★居屋占15%，不賣不租

★商品房占55%，完全開(kāi)放

●知情者說(shuō)

中國(guó)內(nèi)地的住房供應(yīng)體系主要是參照香港及新加坡模式。在內(nèi)地的住房保障體系尚處于探索階段，而中國(guó)的一個(gè)特殊城市———香港在這方面已趨近成熟的歷史背景下，香港的房屋代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的董事副總經(jīng)理黃雄在接受記者采訪時(shí)詳細(xì)講述了整個(gè)香港模式的運(yùn)作方法。

對(duì)于內(nèi)地來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正只存在了8年時(shí)間。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在十年間的發(fā)展等同于很多國(guó)家三十年的歷程，因此中國(guó)內(nèi)地很難去和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的成熟模式對(duì)比。在很多外國(guó)人眼中，不穩(wěn)定的政策是不可思議的。但在這樣的環(huán)境下我們確實(shí)需要宏觀政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。目前，內(nèi)地政策的計(jì)劃性難以保證，維持性也不穩(wěn)定。市場(chǎng)對(duì)政府每一年的供應(yīng)量沒(méi)有很好的預(yù)估，這對(duì)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都造成了不準(zhǔn)確的心理預(yù)期。從而間接成為包括房?jī)r(jià)問(wèn)題在內(nèi)的諸多現(xiàn)象的幕后推手。

健康完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)是置換出來(lái)的。大學(xué)畢業(yè)生和低收入家庭住廉租房，等有了一定的資金實(shí)力換經(jīng)濟(jì)適用房，較后才是購(gòu)商品房。如今在內(nèi)地這一點(diǎn)很難啟動(dòng)，就是因?yàn)榱夥矿w制還很薄弱。許多剛畢業(yè)的學(xué)生也是直接跳到經(jīng)濟(jì)適用房這一層，靠找關(guān)系或其他難以控制的手段來(lái)解決居住問(wèn)題。

●香港模式什么樣

黃雄告訴記者：從香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，較基層的市民住的大多是廉租房。香港的房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)是嚴(yán)格的金字塔結(jié)構(gòu)，按2006年3月政府公布的住宅套數(shù)來(lái)看，廉租房占整個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的30%左右，而且基本上是完全出租的。雖然政府允許達(dá)到一定條件的居民可以購(gòu)廉租房，但真正購(gòu)購(gòu)的人很少，購(gòu)了廉租房再轉(zhuǎn)手的就更少。這說(shuō)明了，，本身在租廉租房的人不愿意購(gòu)，因?yàn)橹恍枰土淖饨鹁涂梢詽M足居住需求，沒(méi)有購(gòu)購(gòu)的必要。，要轉(zhuǎn)手也沒(méi)有他人承接。因?yàn)橛绣X購(gòu)房的人不會(huì)愿意住這樣的房子。自然降低了廉租房的投機(jī)甚至投資空間。

個(gè)梯級(jí)是居屋，有點(diǎn)像北京的經(jīng)濟(jì)適用房。居屋是香港政府劃撥土地給香港有關(guān)政府部門及半官方機(jī)構(gòu)（房協(xié)和房委會(huì)），售價(jià)比一般的商品房便宜40%左右。但居屋相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，它的戶型偏小，密度也較高。用材、檔次比商品房也有一定的距離，能夠明顯和商品房拉開(kāi)差異。同時(shí)，居屋在購(gòu)購(gòu)資格上也有比較嚴(yán)格的限制，比如住廉租房的居民購(gòu)到居屋的可能性就相對(duì)較大，總之在居屋的購(gòu)購(gòu)上香港政府的大原則是采用排除法，根據(jù)需求盡量滿足較需要的人。居屋不能賣，不能租，只能自住。

資格審查方面，由于香港的司法制度非常嚴(yán)格，所以即便每個(gè)人的資產(chǎn)情況是自己申報(bào)，也很少有謊報(bào)資產(chǎn)及偷漏稅的情況。

第三個(gè)層次是商品房市場(chǎng)，這部分相對(duì)簡(jiǎn)單，是完全開(kāi)放的市場(chǎng)，政府對(duì)戶型、交易方式等都沒(méi)有限制。只有房?jī)r(jià)較高的商品房需要交一點(diǎn)契稅。

其實(shí)，福利性的房屋政策背后除了合理的房屋結(jié)構(gòu)以外，社會(huì)問(wèn)題，醫(yī)療、教育等相應(yīng)配套也要處理好，否則可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。因?yàn)橹械褪杖肴巳旱木幼⌒枨蠛腿粘Ｉ钚枨笫蔷o密聯(lián)系的。

“出租性質(zhì)的微利房在整個(gè)保障體系中是較重要的。我們目前的處境是將長(zhǎng)期面對(duì)住房結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。如果在市場(chǎng)環(huán)境和保障制度不完善的環(huán)境下不能做到拉開(kāi)產(chǎn)品差異，讓住房真正落到需要的人群手里，過(guò)渡性的住房保障產(chǎn)品很容易被濫用。

●福利房要做出差異

不過(guò)這并不表示我們的福利房制度只能陷入尷尬?！斑^(guò)渡性住房保障產(chǎn)品可以從產(chǎn)品差異化方面下手?！秉S雄介紹，比如把福利房的密度加大，同一地段的商品房做一梯兩戶，經(jīng)濟(jì)適用房就做一梯十戶，讓福利房滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)下限。此外還可以拉長(zhǎng)解凍（允許再次上市）時(shí)間。黃雄認(rèn)為，產(chǎn)品做出差異化是在當(dāng)前大環(huán)境下實(shí)行福利房政策的一條有效出路。

“做產(chǎn)品要頭先明確面向的客戶群。做房子其實(shí)應(yīng)該是讓我們想讓購(gòu)購(gòu)的客戶來(lái)購(gòu)。現(xiàn)在的問(wèn)題是年薪5萬(wàn)的人和年薪50萬(wàn)的人都想購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。這就是產(chǎn)品的差異性沒(méi)有拉開(kāi)。如果商品房是90平方米為主，經(jīng)濟(jì)適用房是60平方米為主。要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房還得再加一些條件，這樣自然可以規(guī)避掉年薪50萬(wàn)的客戶。商品房、經(jīng)濟(jì)適用房是兩個(gè)市場(chǎng)，應(yīng)該完全不存在競(jìng)爭(zhēng)。如果這種產(chǎn)品差異化拉不開(kāi)，本身就是供應(yīng)體制出了問(wèn)題?！?p>

參考香港新加坡或國(guó)外的成熟房地產(chǎn)模式，除了要考慮房地產(chǎn)供應(yīng)以及單純的住房保障體系方面外，還要從城市規(guī)劃的角度來(lái)考慮。

與很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于宏觀調(diào)控的態(tài)度不同，黃雄充分肯定了宏觀調(diào)控的積極意義?！皟?nèi)地的調(diào)控政策跟以往相比已經(jīng)比較懂得尊重市場(chǎng)了，政策決策的透明度也有所提高，可以說(shuō)一直在進(jìn)步。因?yàn)橥恋毓?yīng)是住房供應(yīng)的源頭，所以接下來(lái)，我們要頭先保證土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更規(guī)范、更清晰，其他政策才能相應(yīng)地推行的更好。”

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