海南省高端人民法院近日通過(guò)《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，頭次就近年來(lái)出現(xiàn)的涉“限購(gòu)令”商品房購(gòu)賣(mài)糾紛、涉“保障性住房”購(gòu)賣(mài)糾紛、“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)賣(mài)糾紛等新案件的審理進(jìn)行規(guī)范。尤其在涉“保障性住房”購(gòu)賣(mài)糾紛中，分別對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)賣(mài)糾紛、限價(jià)商品房購(gòu)賣(mài)糾紛和單位集資合作建房購(gòu)賣(mài)糾紛案件的審理做出了指導(dǎo)。

　　意見(jiàn)規(guī)定，在預(yù)約購(gòu)房情況下，未訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等的，擬購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退回認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等；訂立了認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容、認(rèn)購(gòu)金數(shù)額、約定簽訂正式商品房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)間等區(qū)別對(duì)待。

　　同時(shí)規(guī)定，認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購(gòu)賣(mài)合同的主要內(nèi)容時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以拒絕與擬購(gòu)房人簽訂正式購(gòu)房合同，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等具備了商品房購(gòu)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，在收取的認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等為認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等中約定的購(gòu)房款數(shù)額時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)購(gòu)協(xié)議及意向書(shū)等認(rèn)定為是正式的商品房購(gòu)賣(mài)合同；若開(kāi)發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購(gòu)金、訂購(gòu)金、誠(chéng)意金等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因開(kāi)發(fā)商原因不能繼續(xù)履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　在正式合同訂立后，合同有繼續(xù)履行可能的，要求解除合同的訴求一般不予支持，但有3種情況例外，即：雙方約定、房屋抵押給第三人或未經(jīng)備案登記房屋出賣(mài)給第三人。

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