德國：土地登記制度保障土地交易安全

根據(jù)德國《民法典》第873條規(guī)定，所有權(quán)和設(shè)置在土地上的其他權(quán)利，例如抵押權(quán)的取得，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓者和受讓者就權(quán)利的取得以合同的方式達成一致，并且受讓者的權(quán)利應(yīng)載入土地登記簿。

土地登記在權(quán)利設(shè)定方面是必要的，但是并不能構(gòu)成充分條件，更多地還是需要所謂的物權(quán)合同作為補充。只有這兩者共同作用才能促成權(quán)利的取得。在德國，土地權(quán)利受讓者受到兩種途徑的保護：其一是保護受讓者防止其轉(zhuǎn)讓者的購賣合同無效；二是通過土地登記簿制度，撤銷虛假土地登記，使受讓者得到保護。

例如，A將土地以10萬歐元的價格賣給B，購賣合同可能因為違反習(xí)慣或者代理人未獲得充分的授權(quán)而無效。如果在發(fā)現(xiàn)購賣合同無效之前，A與B就土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移達成合意并在土地登記處進行了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么，即使購賣合同無效，B也將成為土地的物權(quán)所有人。

但B必須返還其無法律依據(jù)的所得。B雖然已成為土地的物權(quán)所有人，但現(xiàn)在必須以同樣的方式返還所有權(quán)。B有義務(wù)與賣方約定所有權(quán)的返還問題，即不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，A應(yīng)再次在土地登記簿上進行登記。

可見在德國法上，購賣合同的效力對物權(quán)的取得并非那么重要。只要物權(quán)合意和不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移有效，并且在土地登記簿上進行了登記，則個購方就成為了土地所有者。

物權(quán)的合意、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移很少有無效的情況，只要當(dāng)事人雙方一致聲明轉(zhuǎn)移所有權(quán)，他們?yōu)槭裁催@么做并不重要。因此很少發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移無效的情況。

物權(quán)合同有利于促進了土地交易，土地登記簿則有利于保護交易。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情況雖然很少，但也有可能發(fā)生，如受讓者通過欺詐或者脅迫轉(zhuǎn)讓者宣告轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)，而公證員在當(dāng)時沒察覺這種情況。此時，受騙者可以根據(jù)這些原因通過撤銷的方式使物權(quán)合意無效。更具有代表性的是，自稱繼承人的人以所有者的身份轉(zhuǎn)讓土地，而后證明，他并非真正的繼承人，也不是所有者。這種撤銷具有追溯力，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。如果受讓者現(xiàn)在以新所有者的身份在土地登記簿上進行登記，在實體法上就屬于虛假土地登記。原因在于不存在有效的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，受讓者還未成為所有者。

如果是虛假土地登記，可以進行更正。土地的真正所有者可要求虛假登記者同意更正土地登記。

在進行更正以前，土地登記簿上的所有者不是實際上的所有者。如果這時假所有者將土地轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人信賴該土地登記是真實的進行了交易。為了保護第三人的利益，已登記者雖然是虛假登記，也視為真實登記。只有在第三人知道是虛假土地登記時，他才不受保護。結(jié)果便是，那時仍未在土地登記簿上署名的真正土地所有者將喪失其權(quán)利。真正的土地所有者只能從虛假登記人那里要求返還所得，即向該人索要出賣土地所得的價款。但第三人仍可保留土地。只有在第三人無償取得時，他才必須將土地返還給原所有者。

法國：公告制度保障土地權(quán)利取得的有效性

早在1789年法國大革命之前，法國就有關(guān)于土地抵押的規(guī)定。已經(jīng)取得土地權(quán)利的合同必須經(jīng)過公證，并需要進行公告。

本來應(yīng)規(guī)定，只有經(jīng)過這種公告之后，取得的權(quán)利才有效。但立法者并沒有這樣做，獲得土地所有權(quán)或抵押的合同雖然未經(jīng)過公告，卻依然有效，使得所有權(quán)從轉(zhuǎn)讓者轉(zhuǎn)移到受讓者，只是個受讓者雖然有所有權(quán)，但因為沒有進行公告，他所擁有的所有權(quán)就是相對的。

如A將其所有的土地轉(zhuǎn)讓給B，但B未對合同進行公告，A再一次將該土地轉(zhuǎn)讓給了C，C公告了合同，那么C對這塊土地較B享有優(yōu)先權(quán)。

抵押的情況與所有權(quán)轉(zhuǎn)移相似。不同的是，同一塊土地上可以同時設(shè)立多項抵押，這些抵押之間就存在順位的優(yōu)先問題。進行土地拍賣時，優(yōu)先順位的抵押先從拍賣所得中得到全額清償，而后順位的抵押則只能從余額中獲得清償。根據(jù)《法國民法典》第2134條，抵押的順位依照在登記機關(guān)的登記日期確定。因此，債權(quán)人和土地所有人之間訂立抵押合同的時間并不重要。重要的是，受讓者則應(yīng)立即進行公告，以防止其他債權(quán)人在抵押上取得優(yōu)先權(quán)。

法國的公告制度很復(fù)雜、煩瑣，而且，由于要支付公證員的調(diào)查研究費用，成本很高。但是，值得一提的是，法國幾乎還沒出現(xiàn)過真正的所有者在案件中主張其土地被無權(quán)者出賣的情況。

想購購?fù)恋鼗蛘咴谕恋厣显O(shè)立抵押的，應(yīng)頭先搞明白轉(zhuǎn)讓者是否還為土地的所有者。如果所有者已經(jīng)在登記機關(guān)登記而未將土地購賣公布，則可認為該所有者還未將土地進行其他處置。但法國這種制度的缺點在于，不能確信在登記機關(guān)公告的所有者就是真正的所有者。因此，加重了購方的責(zé)任，購方就必須要調(diào)查并予以確定其與購方之間的轉(zhuǎn)讓行為是否有效。

在實踐中，從事該業(yè)務(wù)的是公證員。法國公證員的基本職責(zé)就是證明當(dāng)事人之間存在購賣。賣方取得所有權(quán)的合同如果存放于注冊登記機關(guān)，則該合同應(yīng)已遞交給注冊機關(guān)以供公開。以前的涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移的所有合同也應(yīng)如此。公證員必須查閱這些合同并審查其是否有效。雖然可能存在難以發(fā)現(xiàn)的瑕疵，例如以前的轉(zhuǎn)讓者無行為能力，但該風(fēng)險一般較小，因為在登記機關(guān)公告的合同必須經(jīng)過公證，而公證員則有義務(wù)確定當(dāng)事人的行為能力并注意合同在其他方面是否也有效。

在審查以前的所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同時，以30年為限。根據(jù)《法國民法典》第2262條，占有30年后，占有人就可依時效取得，真正的所有者則喪失其權(quán)利。占有人是否善意并非確定30年占有時效的必要條件，但其必須以所有者的身份行事，從另一種意義這也是懲罰土地的真正所有者并沒有積極行使其所有者的權(quán)利。

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