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購(gòu)漲不購(gòu)跌的八種情形

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 649 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房產(chǎn)消費(fèi)伴隨著跟風(fēng)與購(gòu)漲不購(gòu)跌的習(xí)慣,盲從只會(huì)得不償失,不要對(duì)過(guò)去的業(yè)績(jī)存留太大的期望。本人結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐與購(gòu)房過(guò)程的總結(jié),提出以下八種情形可以購(gòu)漲不購(gòu)跌。

  情形一:規(guī)模樓盤(pán)的期項(xiàng)目。

  規(guī)模樓盤(pán)指幾百畝及以上的大項(xiàng)目,根據(jù)開(kāi)發(fā)習(xí)慣及資金平衡需要,這類項(xiàng)目往往會(huì)分幾期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。期項(xiàng)目,無(wú)論開(kāi)發(fā)商是誰(shuí),實(shí)力有多強(qiáng),其頭期項(xiàng)目必然會(huì)妥之又妥,確保開(kāi)門(mén)紅。故這類項(xiàng)目的頭期價(jià)格起步價(jià)不會(huì)太高。

  同時(shí),由于規(guī)模的存在,不用擔(dān)心其配套不足,要么由市政補(bǔ)給,要么自建。為什么對(duì)這類項(xiàng)目要購(gòu)漲不購(gòu)跌呢?如果開(kāi)發(fā)商找了托兒,則你賺大了,后期還會(huì)有更多的非托兒進(jìn)入,大規(guī)模必然先聚人氣,再以口碑贏得消費(fèi)認(rèn)同。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有找托兒,則說(shuō)明此處:有投資價(jià)值吸引很多人前來(lái),要么周邊土著人的消費(fèi)力量非常強(qiáng),他們的眼光、對(duì)本地的理解都是你購(gòu)購(gòu)的有說(shuō)服力的理由與證據(jù)。

  情形二:區(qū)域單體項(xiàng)目。

  區(qū)域的單體項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)很大,很多與政府有點(diǎn)關(guān)聯(lián),或直接就是政府關(guān)聯(lián)的房企。其二,區(qū)域的單體項(xiàng)目購(gòu)者眾,循眾加推是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手法之一,這個(gè)時(shí)候波熱潮是較佳時(shí)機(jī)。不要擔(dān)心朝向或房型:區(qū)域的單體建筑,既有居住功能又具備很強(qiáng)的投資功能,承租方不可能去挑朝向;區(qū)域項(xiàng)目單價(jià)高,背后的價(jià)格因素分?jǐn)傁禂?shù)如景觀、朝向、樓層等必然比其他區(qū)域項(xiàng)目要大,淺顯說(shuō),這類項(xiàng)目的朝向差、景觀能見(jiàn)度小的戶型反而投資價(jià)值比較可觀,反之則居住功能比較符合要求。無(wú)論哪種情形都有足夠理由作出選擇。

  情形三:財(cái)政漲幅與區(qū)域城市身份不對(duì)稱的龍頭項(xiàng)目。

  大家知道經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),對(duì)地域的依賴程度越低,對(duì)區(qū)域資源的依賴程度越高。這樣就產(chǎn)生許多城市的特殊區(qū)域:城市面貌不及其他區(qū)域而經(jīng)濟(jì)實(shí)力上升很快,如武漢的東西湖地區(qū)。只有有眼光的開(kāi)發(fā)商、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商才敢于提前置地,所以該區(qū)域的龍頭項(xiàng)目一般都是品牌建設(shè)為主的。

  龍頭項(xiàng)目決定其必然是先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域,隨之而來(lái)的就是成片開(kāi)發(fā)了。對(duì)這樣的區(qū)域提前進(jìn)入等于把握了升值的原始基礎(chǔ)。象武漢的東西湖地區(qū)幾年前才幾百元到一千多一點(diǎn)的賣(mài)價(jià),現(xiàn)在漲至三千余元。還有。

  再來(lái)回答為什么要購(gòu)漲不購(gòu)跌?

  這類區(qū)域的龍頭項(xiàng)目往往先由本地關(guān)系型客戶購(gòu)購(gòu),你緊追其后才沒(méi)有錯(cuò)。比如政府官員、辦事職員、主要部門(mén)的管理層及該區(qū)域的大企業(yè)富職人員等。在這些之后可能是一些普通的投資人購(gòu)購(gòu)、土著購(gòu)購(gòu)、外地人移居型購(gòu)購(gòu)。步前述批的后塵是這類項(xiàng)目的合適購(gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)。

  情形四:客觀教育資源非常豐富的項(xiàng)目。

  這個(gè)一般人都能體會(huì)。但注意兩點(diǎn):一是教育資源是客觀而不是營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)法,也就是客觀存在的教育資源,不是開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的或合作的。二是購(gòu)小不購(gòu)大,兩層意思,包括購(gòu)小戶和購(gòu)小規(guī)模項(xiàng)目。因?yàn)樾敉顿Y與二次交易方便;小規(guī)模項(xiàng)目往往寄望教育資源才開(kāi)發(fā)的,說(shuō)穿了,開(kāi)發(fā)商的心不太大,再一個(gè)購(gòu)漲說(shuō)明這個(gè)地區(qū)除了教育資源的吸引力 (論壇

  情形五:場(chǎng)面混亂的郊區(qū)小項(xiàng)目。

  這里所指場(chǎng)面混亂是指正在大規(guī)模進(jìn)行市政或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況。為什么購(gòu)小項(xiàng)目放棄大項(xiàng)目呢?因?yàn)榻紖^(qū)項(xiàng)目的價(jià)格必然隨著市政發(fā)展而發(fā)展,周邊在建項(xiàng)目越多,說(shuō)明此處的未來(lái)潛質(zhì)越大。小項(xiàng)目不存在“囤積居奇”,如果正常購(gòu)購(gòu)存在這個(gè)可能,購(gòu)漲反向證明開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有對(duì)房源進(jìn)行分期。

  情形六:多年的爛尾再啟動(dòng)項(xiàng)目。

  這類項(xiàng)目成本非常之低,往往吸引大量土著居民的關(guān)注。開(kāi)盤(pán)之時(shí)也就會(huì)有大量潛在購(gòu)購(gòu)者,不要猶豫不決。

  情形七:建筑外觀體量與地段極不相稱的項(xiàng)目。

  較多存在于一些良好地段。因?yàn)樵S多不言自明的原因,這類項(xiàng)目往往在市場(chǎng)的存地時(shí)間非常長(zhǎng),當(dāng)它以并不美觀的建筑與肥胖之身面市,也就是你購(gòu)購(gòu)之時(shí)。按照其體量與外觀,可以判斷其主要獲利觀念是“薄利多銷(xiāo)”。

  情形八:周邊土地儲(chǔ)備非常大的先期項(xiàng)目。

  任何區(qū)域這個(gè)規(guī)律都適用。

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