突如其來的房產(chǎn)新政打亂了購房者的步伐。房子購不成究竟該怨誰？定金該不該退?

　　差不多情況的兩個案子，法院判決結果卻大相徑庭，究竟是何緣故？

　　【案例一】

　　歸咎“新政”，違約理由不充分

　　今年4月，劉先生簽下房屋居間協(xié)議，付了5萬元定金，但他之后卻拒簽房屋購賣合同，理由是“房產(chǎn)新政出臺，恐怕自己無法貸款”。法院認定他所說的理由不充分，不能免除違約后果。較終，劉先生沒能拿回定金。

　　4月9日，馮先生與劉先生及中介方一起簽訂一份房地產(chǎn)購賣居間協(xié)議，約定劉先生購購馮先生一處房產(chǎn)，并約好在27個工作日內(nèi)補簽房地產(chǎn)購賣合同，此后10日內(nèi)辦理過戶手續(xù)；同時約定，如因劉先生的原因?qū)е沦徺u合同較終未簽署，定金歸馮先生所有。劉先生當即支付5萬元定金。

　　此后，劉先生突然變卦，聲稱受到房產(chǎn)新政影響，無法申請到貸款，明確表示不愿購這套房產(chǎn)，并向馮先生討還定金，馮先生自然不允，于是雙方對簿公堂。一審判決劉先生敗訴，他不服上訴。

　　法官經(jīng)過斟酌如此下判：劉先生無法證明自身房產(chǎn)、貸款等狀況與哪一條新出臺的房貸政策相吻合，僅僅出于“擔心房貸新政出臺”而拒絕簽約，有為其違背誠信行為尋找借口之嫌。較終，二審法院維持原判，對劉先生要求歸還定金的訴請不予支持。

　　【案例二】

　　政策“空降”難履約，不算違約

　　今年4月3日，魏小姐通過房產(chǎn)中介與楊女士簽訂賣房合同，將位于閔行區(qū)的一套房屋出售。合同約定，房屋總價228萬元，其中157萬元以銀行貸款方式支付。

　　合同簽訂當日，楊女士頭付70萬元，并向南京銀行上海分行申請貸款。不料合同才簽下沒幾天，《國十條》出臺，明確暫停發(fā)放購購第三套以及以上住房貸款，并規(guī)定對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。

　　由于楊女士系外地人，又無法提供相關證明，楊女士的貸款申請未能審批通過，她轉向其他銀行求助，也同樣遭拒。楊女士無奈提出解除合同的要求。眼看房價有下跌趨勢，魏小姐自然不愿答應。協(xié)商不成，魏小姐把楊女士告上法庭，要求她繼續(xù)履行房屋購賣合同，支付剩余購房款并辦理房屋過戶手續(xù)。

　　楊女士提起反訴，要求解除房屋購賣合同，并要求魏小姐返還70萬元頭付款并支付相應利息。

　　市一中院審理后作出如下評判：因政策調(diào)控楊女士完全無法獲批貸款，如繼續(xù)要求其履行系爭購賣合同顯然對楊女士不公，故楊女士有權要求解除購賣合同。楊女士要求解約的原因不能歸責于她自身，遂認定楊女士不構成違約。

　　法官點評

　　購房人認為國家出臺調(diào)控政策導致其不能履行合同的，必須舉證證明其原本能夠履行合同，但因名下房屋或貸款情況符合國家調(diào)控政策的某一條或某幾條而無法履行，否則，購房人的這一理由不成立。購房人不履行合同是否應承擔違約責任，則要看政策調(diào)控是否超出了購房人的預期，比如因新政出臺而拿不到一分錢貸款，則屬于超出了一般人的預期。

　　在約定貸款金額較大的情況下，如果要求購房人以現(xiàn)金補足，顯然難以執(zhí)行，對購房人也不公，這種情況下購房人無法履行合同不是他的責任，不承擔違約責任。

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