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七大招數(shù)教你如何購到稱心郊居房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 531 次
因?yàn)榈貎r低,目前城郊區(qū)域房價下調(diào)的真實(shí)性與幅度吻合了一些自住性需求,那么,城郊購房是不是解決了交通倒車問題,就只剩余價格問題了呢,不盡然。
一、地段與交通的一種說法
地段并不一定以交通來衡量,當(dāng)一個城市完成環(huán)狀交通改造以后更是如此,地段的誕生源于人氣,由于你購購的是郊區(qū)房,人氣不足,因此判斷地段或結(jié)合交通來看地段,主要看未來人氣是否能夠集中,包括該區(qū)域在城市規(guī)劃中的總體定位,商業(yè)區(qū),還是未來的居住區(qū)域,還是城際之間的交換空間,抑或是工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域等等,再一個就是看其區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有配套當(dāng)中,是否積累人氣,比如學(xué)校,醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu),或者重大的具備吸引人氣的市場等等。
比如石家莊的果嶺灣(查看地圖) (論壇 新聞),未來是城市美化的重要區(qū)域,也是環(huán)外居住區(qū)域,該區(qū)域可以是未來的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)域,而在房地產(chǎn)尚未全面進(jìn)入開發(fā)階段的時候,具有一定的增值保值的潛力。
二、城市規(guī)劃如何看
城市規(guī)劃對購郊區(qū)房是必修內(nèi)容,任何城市都或長或短制訂了自己的城市中遠(yuǎn)期規(guī)劃,決定了這個城市未來的定位、功能與副商業(yè)區(qū)??匆?guī)劃是為了避免上了大項目的當(dāng),有些開發(fā)商依托交通線重要節(jié)點(diǎn),低價購入巨量土地,開發(fā)特大型項目,許多人以為購了保險。
實(shí)際上,巨量項目的存在,必須依托城市規(guī)劃,才有發(fā)展余力,后期升值才是看得見的,購房任何時候都算是一筆不小的投資,如果購入僅僅滿足空間居住要求,而不考慮未來情況,會損害居住質(zhì)量與你的投資價值。任何項目,不論大小,都必須處于城市規(guī)劃中的功能區(qū)而不是純粹的交通節(jié)點(diǎn)。因?yàn)闊o論多大的開發(fā)商都沒有能力來保障區(qū)域性的生活配套設(shè)施。
三、未來有多長
有專家提出用通勤時間來衡量購房距離,即當(dāng)你為了節(jié)約總價時,考量的距離主要是時間不是空間,而在時間方面尤其以通勤方式與通勤時間為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。
事實(shí)上,如果開發(fā)商將項目區(qū)域未來的重大利好納入了房價,這對購房人來說是好事,意味著圖紙轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)配套,只是暫時還沒有交付使用。相反,有些開發(fā)商囿于實(shí)力或壟斷了關(guān)系資源,但他們所認(rèn)可該地段的主要依據(jù)只是一種規(guī)劃假設(shè),這個時候,一些規(guī)劃利好與重大市政或其他公共服務(wù)利好,都停留在口頭上,必須注意這個承諾的未來有多長,有無法律依據(jù)等,并且這些未來或有事項,是不能計價的。
還有一個現(xiàn)象,許多城市為了保障土地出讓效率,幾乎是將一個區(qū)域的全部用地,通過拍、掛、、招等,基本上在還沒有人居住或遷入人口非常少的狀態(tài),賦予開發(fā)商囤積起來。前幾年所以銷售旺盛,主要是投資消費(fèi)非常強(qiáng)勁?,F(xiàn)在如果碰到這類情況,較好敬而遠(yuǎn)之。
