萬科A此前提出的千億銷售夢想在2010年12月終成現(xiàn)實,這也將成為萬科乃至整個中國房地產(chǎn)業(yè)的一個里程碑。

　　昨天,萬科董秘譚華杰在接受《財經(jīng)日報》采訪時表示,千億銷售目標(biāo)的實現(xiàn),一方面將給萬科帶來更大規(guī)模效益,但另一方面也對萬科的企業(yè)管理復(fù)雜性提出更大挑戰(zhàn),探索并建立能夠不斷提高管理能力和創(chuàng)業(yè)激情的企業(yè)管理制度將成為萬科未來的重要命題。

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　　自住購購力助推萬科圓夢

　　根據(jù)萬科12月3日發(fā)布的公告,截至2010年12月1日,萬科今年已累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元。而此前萬科總裁郁亮預(yù)期萬科2014年銷售額將達到千億的規(guī)模,這一目標(biāo)的實現(xiàn)比郁亮的預(yù)期提前了四年。

　　公告顯示,萬科11月實現(xiàn)銷售面積97.0萬平方米,銷售金額128.7億元,同比增長86.6%和146.3%。前11個月萬科累計實現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米,銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額,萬科今年以來的銷售額突破千億大關(guān)。

　　而此前的8月份,萬科以119.9億元的銷售業(yè)績刷新國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的單月銷售紀(jì)錄后,萬科在9月份銷售額再度創(chuàng)下歷史新高,銷售金額達142.1億元。這種火爆銷售勢頭在10月繼續(xù)延續(xù),10月份萬科實現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米,銷售金額155.1億元。

　　2009年萬科曾實現(xiàn)銷售面積663.6萬平方米,銷售金額634.2億元。今年萬科銷售目標(biāo)是800億元,已于10月底完成。截至今年12月1日,萬科銷售金額是去年的1.56倍。

　　萬科董事局主席王石此前接受本報采訪時稱,萬科一貫堅持不捂盤策略和隨行就市的定價策略,以及一直堅持的 受歡迎程度顯著上升,這是萬科在宏觀調(diào)控背景下仍取得不錯業(yè)績的重要因素。

　　日信證券的分析報告認為,快速擴張二三線城市,成就了萬科的行業(yè)領(lǐng)跑者地位。近年來萬科業(yè)務(wù)構(gòu)成中二三線城市占比不斷提升,環(huán)渤海區(qū)域今年前11個月的銷售規(guī)模超過了此前一直處于領(lǐng)跑的長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域,而中西部區(qū)域也表現(xiàn)出了較快的上升勢頭。今年萬科又新進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等市場,目前萬科已進入了逾40個城市。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析,由于萬科一貫堅持面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位,其產(chǎn)品在調(diào)控背景下更容易得到自住購購力的支持。目前,萬科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成,144平方米以下戶型占比近九成。

　　萬科早在2007年就創(chuàng)造了500億元的業(yè)績,2006年到2007年的萬科處于亢奮增長期,銷售金額由212.3億元飆升至523.6億元,增長速度從52.2%跳升到146.6%。

　　而作為萬科學(xué)習(xí)榜樣的美國房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪,因受金融危機影響,2009年銷售收入僅為38．7億美元。

　　但郁亮表示,新一輪調(diào)控政策推出后,已對市場產(chǎn)生明顯影響。譚華杰也表示,從客戶購房資金構(gòu)成情況來看,近期房貸收緊的情況非常明顯,政策已對市場產(chǎn)生顯著影響。萬科客戶一次性付款的占比,10月份為30%,11月進一步上升到35%,而2009年全年和2010年前4個月,平均不到20%,即使在2008年的市場調(diào)整期,平均也只有27%。

　　　轉(zhuǎn)向規(guī)模擴張和管理效益

　　　　雙輪驅(qū)動

　　千億元規(guī)模既是對萬科25年成長的肯定,也是對未來發(fā)出的挑戰(zhàn)。萬科在跨越千億門檻后,正在進入“規(guī)模擴張及管理效益提升”雙輪驅(qū)動時代。

　　多位萬科內(nèi)部人士稱,單純追求規(guī)模發(fā)展已不是萬科的發(fā)展目標(biāo)。有業(yè)內(nèi)分析人士認為,隨著住宅開發(fā)商紛紛向商業(yè)地產(chǎn)進軍,萬科逐步擴大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為千億規(guī)模之后的題中應(yīng)有之義。

　　實際上,當(dāng)外界還在為萬科是否應(yīng)進軍商業(yè)地產(chǎn)而激烈討論時,萬科已經(jīng)悄然在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元,2010年萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投資密集度堪稱未有。

　　但譚華杰表示,這在很大程度上是對萬科的誤讀,萬科將繼續(xù)專注于做住宅開發(fā),“我們也不認為目前的住宅市場不能容納一個更大的萬科的程度,目前萬科在中國的住宅市場上僅占2%多,這是一個非常低的占有率。雖然萬科已經(jīng)是世界上的住宅開發(fā)公司?！?/P>

　　譚華杰稱,目前萬科依然會把帕爾迪作為學(xué)習(xí)榜樣,但匯豐銀行對各種市場環(huán)境的適應(yīng)能力也值得萬科研究學(xué)習(xí)。匯豐銀行是股權(quán)分散型企業(yè)的杰出代表,由職業(yè)經(jīng)理人來驅(qū)動的匯豐銀行發(fā)展模式,在建立不斷進取和保持恒久創(chuàng)業(yè)激情的機制建設(shè)方面受到萬科推崇,其既有高度統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化,又有對旗下眾多公司分權(quán)式管理的企業(yè)制度,以及每次在危機中都表現(xiàn)出超乎想象的前瞻性和戰(zhàn)略,這些和萬科的思路基本一致。

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