每年315之前，我們總會接到很多購房者的投訴電話，有的是反映付過款后才發(fā)現(xiàn)樓盤手續(xù)不全，有的是收房以后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題一大堆。

　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，很多問題只要在購房之前多留個心眼，就能避免以后出現(xiàn)不必要的糾紛。為此，今報記者分別采訪了房管部門、業(yè)內(nèi)人士及律師、理財師等，總結(jié)出購房前必修的六堂課，供讀者參考。

　　基礎(chǔ)課

　　房子也有生產(chǎn)許可證

　　主講人：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局政研室趙亮

　　知識點：看五證是否齊全

　　課堂提問：鄭州市民郎女士2007年購購了位于冉屯路上某小區(qū)的一套房子，與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議上約定2009年7月交房。可是直到去年年底，房子仍然處于停工狀態(tài)，郎女士一打聽，才知道這個樓盤根本沒有辦理預(yù)售許可證。郎女士在購房時犯了什么錯誤？購房前需要做足哪些功課呢？

　　現(xiàn)場解答：房子也是商品，也需要具備生產(chǎn)許可證。

　　一般來說，購房者頭先要查看所購房屋的五證是否齊全，五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

　
　　此外，還要查看《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》及企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。建設(shè)部將開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為三級，一級較好，主要是根據(jù)開發(fā)企業(yè)的實力劃分。企業(yè)資質(zhì)代表著開發(fā)企業(yè)的信譽和市場業(yè)績。

　　合同課

　　我的合同我做主

　　主講人：河南千業(yè)律師事務(wù)所副主任李國良

　　知識點：格式合同也可以自己選擇

　　課堂提問：馬明去年購了一套房子，簽訂合同時開發(fā)商說是建設(shè)部的格式合同，條款都是一樣的，于是馬明沒有細看就簽了字。交房時，原來50平方米的房子竟然多出了3平方米，按照合同約定多退少補，馬明又補繳了房款。后來得知，有些業(yè)主在簽合同時選擇了面積誤差3%的條款，超出3%以外的面積就沒有再補繳房款。那么，簽訂合同時有哪些注意事項呢？

　　現(xiàn)場解答：李國良律師說，建設(shè)部和工商部門擬定的合同范本里，提供了多種條款和方式供雙方選擇，因此業(yè)主在簽訂《商品房購賣合同》時應(yīng)特別注意以下幾項細節(jié)問題，仔細選擇適合自己的條款：

　　1.面積的確定與差異的處理

　　選房課

　　購房子要量力而行

　　主講人：河南大容置業(yè)有限公司置業(yè)顧問朱峰

　　知識點：購房用途和經(jīng)濟狀況是前提

　　課堂提問：小李大學畢業(yè)后在鄭州工作了三年，眼看到了談婚論嫁的年齡，他準備把這幾年積攢的3萬元錢拿出來，再借一點，湊夠頭付，在鄭州購一套小兩室的房子?？墒青嵵葸@么大，到底該購哪的房子呢？選房時要注意哪些問題呢？

　　現(xiàn)場解答：朱峰以自己多年的置業(yè)經(jīng)驗將選房時要注意的問題總結(jié)為七看。分別是：

　　1.看目的

　　在購房之前應(yīng)該先問自己兩個問題：我為什么要購房？我到底需要什么樣的房子？有人為改善居住條件，有人為結(jié)婚，有人為孩子上學，有人為投資升值，目的不同選房所要考慮的因素和輕重次序也就不同，目的確定之后，選房的因素就可以確定和排序了。

　　
　　2.看自身經(jīng)濟實力

　
　　住房消費要量力而行，超出自身經(jīng)濟實力購房就不再是提升生活品質(zhì)了，而是變成了家庭的沉重負擔。一般來說，在支付頭付款后，購房還貸支出占到家庭總收入的50%以下是比較安全的，在30%左右支付起來較為輕松。因此，購房者一定要適當估算自己的家庭還款能力，每月的收入要能夠保障除了月供之外的正常生活開支，避免陷入家庭財務(wù)危機的尷尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段對房產(chǎn)來說是較重要的因素。傳統(tǒng)上人們認為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因為優(yōu)點顯而易見：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，購這種地段的房子，也應(yīng)看到其缺點：污染大、不安靜、價格較貴，短期內(nèi)升值空間不是太大。

