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收房必修課——收房時究竟要掌握哪些訣竅?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 679 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  年終歲尾,都是交房的高峰期。交房對開發(fā)商來說是一次"大考",而對于購房者來說,收房同樣也是一道重要的"坎"。除了辦理一些常規(guī)手續(xù),較重要的收房環(huán)節(jié)就是驗房了,這也是讓那些"準(zhǔn)業(yè)主"們較頭疼的一個環(huán)節(jié),那么,作為人生中重要的不動產(chǎn)投資,購房者應(yīng)該掌握哪些驗房的訣竅,驗收自己的新房呢?
  看"三書一證一表"是否齊全
  江蘇蘇源律師事務(wù)所律師王煒指出,開發(fā)商交房的頭要條件是"三書一證一表"齊全,即:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。一般在交房現(xiàn)場,開發(fā)商會將這些證件公示,購房者可以根據(jù)自己需要去申請復(fù)印件保留。
  王律師提醒,《竣工驗收備案表》尤其重要,驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》,還要仔細(xì)察看各個分項有沒有備案,例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對開發(fā)商有嚴(yán)格的約束作用,出了問題可以追究其責(zé)任。
  房屋質(zhì)量要好好驗驗
  周女士前年花了70萬在浦口某樓盤購了套新房,11月初終于拿到了新房鑰匙。不料裝修公司進(jìn)場之后卻發(fā)現(xiàn)周女士的房屋地面找平層、防水層以及網(wǎng)絡(luò)線路等均不合格,要花不少時間和費用來改造。周女士收房時沒對房屋進(jìn)行仔細(xì)驗收,這些"后遺癥"讓她懊惱不已。
  "如果墻體不正或存在輕微的裂痕,我們會調(diào)整過來。但如果是比較大的問題,例如地面管線原有配位差,需要改造水路、電路等,需要增加很多繁瑣的步驟。"百安居裝修隊郭隊長深有體會。對此,南京飛躍驗房機(jī)構(gòu)劉經(jīng)理介紹,周女士在驗房時要是注意五個問題,就可以避開以上的煩惱:
  、墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象,仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫,若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
  、檢查墻面、地面是否光潔、平整等。墻面不能有很明顯的起伏,地面不能起砂。如果墻面石灰"爆點",說明石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所摻的泥沙過多或攪拌不均,容易發(fā)生的疏松、脫落等問題。
  第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;公共供水是否正常。多層住宅不宜采用水箱供水方式,而應(yīng)采用地壓式供水,高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。
  第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風(fēng)等問題。衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn),上水、排水是否通暢,各種管線是否排放到位,便于裝修。
  第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定。住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米-3.2米之間。
  檢查合同約定配套是否齊全
  陳先生收房時看得特別仔細(xì),房子里有問題的地方都讓開發(fā)商進(jìn)行了整改,自覺沒有什么問題了。不過,智者千慮必有一失,入住之后,陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)的信箱質(zhì)量很差,不用鑰匙就能打開一片,地下車庫遲遲不開通,找物業(yè)反映,物業(yè)說是開發(fā)商之前沒搞好,正在進(jìn)行協(xié)調(diào),請陳先生耐心等待。
  南京驗房師丁渤指出,驗房時除了檢驗室內(nèi)的質(zhì)量還要考慮配套設(shè)施,比如小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾,公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾,郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設(shè)施時除按合同所載的條文外,還可以參考開發(fā)商前期的宣傳資料。
  同時,在簽收《房屋驗收單》之前,購房者較好先簽訂一份《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。搞清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時,考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)。
  發(fā)現(xiàn)規(guī)劃變更怎么辦
  張先生當(dāng)初購江寧某小區(qū)新房時被其超過60%的綠地率所吸引,交房之后張先生發(fā)現(xiàn)綠化面積沒有想象中大,去小區(qū)論壇才了解到開發(fā)商后來改了規(guī)劃,綠地率只有40%了,張先生非常氣憤,提出退房。
  王煒律師指出,因規(guī)劃、設(shè)計變更導(dǎo)致購房者合法權(quán)益受到損害的,購房者一是有知情權(quán),二是可以退房,并追償由此帶來的損失。但是需要說明的是:一是規(guī)劃、設(shè)計的變更必須經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn);二是并不是所有的變更都要通知購房人,只有發(fā)生因規(guī)劃、設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有義務(wù)通知購房者;三是只有因規(guī)劃、設(shè)計變更,影響了所購房屋上述變化,影響使用的,才有權(quán)選擇退房。容積率增加、綠地率的減少是比較常見的規(guī)劃、設(shè)計變更,但是這個不屬于國家規(guī)定的退房情況,購房者要預(yù)防此種狀況出現(xiàn)只能在合同補充條款中進(jìn)行約定。
  總之,在房屋的驗收過程中,購房者一定要根據(jù)合同上的約定,明確每一項條款是否符合,如果發(fā)現(xiàn)有不符合的地方,要及時反饋給開發(fā)商,要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償?!?

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