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信托自查房地產(chǎn)業(yè)務(wù) “黃色信號(hào)燈”前焦慮轉(zhuǎn)型

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 561 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“根據(jù)近日銀監(jiān)會(huì)開(kāi)會(huì)要求,我們正在對(duì)手上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行自查。現(xiàn)在房地產(chǎn)信托占公司管理資產(chǎn)規(guī)模的比重較高,政策對(duì)公司影響很大?!币晃恍磐泄救耸拷諏?duì)記者透露。   地產(chǎn)信托收緊信號(hào) 揭秘較佳電子商務(wù)平臺(tái) 秘聞!行情近期可能發(fā)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn) 機(jī)構(gòu)資金流向已發(fā)生巨變! 主力資金正密謀全新布局!   根據(jù)本月中旬,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)給各信托公司的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(下稱(chēng)《通知》),各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,結(jié)合今年開(kāi)展的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和壓力測(cè)試,在信托公司自查基礎(chǔ)上,逐筆對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查,對(duì)以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況,要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)立即采取措施責(zé)成信托公司予以糾正,對(duì)違規(guī)行為依法查處。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書(shū)面報(bào)告銀監(jiān)會(huì)。   上述信托公司人士對(duì)本報(bào)記者表示,目前國(guó)內(nèi)不少信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占管理資產(chǎn)規(guī)模的比例都很高,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)這一政策雖然旨在配合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)信托業(yè)的影響不小。盡管目前銀監(jiān)會(huì)只是要求各信托公司自查,并沒(méi)有出現(xiàn)“叫?!狈康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的聲音,但各信托公司都將其視為一個(gè)信號(hào),即如果繼續(xù)維持龐大的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),一旦政策進(jìn)一步收緊,信托公司開(kāi)展新的業(yè)務(wù)就會(huì)非常被動(dòng)。   在滬上某中型信托公司一位業(yè)務(wù)骨干看來(lái),“銀監(jiān)會(huì)的這次通知,就是規(guī)定未來(lái)房地產(chǎn)信托資金只能用于建房子,并且‘四證’齊全”。   他對(duì)本報(bào)記者表示,此前一些房地產(chǎn)信托運(yùn)作過(guò)程中,曾出現(xiàn)過(guò)“打擦邊球”現(xiàn)象?!耙恍┬磐匈Y金并未投向合同中的項(xiàng)目,而是被開(kāi)發(fā)商用于一級(jí)市場(chǎng)拿地?!痹撊耸勘硎荆_(kāi)發(fā)商這么做,主要壓力來(lái)自于信托到期后的巨額費(fèi)用問(wèn)題。   據(jù)他介紹,相比較從銀行貸款,走信托渠道融資成本會(huì)高出幾倍。   銀監(jiān)會(huì)同時(shí)還要求信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手,合理把握規(guī)模擴(kuò)張,加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控,嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn),積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。   轉(zhuǎn)型主動(dòng)管理很難   一位熟悉房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士對(duì)本報(bào)記者表示,我國(guó)信托業(yè)由于歷史原因,目前受到的限制很大,并且在任何領(lǐng)域都會(huì)遇到有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以對(duì)信托公司而言,開(kāi)發(fā)一個(gè)好的產(chǎn)品并不容易?!昂庙?xiàng)目就那么幾個(gè),你知道別人也知道,誰(shuí)都想做,所以好項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)很激烈?!痹撊耸空f(shuō)。 但今年以來(lái),銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸,信托公司的作用逐漸凸顯。這也為信托公司找到了一個(gè)既省心又賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)商由于擔(dān)心資金出現(xiàn)問(wèn)題,也愿意承擔(dān)高額利息通過(guò)信托融資。   不過(guò),隨著銀監(jiān)會(huì)《通知》的下發(fā),信托公司又要開(kāi)始考慮下一個(gè)方向?!敖型cy信合作,實(shí)施信托行業(yè)凈資本管理,這表明了監(jiān)管層意圖,即信托公司需要迅速擺脫通道的角色,實(shí)現(xiàn)向主動(dòng)管理方向的轉(zhuǎn)型?!痹撊耸空f(shuō)。   不過(guò)上述信托公司業(yè)務(wù)骨干認(rèn)為,當(dāng)前在中國(guó),信托公司實(shí)施主動(dòng)管理很難。他表示,信托公司兩頭都在外,客戶、項(xiàng)目都不是自己的?!罢摽蛻?,大多數(shù)在私人銀行那里;論項(xiàng)目,國(guó)內(nèi)理財(cái)市場(chǎng)本來(lái)就窄,但目前的人員結(jié)構(gòu)使信托公司股票做不過(guò)基金、券商,私募做不過(guò)PE、VC,黃金、期貨業(yè)做不過(guò)期貨公司。