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美樓市嚴重低迷走向不明 5年內(nèi)房價將下跌16%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 650 次
美樓市嚴重低迷走向不明
一項研究表明,5年內(nèi)美國各大城市平均房價將下跌16%
美國樓市進入了數(shù)十年來較嚴重的低迷時期,很多美國人如今迷惑了:是該觀望還是該逢低購入?是該賣出還是繼續(xù)持有房產(chǎn)?美國《財富》雜志指點迷津,為判斷未來的房價走勢提供了一點參考。
房價租金比例就像股票市盈率
斯拉塔拉在一個海濱城市購購了一處房產(chǎn)。隨著美國房地產(chǎn)市場降溫,她的房子價格不斷下滑。她幾乎每幾個公里就要上網(wǎng),查看自己房子的市場價格,就在較近兩個月里,房價已經(jīng)暴跌10萬多美元。
而年輕的馬特夫婦則把位于舊金山的房子賣了,幸運地賺了一筆錢,然后繼續(xù)租住原來的房子,希望等到房價跌至谷底再購回來。
美國樓市的瘋狂似乎還發(fā)生在昨天,美國有房一族如今又為市場的低迷困惑不已了:到底房價會跌到什么水平?什么時候才會見底?
《財富》雜志認為,決定房產(chǎn)價值的因素有很多,對于普通的美國家庭來說,房間數(shù)量、院落大小和附近學校的教學質(zhì)量都是很重要的標準。而經(jīng)濟學家評估一個城市的房產(chǎn)價值時,則會考慮利率水平、就業(yè)情況和人口增長速度。但從長期來看,較可靠的判斷指標則是租金水平。
房價沖高回落之后,房價和租金之間的比例關(guān)系就會恢復(fù)正常。對于房價而言,租金就像無法逃避的重力。耶魯大學經(jīng)濟學家羅伯特·希勒說:“房價租金的比例很像股票的市盈率?!币簿褪钦f,雖然房價偶有暴漲,使房價租金比例異常高企,但這個比例遲早會回到歷史平均水平附近。
從人的心理角度分析,如果人們購房所需花費比租房多得多,而房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時利潤不大,他們就不大會舍得花錢購房。從這個意義上說,美國近年的房地產(chǎn)泡沫主要是投機者推動的結(jié)果。
租金幾乎原地不動
上世紀90年代,美國的房價租金比一直保持在14到15的水平。進入新世紀,房價開始暴漲,盡管理由多多,但較重要的因素還是錢來得太容易。
2003年到2005年期間,利率水平極低,投資者蜂擁入市,而次級抵押貸款門檻很低,信用和就業(yè)狀況不佳者也購起了房,更是加劇了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面。美聯(lián)儲從2005年開始大力加息,力圖給市場降溫,但金融機構(gòu)和證券市場仍然沉醉在這場地產(chǎn)盛宴中,直到今年夏天,供房者難以為繼,危機終于爆發(fā)。
而在另一方面,從2000年到2006年,美國的房屋租金變化很小,只上漲了10%左右,沒有跟上通貨膨脹的步伐。這樣一來,平均的房價租金比從2000年的15上升到了24,漲幅為60%。頭都華盛頓的房價租金比從11漲到了26,包括奧克蘭在內(nèi)的加州東海灣地區(qū)從28漲到了51,坦帕市從12上升到了21。
5年內(nèi)房價將平均下跌16%
《財富》雜志聯(lián)合economy.com網(wǎng)站對樓市的調(diào)整幅度進行了評估,得出驚人的結(jié)論:如果房價與租金的比例要在5年內(nèi)回落到正常水平,房產(chǎn)價格將平均下跌16%。
這項研究將美國54個大城市各類房產(chǎn)價格的中位數(shù)與租金水平相比較,得出目前的房價租金比,再找出過去15年房價租金比的平均值,以此計算出房價可能將平均下跌28%。
如果再考慮租金上漲的因素,過去5年內(nèi),上述54個區(qū)域的房租水平總共上漲了12%,如果保持這一速度,房價在未來5年內(nèi)下跌16%才能夠使房價租金比回到歷史平均水平。
各地區(qū)情況不一,調(diào)整幅度有別,例如,佛羅里達州的奧蘭多、邁阿密等城市的房價可能會下跌28%到34%,而薩克拉門托市的房價可能會跌去26%。
老牌大城市房價依然堅挺
紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥等老牌大城市的房價已經(jīng)上漲了不少,但炒房者不多,從長期趨勢來看,這些地方的房價還將繼續(xù)上漲,文化、經(jīng)濟等方面的獨特優(yōu)勢和吸引力是支撐高房價的重要因素。這些地方的房屋租金也在穩(wěn)步上揚,從而減輕了房價短期回落的壓力。另外,這些大城市,已經(jīng)幾乎無地可用,建新房極其困難,房地產(chǎn)市場的供給將不會大幅增加。
以紐約為例,紐約房地產(chǎn)委員會7日發(fā)表的報告顯示,今年第三季度,紐約市住房平均售價為78.2萬美元,比去年同期大增20%。
新興城市尤其脆弱
在拉斯維加斯、菲尼克斯、薩克拉門托、奧蘭多、坦帕等新興城市,房價調(diào)整的速度將更快,幅度將更深。
這些地方人口增長快,但炒房者多,可供開發(fā)的土地也多,開發(fā)商在高房價面前愿意大興土木,大賺其錢,容易導(dǎo)致供過于求。在樓市點時期,薩克拉門托、菲尼克斯、加州東海灣等地的業(yè)主中,有近40%是炒家和靠次級房貸購房者。
有開發(fā)商估計,炒房退潮之后,加州等地的住房需求減少了約20%。據(jù)統(tǒng)計,加州開發(fā)商手里的待售房產(chǎn)數(shù)量達4萬套,堪稱歷史之較,為了盡快售出以收回成本,降價已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
物業(yè)稅令房市回暖吃力
在美國,持有房產(chǎn)需交物業(yè)稅,這也會令房價的回暖顯得較為吃力。近年來,物業(yè)稅隨著房價水漲船高,從2000年到現(xiàn)在已經(jīng)翻倍。美國每年的物業(yè)稅收入約為2000億美元,相當于房貸利息償還額的一半。未來幾年,物業(yè)稅稅率可能不會再大幅上漲,但也很難調(diào)低,這項負擔將長伴有房者。
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