未來一段時間內(nèi)開發(fā)商或面臨更加嚴峻的資金鏈考驗

　　臨近年底，全國多個熱點城市現(xiàn)推地熱潮，開發(fā)商的拿地熱情也逐漸高漲。11月23日北京順義兩塊住宅類地塊進行投標，雖均為遠郊區(qū)地塊，但重慶龍湖、頭開股份等數(shù)家房企悉數(shù)到場。其中，順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地

　　相關(guān)公司股票走勢 萬 科Ａ8.27+0.050.61% 頭開股份15.41+0.060.39% 保利地產(chǎn)12.23+0.000.00% ，重慶龍湖以11.97億元的投標總價排名，業(yè)內(nèi)估算折合樓面價已逾9000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在推地高峰時段，一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊將會調(diào)動開發(fā)商的拿地熱情，不過，未來一段時間內(nèi)，部分開發(fā)商資金鏈可能會面臨越來越嚴峻考驗。在更長的時間窗口期內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來一次大洗牌。

　　　　多城市居住用地供應量激增

　　2010年11月15日至11月21日，住宅用地推出量較此前一周成倍增加，全國20個主要城市共推出住宅用地67宗，較此前一周增加28宗，共推出面積559萬平方米，環(huán)比猛增241%。

　　在一線城市中，北京11月以來共推出居住用地10宗，總面積達224公頃。北京市國土資源局有關(guān)人士較近對外表示，年底前還將陸續(xù)推出土地300多公頃，主要在順義、大興、通州等新城和軌道交通沿線地區(qū)，確保完成全年商品房用地1250公頃供地計劃。根據(jù)此前披露的2010年土地供應計劃，北京全年住宅用地供應計劃為2500公頃，其中政策性住房用地1250公頃，商品房用地1250公頃。

　　消息稱，北京市國土資源局有關(guān)人士近日表示，年底前加快土地供應節(jié)奏，有利于保持合理的土地供應結(jié)構(gòu)，既優(yōu)先保障政策性住房用地供應，又保障房地產(chǎn)市場土地供應的平穩(wěn)有序。通過促進普通商品住房有效供給的增加，起到穩(wěn)定住房消費預期的作用。

　　進入四季度，廣州、上海等地也紛紛增加土地供應。10月底，上海公開出讓12宗地塊，緊隨其后武漢推出了10宗純居住用地和6宗商住用地。進入11月，廣州也迎來新一輪樓市調(diào)控后的頭個推地潮，共推出7幅地塊。

　　在土地市場整體推出量增加的同時，成交量也隨之增加。據(jù)信息監(jiān)測顯示，上周監(jiān)測的20個主要城市共推出土地162宗，較此前一周增加9宗，共推出面積1180萬平方米，環(huán)比上升72%；共成交110宗，較此前一周增加21宗，共成交面積581.5萬平方米，環(huán)比增加41%。

　　以北京為例，在經(jīng)歷了10月居住用地“零成交”后，北京上周成交8宗住宅用地包含四宗保障性用地，成為成交宗數(shù)較多的城市。另有數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京市土地交易市場陸續(xù)成交土地21宗，土地面積約350公頃。

　　在其他熱點城市中，天津上周成交七幅地塊，廈門成交6宗住宅用地，貴陽、哈爾濱、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地塊。

　　　　各地紛紛探索轉(zhuǎn)變出讓方式

　　在加快土地供應的同時，更多的城市正在加入綜合評標等完善招拍掛制度的行列，探索土地供應方式上的創(chuàng)新，并在一定程度上抑制了地價的快速上漲。

　　繼“不設評標委員會的招標”“限房價、競地價”等方式之后，北京市國土資源局又試行了“限地價、競政策性住房面積”掛牌出讓方式。據(jù)介紹，這種出讓方式是設定合理土地上限價格，當競購報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，而轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。

　　兩周前，規(guī)劃建筑面積達11 .8萬平方米的北京順義張鎮(zhèn)居住項目用地經(jīng)三家企業(yè)多輪競價，達到價格高限后，改為競政策性租賃房面積。較終，北京天正華特房地產(chǎn)公司以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房的條件競得該地塊。北京市國土資源局隨后發(fā)布消息，北京市頭個成功使用“限地價、競政策性住房面積”掛牌出讓方式的居住用地日前成交。

　　在天津，上周武清區(qū)的兩地塊則要求建筑面積90平方米以下住宅面積達到開發(fā)住宅建筑面積的70%以上。另有消息稱，成都11月26日的土地拍賣會上，地處主城區(qū)的5宗土地中將有三宗地塊要建總計8517平方米公租房。

　　隨著土地出讓新政的落地，多數(shù)熱點城市的土地市場逐漸回歸理性，部分項目的樓面地價下探較為明顯，有機構(gòu)統(tǒng)計稱，北京調(diào)控后土地市場樓面價下調(diào)了五成左右。

　　4月份的調(diào)控政策可以說是今年土地政策的分水嶺，調(diào)控以后的住宅類地塊樓面價格僅為6048 .8元每平方米，相比較新政前的12304元每平方米，下調(diào)達到了51%。以較近出讓的部分地塊為例，通州梨園地塊，較高轉(zhuǎn)讓價格為10599元每平米，甚至低于今年2月拍出的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)半壁店村地塊的10635元/每平方米。房山區(qū)竇店鎮(zhèn)及長溝鎮(zhèn)在6月及9月分別出讓的兩地塊樓面價也僅在3500元/平方米左右，相比年初房山土地較高價的房山區(qū)西潞街道9302元下調(diào)了大半。

　　　　地產(chǎn)商拿地熱情依舊不減

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，年底前是政府推地的一個高峰時段，其中不乏一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，這往往會調(diào)動開發(fā)商的拿地熱情。

　　據(jù)統(tǒng)計顯示，僅上周萬科便競得其監(jiān)測的20個主要城市中的4宗住宅用地，其在北京海淀區(qū)競得的兩塊地是今年調(diào)控政策出臺后推出的兩塊較優(yōu)質(zhì)的住宅用地，其中，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)C 1地 塊 居 住 項 目 用 地 成 交 樓 面 均 價19998元/平方米，為上周成交樓面均價較高的地塊。

　　據(jù)現(xiàn)場一位消息人士向《經(jīng)濟參考報》透露，此次競標吸引了包括萬科、保利等房企巨頭在內(nèi)的12家開發(fā)商參與競標，所有報價均超過了招標底價。

　　中郵證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，當前我國的房地產(chǎn)市場仍是賣方市場，開發(fā)企業(yè)投資意愿強烈。只要有足夠的資金，并不擔心沒有盈利的項目。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士預測，成交量的下滑和日益繃緊的資金鏈在一定程度上可能會使其拿地熱情有所降溫。上述分析師認為，房地產(chǎn)銷售對開發(fā)資金來源的影響，因此未來如果銷售情況沒有改善，勢必會導致開發(fā)企業(yè)投資熱情降低，這將意味著開工減速以及項目購置的暫緩。

　　美聯(lián)物業(yè)一份較新研究報告還提出，隨著央行貨幣政策繼續(xù)收緊，開發(fā)商資金鏈將面臨越來越嚴峻考驗，目前，仍有不少開發(fā)商冀望于明年上半年銀行房貸政策能夠松動，如果屆時調(diào)控延續(xù)，甚至繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金鏈遲早會出問題。

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