婚前購房的頭付款怎么算？婚后共同還貸的部分怎么分？離婚大戰(zhàn)中的敏感問題在不久之后都將有法可依。

　　較近出臺的《婚姻法司法解釋三》（征求意見稿）的內(nèi)容引起每個人的關(guān)注：夫妻一方婚前購購的房產(chǎn)離婚時將認定為其個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為其個人債務(wù)；婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時的市場價格及共同還貸款項所占比例等因素對另一方進行合理補償。就是說，不管你為這個家付出多少、結(jié)婚多久，萬一離婚，婚前對方購的房子和你沒關(guān)系，你只能獲得共同按揭部分的補償。

　　雖說這只是個意見稿，但是卻引起了各方關(guān)注，在房價如此高的時代，“凈身出戶”就意味著無家可歸。本刊特地邀請江蘇高的律師事務(wù)所的 律師宋輝談?wù)劕F(xiàn)行婚姻法對婚前財產(chǎn)的認定、婚前公證等問題，同時針對婚前購房的典型情況分析法律認定的原則。

　　婚前購房婚后賣，怎樣保全個人財產(chǎn)

　　【案例】劉先生剛工作就由父母資助，付全款16萬購了一套二居室的房子，5年后劉先生戀愛結(jié)婚，隨著孩子出生，妻子與其商量想將居住的房子賣了換套大的，劉先生同意了。不過，劉先生父母心里犯了嘀咕，原來的房子是劉先生的婚前財產(chǎn)，現(xiàn)在可以賣80萬，新房肯定要寫兒子和媳婦兩個人的名字，萬一小兩口鬧矛盾，這房產(chǎn)就要被分走一半。劉先生父母想知道這種情況下財產(chǎn)如何認定？如何保證劉先生的婚前部分財產(chǎn)不被“共享”？

　　【律師解答】 劉先生將原來的婚前財產(chǎn)出售再購房之后，沒有特別約定應(yīng)該認定為夫妻共同財產(chǎn)。劉先生如果不想自己婚前的房產(chǎn)“被共享”，可以與妻子就該處房產(chǎn)變賣款的所有權(quán)作出書面約定，也可以通過辦理婚前財產(chǎn)公證的方式作出證明；劉先生也可將該處房產(chǎn)的變賣款償還于父母，再由劉先生的父母將該筆變賣款指明與劉先生，或者作為借款借給劉先生夫婦，也可由劉先生的父母直接作為出資者與劉先生夫婦共同購置房產(chǎn)并約定房產(chǎn)份額。

　　頭付婚前出，貸款一起還，房子怎么分

　　【案例】王小姐于婚前貸款購了一套商品房，頭付是王小姐一個人出的。不過，房產(chǎn)證是在婚后拿到的，貸款是和其丈夫陳先生一起在還，請問王小姐這套房產(chǎn)是屬于婚前財產(chǎn)還是屬于婚后財產(chǎn)？該如何分割？

　　【律師解答】 如果王小姐離婚，該房產(chǎn)頭付款應(yīng)屬于王小姐的個人財產(chǎn)，婚后王小姐和陳先生共同償還部分則視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　現(xiàn)有法律并未對房產(chǎn)升值部分作出明確規(guī)定，但較高人民法院新近發(fā)布的婚姻法司法解釋三征求意見稿，第十一條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行合理補償。”司法實踐中，法院一般也會考慮上述因素，在財產(chǎn)分割時判令取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方對另一方作出適當(dāng)補償。

　　父母出錢購的房子，配偶有份嗎

　　【案例】高先生結(jié)婚之后一直租房居住，父母看兒子過得艱苦，打算趁目前房價略有下降為其購購一套房子，房產(chǎn)證上寫他們?nèi)说拿?。高先生想知道，他妻子是否也能享受該房產(chǎn)的所有權(quán)？

　　【律師解答】 依據(jù)《中華人民共和國婚姻法》規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對自己子女的個人與，但父母明確表示與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對夫妻雙方的與，但父母明確表示與一方的除外。”

　　高先生的房產(chǎn)是父母為其婚后購置，父母將高先生加為共有人。如果高先生父母明確表示與兒子一方，高先生妻子對此房產(chǎn)無任何權(quán)利；如父母未作任何表示，則視為是對高先生及配偶的共同與。

　　□小貼士

　　5步辦完婚前財產(chǎn)公證

　　步，當(dāng)事人應(yīng)準(zhǔn)備好以下材料：一，個人的身份證明。如身份證、戶口簿，已婚的還需攜帶結(jié)婚證。二，與約定內(nèi)容有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明。如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購房合同和付款發(fā)票等能夠證明財產(chǎn)權(quán)屬的證明等。三，雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個人基本情況；財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價值、狀況、權(quán)屬；上述婚前財產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等。

　　步，親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。

　　第三步，公證員核實情況。公證申請被受理后，公證員會就財產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容審查財產(chǎn)的權(quán)利證明，查問當(dāng)事人訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人應(yīng)如實回答公證員的提問，公證員會履行必要的法律告知義務(wù)，告訴當(dāng)事人簽訂協(xié)議后承擔(dān)的法律義務(wù)和法律后果。當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄，并在筆錄上簽字確認。

　　第四步，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財產(chǎn)協(xié)議書上簽名。

　　第五步，領(lǐng)取公證書。至此，婚前財產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。（揚子晚報）

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