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黃永忠:剖析新加坡房地產(chǎn)商發(fā)展模式

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1071 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
近兩年來,隨著新加坡房地產(chǎn)商在中國境內(nèi)的“攻城略地”,國內(nèi)市場參與者不得不面對大兵壓境的現(xiàn)實(shí)局面。在這樣的前提下,研究對手的發(fā)展戰(zhàn)略與路線,應(yīng)該成為當(dāng)前較為緊迫的任務(wù)。

如果說新加坡房地產(chǎn)商從本國走向國際區(qū)域性運(yùn)作,是出于國情和政策等多方面因素的考慮“被動(dòng)”而為,那么他們在實(shí)際操作過程中體現(xiàn)出來的思路卻呈現(xiàn)出清晰的脈絡(luò),一切均在“主動(dòng)”性計(jì)劃中有條不紊地開展。這一邏輯概括而言,就是兩手抓的策略,一手抓新興市場的土地資源,一手抓成熟市場的資金與技術(shù)資源。

新興市場:

時(shí)點(diǎn)、產(chǎn)品及趨勢的把握

新加坡房地產(chǎn)商從本國市場上走出來,放眼國際的時(shí)候,他們頭先想到的是亞太地區(qū)的新興市場,主要包括中國和印度,近兩年越南也開始受到重視。

對于這些新興市場,他們選擇較初進(jìn)入的時(shí)點(diǎn)不盡相同。

  作為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的重量級企業(yè),在很長一段時(shí)間里,嘉德置地“潛伏”上海多年,靜觀市場與政策變化,立足夯實(shí)自己在上海的基礎(chǔ)。直到去年初,嘉德置地才在市場上高調(diào)出現(xiàn),在長三角的南京、無錫、寧波等重要二級城市布子,并將觸角伸向北京和廣州等全國性的一級城市。從“一點(diǎn)深入”到“多點(diǎn)開花”應(yīng)該是對嘉德中國布局的較好概括。

 吉寶置業(yè)走的策略則是“迂回路線”,但在我們看來,或許更為穩(wěn)健。早在蘇州工業(yè)園區(qū)建園之初,吉寶置業(yè)隨其母公司吉寶集團(tuán)進(jìn)入中國,但是在這一階段吉寶置業(yè)一直沒有出手,而是在熟悉中國的市場環(huán)境。在初步了解之后,吉寶置業(yè)開始在內(nèi)地進(jìn)行實(shí)際操作,其開發(fā)的個(gè)項(xiàng)目是云南昆明的春城湖畔度假村。隨著經(jīng)驗(yàn)的豐富和環(huán)境的熟悉,吉寶置業(yè)才從二線城市殺回一線城市,先后在較短的時(shí)間內(nèi)于上海、北京開發(fā)了一些中高端住宅。因此,可以說,吉寶置業(yè)的中國行呈現(xiàn)出“欲揚(yáng)先抑”的特點(diǎn)。

 從嘉德置地和吉寶置業(yè)的發(fā)展路線來看,對于新興市場一線城市土地資源的爭奪是新加坡房地產(chǎn)商布局策略中至關(guān)重要的一環(huán)。這一特點(diǎn)對于在其他新興市場的實(shí)踐同樣適用。2004年中期,吉寶置業(yè)宣布斥資3500萬美元在越南胡志明市投資開發(fā)高端別墅。而胡志明市在越南經(jīng)濟(jì)中的地位非同一般,是不折不扣的一線城市。也就是在同一時(shí)間,吉寶置業(yè)在印度班加羅爾購置9.7公頃土地,用于建造共管式公寓。

 除了地域上的選擇,在物業(yè)開發(fā)順序方面,新加坡房地產(chǎn)商通常都會(huì)結(jié)合自己的長處。其中,中高端公寓和別墅成為其立足市場的主流。

 在進(jìn)一步熟悉新興市場環(huán)境和行業(yè)習(xí)慣之后,對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將成為新加坡房地產(chǎn)商的下一個(gè)目標(biāo)。這一點(diǎn)在嘉德置地身上體現(xiàn)的比較明顯。嘉德置地近兩年對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱情與日劇增,并且已經(jīng)形成了一定的地域分布。目前,嘉德置地在中國22個(gè)城市擁有商業(yè)物業(yè)。它的發(fā)展轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè),已經(jīng)成為事實(shí)。

作為新加坡房地產(chǎn)商的后來者,國浩房產(chǎn)在實(shí)施緊跟策略的過程中,將不得不結(jié)合以上兩個(gè)方面的特點(diǎn),以彌補(bǔ)自身在進(jìn)入時(shí)機(jī)方面的不足。也就是說,國浩房產(chǎn)的策略應(yīng)該照顧一線城市和商業(yè)物業(yè)兩個(gè)因素。從較近幾個(gè)月的土地獲取情況來看,國浩房產(chǎn)似乎考慮到這一點(diǎn),已不惜重金在上海和南京兩地收購?fù)恋兀移渫恋匦再|(zhì)并不局限于住宅,加快了追趕先行者的步伐。