所以,在公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及人才結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到根本改良之前,國(guó)內(nèi)信托公司從事主動(dòng)管理很難?!?  “現(xiàn)在,信托公司就相當(dāng)于一個(gè)高利貸者,未來(lái)一段時(shí)間仍可能扮演這樣的角色?!边@位業(yè)務(wù)骨干有些無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)。 鏈 接 房地產(chǎn)信托再遇監(jiān)管風(fēng)暴 日前,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),近期發(fā)行火爆的房地產(chǎn)信托再度刮起監(jiān)管風(fēng)暴。一時(shí)間,市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,甚至有不少信托公司立即暫停了旗下所有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,此次銀監(jiān)會(huì)只是要求自查,并未下令信托公司放棄房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),只是對(duì)幾個(gè)月來(lái)迅速膨脹的總量進(jìn)行控制。有鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高額利潤(rùn),未來(lái)房地產(chǎn)信托仍然會(huì)是信托公司的主要業(yè)務(wù),不過(guò)前提是信托公司必須提高自主管理能力,做好設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。   總量火爆引發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)信托一直是信托理財(cái)市場(chǎng)上的寵兒,由于預(yù)期收益率遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)品,投資者對(duì)其十分青睞。尤其是今年下半年以來(lái),銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知“限制銀行理財(cái)資金借道信托平臺(tái)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”后,房地產(chǎn)商大批轉(zhuǎn)向信托市場(chǎng)融資,原本熱銷(xiāo)的房地產(chǎn)信托總量終于出現(xiàn)“井噴”態(tài)勢(shì)。   中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,今年前三個(gè)季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金共計(jì)2204.751億元。季度末時(shí),信托資金有10.64%投向房地產(chǎn);季度末,占比升至11.35%;而到第三季度末,這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到了13.41%。至9月末,中國(guó)累計(jì)新增信托項(xiàng)目金額1.8萬(wàn)億元,其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的為0.22萬(wàn)億元,環(huán)比二季度末的0.14萬(wàn)億元增57%,遠(yuǎn)高于整個(gè)行業(yè)環(huán)比26%的增速,房地產(chǎn)信托市場(chǎng)“炙手可熱”。   房地產(chǎn)信托總量的急劇攀升開(kāi)始引起監(jiān)管部門(mén)的擔(dān)憂。滬上某信托公司人士告訴記者,日前,銀監(jiān)會(huì)召集不少信托公司老總進(jìn)京開(kāi)會(huì),在重申《通知》的基礎(chǔ)上,要求各家信托公司立刻對(duì)旗下房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查。   對(duì)于平安信托、中融信托、山西信托、天津信托等在會(huì)后立即暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的行為,該人士表示這應(yīng)該不會(huì)變成信托行業(yè)的普遍現(xiàn)象,有可能是因?yàn)檫@些信托公司此前發(fā)行的房地產(chǎn)信托量比較大,在領(lǐng)會(huì)監(jiān)管層意思后自覺(jué)暫停,以顯示全面配合的態(tài)度。   據(jù)了解,此次表示暫停業(yè)務(wù)的中融信托的房產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模一直居行業(yè)之頭,而平安信托的房產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也居全國(guó)第三。業(yè)界猜測(cè),有可能是銀監(jiān)會(huì)專(zhuān)業(yè)日前對(duì)幾家房產(chǎn)信托總量過(guò)大的信托公司“點(diǎn)名”,才引發(fā)了其房產(chǎn)信托的全面停頓。 未來(lái)仍將繼續(xù)發(fā)展事實(shí)上,今年2月份,銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,其中就要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家較低要求等條件;同時(shí),要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款等等。因此,這次監(jiān)管風(fēng)暴總體上被視為是針對(duì)規(guī)模的控制。   一方面是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,一方面卻是信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“大輸血”。不過(guò),有信托公司項(xiàng)目經(jīng)理表示,信托公司并不是在和政府唱“對(duì)臺(tái)戲”,而是房地產(chǎn)企業(yè)找到信托公司并提出有“誘惑力”的收益,從商業(yè)角度來(lái)說(shuō),這的確是筆好生意。   據(jù)悉,目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率已基本達(dá)到12%~13%的高位,甚至有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商還承諾隨行業(yè)好轉(zhuǎn)再繼續(xù)“加碼”,在彰顯房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的同時(shí),也預(yù)示信托公司不會(huì)完全放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)。   