2003年，央行對房地產(chǎn)信貸政策進行調(diào)控。2005年“國十條”出臺，但房地產(chǎn)價格上漲依然沒有減緩，反而經(jīng)過2005年下半年的蟄伏期后，2006年年初出現(xiàn)房價上漲“井噴”現(xiàn)象，較終導(dǎo)致了更為嚴(yán)厲的“國六條”的出臺。但是，嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺仍然沒有剎住房價上漲的勢頭。2006年這波房價上漲一直持續(xù)到2008年10月。2008年10月，熱點城市堅挺的房價開始出現(xiàn)松動。這既有前期房地產(chǎn)政策累積效應(yīng)影響，也有2008年重啟信貸規(guī)劃指導(dǎo)的沖擊，但不能忽視的是2008年9月始于美國的次貸危機演變成全球性國際金融危機的巨大心理影響，房價上漲的市場預(yù)期出現(xiàn)變化，以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商在全國率先進行降價。 2010年4月“新國十條”出臺后，4-7月，全國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“價滯量跌”局面。進入8月份后，房地產(chǎn)調(diào)控政策處于“真空期”，通貨膨脹預(yù)期增強，前期觀望需求當(dāng)期釋放等多重因素交織作用下，房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)微妙變化，熱點城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)環(huán)比大幅上升。 2010年9月29日，國家多個部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制部分城市房價過快上漲。根據(jù)歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，房地產(chǎn)市場將有3-4個月的觀望和政策消化期。由于新近房地產(chǎn)調(diào)控政策較前期更為嚴(yán)厲，預(yù)計普通購房群體觀望情緒也較前期加重，房地產(chǎn)市場成交量有可能會再度急劇萎縮。而房地產(chǎn)開發(fā)商對政策仍有博弈，擔(dān)心“追漲殺跌”影響和違約糾紛，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在降價策略選擇上較為慎重。需要引起關(guān)注的是，2009年房價快速上漲時期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取高額利潤，資金面總體充裕。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下，2010年年底前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小，因此主動降價以加快資金回收動力不足。 此外，當(dāng)前CPI連創(chuàng)新高，資源類商品和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲此起彼伏，微觀經(jīng)濟主體通貨膨脹預(yù)期勢能繼續(xù)積聚，房價上漲市場預(yù)期在根本上沒有變化，由此可以預(yù)測，年內(nèi)熱點城市房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)維持“價滯量跌”態(tài)勢，房價出現(xiàn)明顯調(diào)整可能性較小。因此，房價上漲預(yù)期不變，房地產(chǎn)調(diào)控政策就難以實現(xiàn)既定效果。

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