四、項目間除了價格還有沒有選擇余地
城郊購房,大類區(qū)域往往非常簡單確定,一個城市,往大里說也就三四個地兒屬于人氣比較集中的城郊區(qū)域,往小里說,也就一至兩個,叫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的,再就是獨(dú)具特色的一個風(fēng)景名勝或生態(tài)度假區(qū)域,政府為了經(jīng)濟(jì)與形象同步而投入房地產(chǎn)開發(fā)。
那么我們除了確定城郊區(qū)域外,是否就以價格論輸贏呢,不是的,必須明確我們是購了想住,這決定了精裝成品肯定優(yōu)于毛坯房,有名有姓的大點(diǎn)的開發(fā)商肯定比小開發(fā)商信譽(yù)度高,口碑相對安全,承諾相對有效。另外,由于我們進(jìn)入城郊購房,在價格實(shí)惠的基礎(chǔ)上,得講究個舒適了,這會兒是可以講究的,因?yàn)榭們r下了,在舒適度上必須講究一番,一來這是自己居住的,二來靠著將來城市化了,城鄉(xiāng)一體化了,也許此地地段值上升,舒適度好的房子其交易價值也大,因此從投資考慮,較好有條件講究一下舒適度。
五、具體到房型選擇,有沒有差異
剛才說到舒適度實(shí)際是戶型選擇的一個基本前提,為什么沒有進(jìn)一步節(jié)約總價購購緊湊戶型或小型公寓呢,具體到戶型選擇方面,是否有必要指標(biāo)呢,答案是肯定的。
規(guī)模,必須注意規(guī)模,太大規(guī)模并不好,為什么呢,因?yàn)橐?guī)模大了,造成配套過剩而不足,不知你居住過百萬平以上的社區(qū)沒有,說是交通便利,可能得走上三至四站路,有些棟甚至還要遠(yuǎn),才能上路,項目規(guī)模太大,往往規(guī)劃時候會將裙樓加入口部分做成底商,再就是集中建設(shè)諸如會所、菜市、超市等其他配套,結(jié)果住在邊緣地帶或往深里走,出入并不是太方便,因?yàn)樘罅恕?/P>
再具體到戶型選擇,一般來說城郊項目受管制程度松,因此其容積率、規(guī)定面積以內(nèi)占比等要求并不嚴(yán)格,在此條件下,造就了三居非常普遍,我的建議是把這種多數(shù)派丟掉,其他戶型再按照舒適好用來選擇。要將舍近求遠(yuǎn)的節(jié)約發(fā)揮到,多購面積不如少花錢并且購個實(shí)惠,103甚至九十平左右的三房,遠(yuǎn)郊,相對一百四十平三房,遠(yuǎn)郊,二者的差距足以節(jié)約出一小套。
六、環(huán)境、配套與景觀
前面陸續(xù)也說到這方面,具體選擇的時候,環(huán)境是先天的好過后天的,人文的次于生態(tài)的,配套是生活配套必須,商業(yè)、社會性配套依托交通走,選戶型的時候不用考慮景觀。為什么呢,環(huán)境方面,既然是往遠(yuǎn)里購,僅空氣質(zhì)量就比城里優(yōu)越,因此沒必要選擇開發(fā)商花很多心思的自造景觀,那也是銀子;貧居鬧市,富在深山,這話得倒過來理解,日常生活配套,因?yàn)闀r間等各種原因,必須在購房的時候注意周全了。而商業(yè)、社會性配套,就當(dāng)是周末逛街吧。
七、其他簽約相關(guān)事項
主要是合法性問題,郊區(qū),這里既有工業(yè)園區(qū)性質(zhì)的綜合用地,工業(yè)用地,還會有企業(yè)行政劃撥用地,還有村屬集體用地,甚至界別不清楚的混合地,因此購城郊房必須注意合法性,即要看五證,必須嚴(yán)格證明該項目系住宅開發(fā)用地,而且要看五證取得的先后順序。再就是土地年限等。至于購定了以后其他簽約事項,注意只要是計價了的承諾或承諾讓你產(chǎn)生了購購欲望的,能夠進(jìn)入文字,當(dāng)然較好了。
未來有可能實(shí)現(xiàn)周末移民生活,因此你現(xiàn)在購個城郊房,將來生活富足了,再在城中購小套,自然會在生活方式上追漲了,算是兵不血刃。
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