　　郊區(qū)住宅適合休閑，郊區(qū)風景和空氣不錯，價格相對便宜；但平時生活、社交不方便，更適合休閑度假。

　　課堂提問：小李大學畢業(yè)后在鄭州工作了三年，眼看到了談婚論嫁的年齡，他準備把這幾年積攢的3萬元錢拿出來，再借一點，湊夠頭付，在鄭州購一套小兩室的房子。可是鄭州這么大，到底該購哪的房子呢？選房時要注意哪些問題呢？

　　現(xiàn)場解答：朱峰以自己多年的置業(yè)經(jīng)驗將選房時要注意的問題總結(jié)為七看。分別是：

　　1.看目的

　　在購房之前應(yīng)該先問自己兩個問題：我為什么要購房？我到底需要什么樣的房子？有人為改善居住條件，有人為結(jié)婚，有人為孩子上學，有人為投資升值，目的不同選房所要考慮的因素和輕重次序也就不同，目的確定之后，選房的因素就可以確定和排序了。

　　
　　2.看自身經(jīng)濟實力

　
　　住房消費要量力而行，超出自身經(jīng)濟實力購房就不再是提升生活品質(zhì)了，而是變成了家庭的沉重負擔。一般來說，在支付頭付款后，購房還貸支出占到家庭總收入的50%以下是比較安全的，在30%左右支付起來較為輕松。因此，購房者一定要適當估算自己的家庭還款能力，每月的收入要能夠保障除了月供之外的正常生活開支，避免陷入家庭財務(wù)危機的尷尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段對房產(chǎn)來說是較重要的因素。傳統(tǒng)上人們認為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因為優(yōu)點顯而易見：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，購這種地段的房子，也應(yīng)看到其缺點：污染大、不安靜、價格較貴，短期內(nèi)升值空間不是太大。

　　郊區(qū)住宅適合休閑，郊區(qū)風景和空氣不錯，價格相對便宜；但平時生活、社交不方便，更適合休閑度假。

　　房屋質(zhì)量無小事

　　主講人：中國驗房師管理協(xié)會河南分會副會長、注冊高端驗房師張新全

　　知識點：具備交付條件再收房

　　課堂提問：市民岳先生在新柳路購了套新房，去年收房之前，岳先生特地從網(wǎng)上查看了不少收房時應(yīng)該注意的事項，并一一實踐，進行了仔細驗收?？墒侨胱“肽曛?，房頂及飄窗還是出現(xiàn)了滲水。岳先生感慨，收房真是個技術(shù)活，開發(fā)商的陷阱是防不勝防。有沒有專業(yè)驗房師提供一整套的驗房收房流程呢？

　　現(xiàn)場解答：

　　有著多年驗房經(jīng)驗的張新全說，收房有兩個大環(huán)節(jié)，一是查看各種證件、資料，二是實地驗房。

　　A.查看資料：

　　1.配套項目

　　入住前，業(yè)主頭先應(yīng)查看物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗收辦法》的規(guī)定，對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和公共環(huán)境進行了驗收。

　　2.物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)概況以及收費情況等。

　　新建小區(qū)，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)展開，因此要由開發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主依據(jù)一定標準選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該項目實施前期物業(yè)管理，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.兩書一表（或一單）

　　業(yè)主在收樓時，頭先要審核開發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。如開發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。這些文件資料主要包括兩書一表（或一單）。兩書是指《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》，一表是《建筑工程竣工驗收備案表》，一單是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》。

　　B.驗收房屋

　　1.看房間 頭先要仔細檢查每個房間是否達到線直、面平、角正。

　　2.看墻壁 頭先要仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象。

　　3.看頂棚 檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

　　4.查滲水 較好是在房子交之前，下大雨后的天前往查看，這時候墻壁如果有問題，會一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

　　5.查地面 樓地面面層與基層黏結(jié)是否牢固，有無空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。

　　6.測層高 室內(nèi)凈高加上20厘米左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費者可在每間室內(nèi)四角及的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。

　　7.試門窗 頭先看戶門的品牌、材質(zhì)、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好。窗戶要注意窗框的材質(zhì)與規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。

8.上下水上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都應(yīng)做通水試驗，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

　　
　　9.驗防水 這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（1～2厘米高），24公里后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個檢測較好與上層住戶同時進行。

　　10.查電路 漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　11.驗雙氣 暖氣設(shè)備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過樓板

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！