房產(chǎn)消費(fèi)伴隨著跟風(fēng)與購(gòu)漲不購(gòu)跌的習(xí)慣，盲從只會(huì)得不償失，不要對(duì)過(guò)去的業(yè)績(jī)存留太大的期望。本人結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐與購(gòu)房過(guò)程的總結(jié)，提出以下八種情形可以購(gòu)漲不購(gòu)跌。

　　情形一：規(guī)模樓盤(pán)的期項(xiàng)目。

　　規(guī)模樓盤(pán)指幾百畝及以上的大項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)習(xí)慣及資金平衡需要，這類項(xiàng)目往往會(huì)分幾期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。期項(xiàng)目，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，實(shí)力有多強(qiáng)，其頭期項(xiàng)目必然會(huì)妥之又妥，確保開(kāi)門(mén)紅。故這類項(xiàng)目的頭期價(jià)格起步價(jià)不會(huì)太高。

　　同時(shí)，由于規(guī)模的存在，不用擔(dān)心其配套不足，要么由市政補(bǔ)給，要么自建。為什么對(duì)這類項(xiàng)目要購(gòu)漲不購(gòu)跌呢？如果開(kāi)發(fā)商找了托兒，則你賺大了，后期還會(huì)有更多的非托兒進(jìn)入，大規(guī)模必然先聚人氣，再以口碑贏得消費(fèi)認(rèn)同。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有找托兒，則說(shuō)明此處：有投資價(jià)值吸引很多人前來(lái)，要么周邊土著人的消費(fèi)力量非常強(qiáng)，他們的眼光、對(duì)本地的理解都是你購(gòu)購(gòu)的有說(shuō)服力的理由與證據(jù)。

　　情形二：區(qū)域單體項(xiàng)目。

　　區(qū)域的單體項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)很大，很多與政府有點(diǎn)關(guān)聯(lián)，或直接就是政府關(guān)聯(lián)的房企。其二，區(qū)域的單體項(xiàng)目購(gòu)者眾，循眾加推是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手法之一，這個(gè)時(shí)候波熱潮是較佳時(shí)機(jī)。不要擔(dān)心朝向或房型：區(qū)域的單體建筑，既有居住功能又具備很強(qiáng)的投資功能，承租方不可能去挑朝向；區(qū)域項(xiàng)目單價(jià)高，背后的價(jià)格因素分?jǐn)傁禂?shù)如景觀、朝向、樓層等必然比其他區(qū)域項(xiàng)目要大，淺顯說(shuō)，這類項(xiàng)目的朝向差、景觀能見(jiàn)度小的戶型反而投資價(jià)值比較可觀，反之則居住功能比較符合要求。無(wú)論哪種情形都有足夠理由作出選擇。

　　情形三：財(cái)政漲幅與區(qū)域城市身份不對(duì)稱的龍頭項(xiàng)目。

　　大家知道經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)地域的依賴程度越低，對(duì)區(qū)域資源的依賴程度越高。這樣就產(chǎn)生許多城市的特殊區(qū)域：城市面貌不及其他區(qū)域而經(jīng)濟(jì)實(shí)力上升很快，如武漢的東西湖地區(qū)。只有有眼光的開(kāi)發(fā)商、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商才敢于提前置地，所以該區(qū)域的龍頭項(xiàng)目一般都是品牌建設(shè)為主的。

　　龍頭項(xiàng)目決定其必然是先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域，隨之而來(lái)的就是成片開(kāi)發(fā)了。對(duì)這樣的區(qū)域提前進(jìn)入等于把握了升值的原始基礎(chǔ)。象武漢的東西湖地區(qū)幾年前才幾百元到一千多一點(diǎn)的賣(mài)價(jià)，現(xiàn)在漲至三千余元。還有。

　　再來(lái)回答為什么要購(gòu)漲不購(gòu)跌？

　　這類區(qū)域的龍頭項(xiàng)目往往先由本地關(guān)系型客戶購(gòu)購(gòu)，你緊追其后才沒(méi)有錯(cuò)。比如政府官員、辦事職員、主要部門(mén)的管理層及該區(qū)域的大企業(yè)富職人員等。在這些之后可能是一些普通的投資人購(gòu)購(gòu)、土著購(gòu)購(gòu)、外地人移居型購(gòu)購(gòu)。步前述批的后塵是這類項(xiàng)目的合適購(gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)。

　　情形四：客觀教育資源非常豐富的項(xiàng)目。

　　這個(gè)一般人都能體會(huì)。但注意兩點(diǎn)：一是教育資源是客觀而不是營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)法，也就是客觀存在的教育資源，不是開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的或合作的。二是購(gòu)小不購(gòu)大，兩層意思，包括購(gòu)小戶和購(gòu)小規(guī)模項(xiàng)目。因?yàn)樾敉顿Y與二次交易方便；小規(guī)模項(xiàng)目往往寄望教育資源才開(kāi)發(fā)的，說(shuō)穿了，開(kāi)發(fā)商的心不太大，再一個(gè)購(gòu)漲說(shuō)明這個(gè)地區(qū)除了教育資源的吸引力 (論壇

　　情形五：場(chǎng)面混亂的郊區(qū)小項(xiàng)目。

　　這里所指場(chǎng)面混亂是指正在大規(guī)模進(jìn)行市政或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況。為什么購(gòu)小項(xiàng)目放棄大項(xiàng)目呢？因?yàn)榻紖^(qū)項(xiàng)目的價(jià)格必然隨著市政發(fā)展而發(fā)展，周邊在建項(xiàng)目越多，說(shuō)明此處的未來(lái)潛質(zhì)越大。小項(xiàng)目不存在“囤積居奇”，如果正常購(gòu)購(gòu)存在這個(gè)可能，購(gòu)漲反向證明開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有對(duì)房源進(jìn)行分期。

　　情形六：多年的爛尾再啟動(dòng)項(xiàng)目。

　　這類項(xiàng)目成本非常之低，往往吸引大量土著居民的關(guān)注。開(kāi)盤(pán)之時(shí)也就會(huì)有大量潛在購(gòu)購(gòu)者，不要猶豫不決。

　　情形七：建筑外觀體量與地段極不相稱的項(xiàng)目。

　　較多存在于一些良好地段。因?yàn)樵S多不言自明的原因，這類項(xiàng)目往往在市場(chǎng)的存地時(shí)間非常長(zhǎng)，當(dāng)它以并不美觀的建筑與肥胖之身面市，也就是你購(gòu)購(gòu)之時(shí)。按照其體量與外觀，可以判斷其主要獲利觀念是“薄利多銷(xiāo)”。

　　情形八：周邊土地儲(chǔ)備非常大的先期項(xiàng)目。

　　任何區(qū)域這個(gè)規(guī)律都適用。

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