 總的來說,新加坡房地產(chǎn)商在對新興市場土地資源的獲取和利用上存在一些共同特點(diǎn)。在進(jìn)入點(diǎn)的選擇上,一線城市成為頭選;在產(chǎn)品定位上,中高端住宅成為主流。但需要說明的是,商業(yè)物業(yè)的開發(fā)正在成為新加坡房地產(chǎn)商的下一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。

成熟市場:

資本工具和技術(shù)的把握

 新加坡房地產(chǎn)商在成熟市場的操作,尤其是投資技術(shù)上的操作,方顯其對地產(chǎn)行業(yè)特殊性的深刻理解。

在成熟市場上,新加坡房地產(chǎn)商對商業(yè)物業(yè)開發(fā)的重視明顯高于在新興市場。以吉寶置業(yè)為例,它在新加坡國內(nèi)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)達(dá)到11個(gè),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過在中國和越南等市場的開發(fā)數(shù)量。與此不同的是,吉寶置業(yè)在這些新興市場開發(fā)的住宅物業(yè)數(shù)量則在迅速趕上在新加坡市場的開發(fā)數(shù)量。因此,從這個(gè)角度來看,新加坡房地產(chǎn)商對于成熟市場商業(yè)物業(yè)的開發(fā)抱有更高的熱情。

除了對物業(yè)產(chǎn)品的偏好之外,新加坡近年來在成熟市場上對地產(chǎn)資本的操作,已經(jīng)開始亞洲地區(qū)的風(fēng)氣之先。這種資本操作主要可以分為兩個(gè)不同層次。

頭先,利用私募基金在亞洲地產(chǎn)市場進(jìn)行廣泛投資,在不同國家和地區(qū)積累了豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。在這一點(diǎn)上,嘉德置地走在行業(yè)前列。早在2003年,嘉德置地便成立了“凱德置地中國住宅基金”,籌集資金0.61億美元,用于投資中國主要城市的中高端項(xiàng)目。這次基金的成立,實(shí)際上是對中國房地產(chǎn)市場投資的一次“試水”。因?yàn)?,在中國對外來資本進(jìn)行嚴(yán)格審查和監(jiān)管的條件下,如何充分將海外投資者的資金用于自己發(fā)現(xiàn)的新興市場,形成一套可以實(shí)踐操作的模式,或許是一種更為深遠(yuǎn)的考慮。所幸這次私募基金的投資獲得較大的成功,圓滿完成了投資任務(wù)。在此基礎(chǔ)上,嘉德置地于2005年成立“凱德中國發(fā)展基金”。這一次,他們擁有的不僅只是對中國地產(chǎn)市場環(huán)境的熟悉,還有更加豐富的投資經(jīng)驗(yàn),因此他們顯得更為自信,私募規(guī)模達(dá)到4億美元。

除了對新興市場的投資,嘉德旗下的私募基金同樣在成熟市場大展拳腳。2003年9月和11月,嘉德置地分別成立了“嘉德零售新加坡基金”和“嘉德零售日本基金”,分別在這兩個(gè)成熟市場進(jìn)行購物的收購與投資。

與嘉德相比,吉寶置業(yè)在私募基金的操作上,同樣表現(xiàn)出保守(或者說穩(wěn)?。┑奶攸c(diǎn),它們的資金多數(shù)投向較為成熟的市場。目前,吉寶旗下?lián)碛袃芍侥蓟?,前?5%的資金已經(jīng)投資于香港、新加坡、馬來西亞、韓國和日本市場,后者44%的資金已經(jīng)投資于日本和新加坡。如果這兩支基金投資完全,它們管理的資產(chǎn)規(guī)模有望達(dá)到14億美元。

 其次,新加坡房地產(chǎn)商對于REITs市場的關(guān)注程度也在升溫。自從嘉德置地分別于2002年和2003年成立嘉茂信托和嘉康信托以來,產(chǎn)生了良好的效應(yīng),加之香港REITs市場的開辟,也增加了新加坡房地產(chǎn)商參與該市場的信心和熱情。

目前,吉寶置業(yè)正在準(zhǔn)備發(fā)行K-REIT Asia,初次注入的物業(yè)包括辦公和商業(yè)物業(yè),價(jià)值達(dá)到6.3億新元,總的凈出租面積達(dá)到7.33萬平方米,平均入住率達(dá)到95%。規(guī)模相對較小的國浩房產(chǎn),也在加快步伐,積極投身于REITs市場。

 總之,新加坡房地產(chǎn)商在成熟市場上的操作,正在實(shí)踐一條由開發(fā)到投資逐步升級的道路。在這條道路上,新加坡房地產(chǎn)商基本上做到了環(huán)環(huán)相扣。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與私募基金的操作為物業(yè)上市提供了物業(yè)基礎(chǔ)和組合技術(shù),而REITs為前期投資的退出和商業(yè)物業(yè)的套現(xiàn)提供了渠道。在這其中,新加坡房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)金融本質(zhì)的深入認(rèn)識(shí),是其不斷向前的基礎(chǔ)。

 因此可以說,新加坡房地產(chǎn)商正是在不斷發(fā)掘新興市場良好的土地資源,不斷積累成熟市場開發(fā)和投資經(jīng)驗(yàn),并不斷努力使兩者融合的過程中,實(shí)現(xiàn)了對區(qū)域性地產(chǎn)機(jī)會(huì)的全盤把握。

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