分析人士表示,只要信托公司通過(guò)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押率、尋找好的項(xiàng)目、選擇開(kāi)發(fā)資質(zhì)較好的房地產(chǎn)公司等風(fēng)控措施,高收益的房地產(chǎn)信托仍將會(huì)是投資者的寵兒。用益信托工作室分析師岳婷指出,《通知》的出臺(tái)不僅為了配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,更說(shuō)明房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)日益增大,市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊,已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。但并不能因此說(shuō)房地產(chǎn)信托前途暗淡,只要信托公司能提高風(fēng)控能力,很好地設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)信托依然前景光明。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)在悄然興起,REITs也受到越來(lái)越多的關(guān)注,今后房地產(chǎn)行業(yè)還有投資機(jī)會(huì)。 “根據(jù)近日銀監(jiān)會(huì)開(kāi)會(huì)要求,我們正在對(duì)手上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行自查?,F(xiàn)在房地產(chǎn)信托占公司管理資產(chǎn)規(guī)模的比重較高,政策對(duì)公司影響很大?!币晃恍磐泄救耸拷諏?duì)記者透露。   地產(chǎn)信托收緊信號(hào) 揭秘較佳電子商務(wù)平臺(tái) 秘聞!行情近期可能發(fā)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn) 機(jī)構(gòu)資金流向已發(fā)生巨變! 主力資金正密謀全新布局!   根據(jù)本月中旬,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)給各信托公司的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(下稱(chēng)《通知》),各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,結(jié)合今年開(kāi)展的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和壓力測(cè)試,在信托公司自查基礎(chǔ)上,逐筆對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查,對(duì)以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況,要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,應(yīng)立即采取措施責(zé)成信托公司予以糾正,對(duì)違規(guī)行為依法查處。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書(shū)面報(bào)告銀監(jiān)會(huì)。   上述信托公司人士對(duì)本報(bào)記者表示,目前國(guó)內(nèi)不少信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占管理資產(chǎn)規(guī)模的比例都很高,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)這一政策雖然旨在配合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)信托業(yè)的影響不小。盡管目前銀監(jiān)會(huì)只是要求各信托公司自查,并沒(méi)有出現(xiàn)“叫?!狈康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的聲音,但各信托公司都將其視為一個(gè)信號(hào),即如果繼續(xù)維持龐大的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),一旦政策進(jìn)一步收緊,信托公司開(kāi)展新的業(yè)務(wù)就會(huì)非常被動(dòng)。   在滬上某中型信托公司一位業(yè)務(wù)骨干看來(lái),“銀監(jiān)會(huì)的這次通知,就是規(guī)定未來(lái)房地產(chǎn)信托資金只能用于建房子,并且‘四證’齊全”。   他對(duì)本報(bào)記者表示,此前一些房地產(chǎn)信托運(yùn)作過(guò)程中,曾出現(xiàn)過(guò)“打擦邊球”現(xiàn)象?!耙恍┬磐匈Y金并未投向合同中的項(xiàng)目,而是被開(kāi)發(fā)商用于一級(jí)市場(chǎng)拿地。”該人士表示,開(kāi)發(fā)商這么做,主要壓力來(lái)自于信托到期后的巨額費(fèi)用問(wèn)題。   據(jù)他介紹,相比較從銀行貸款,走信托渠道融資成本會(huì)高出幾倍。   銀監(jiān)會(huì)同時(shí)還要求信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手,合理把握規(guī)模擴(kuò)張,加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控,嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn),積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。   轉(zhuǎn)型主動(dòng)管理很難   一位熟悉房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士對(duì)本報(bào)記者表示,我國(guó)信托業(yè)由于歷史原因,目前受到的限制很大,并且在任何領(lǐng)域都會(huì)遇到有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以對(duì)信托公司而言,開(kāi)發(fā)一個(gè)好的產(chǎn)品并不容易?!昂庙?xiàng)目就那么幾個(gè),你知道別人也知道,誰(shuí)都想做,所以好項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)很激烈?!痹撊耸空f(shuō)。

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