，并承諾返租10年，每年返給業(yè)主總房款的10%。

　　張先生等304戶(hù)業(yè)主與假日國(guó)際酒店簽署了租賃合同，合同上明確注明：返租10年，每年返給業(yè)主總房款的10%。租賃期間該房屋產(chǎn)生的稅費(fèi)、水、電、煤氣、通訊、物業(yè)費(fèi)用由乙（假日國(guó)際酒店）方負(fù)擔(dān)。其他印花稅、公證費(fèi)由雙方平均分擔(dān)。

　　2009年，假日國(guó)際酒店要求業(yè)主交納供暖費(fèi)。由于是空調(diào)供暖，很多業(yè)主都產(chǎn)生異議，但是并未深究。

　　金融危機(jī)成借口

　　返租無(wú)故少四成

　　2009年7月，由于金融危機(jī)，假日國(guó)際酒店又與業(yè)主商議，將當(dāng)年的返租金額降低到原來(lái)的60%，另40%在2010年7月1日前全額返還。并與業(yè)主簽署了延遲返租的補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議上注明著2010年7月1日前一次性向甲方支付，逾期未付承擔(dān)違約金，按還款15%賠付。協(xié)議上還注明，于2010年7月1日回復(fù)原返還租金金額。

　　2010年7月1日，業(yè)主在拿到返租租金的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)租金仍舊是應(yīng)返租金的60%，而承諾返還的40%租金并未兌現(xiàn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉多次未果，欲經(jīng)由法律手段解決。

　　業(yè)主集體維權(quán)

　　依法維護(hù)權(quán)益

　　律師張興達(dá)認(rèn)為，張先生等304戶(hù)業(yè)主與假日國(guó)際酒店簽署的租賃合同已經(jīng)生效且已履行。

　　2009年業(yè)主與假日國(guó)際酒店協(xié)議變更了合同中關(guān)于返租租金的內(nèi)容（返租金額變?yōu)?0%），而同時(shí)雙方又達(dá)成了關(guān)于返還2009年40%租金及2010年恢復(fù)合同變更前總房款10%的租金數(shù)額的協(xié)議，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，變更合同內(nèi)容有效。

　　現(xiàn)假日國(guó)際酒店違反原合同及變更后的合同內(nèi)容，不履行合同約定的義務(wù)，違反了《合同法》107條、108條、109條、113條之規(guī)定。

　　張先生等304戶(hù)業(yè)主可以通過(guò)集體訴訟方式向法院提起訴訟，要求租賃合同另一方當(dāng)事人履行給付2009年所欠的40%租金及相應(yīng)滯納金、履行給付原合同約定的總房款10%的租金約定。

　　這里也提醒廣大投資者和置業(yè)者，在評(píng)估自身財(cái)力的同時(shí)也要評(píng)估所購(gòu)物業(yè)的財(cái)力和發(fā)展前景。像返租這種很容易入不敷出的承諾，只有極少數(shù)具有強(qiáng)大財(cái)力或是發(fā)展前景的物業(yè)才能全單履行。專(zhuān)刊特別行動(dòng)組

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