房產(chǎn)稅改革預期升溫 試點方案靜待揭開面紗 財政部官員及部分專家學者近日在公開場合就房產(chǎn)稅改革話題頻繁表態(tài)。中國證券報記者證實上海、重慶已進入頭批房產(chǎn)稅試點城市名單，試點展開的具體時間有待決定。有分析人士認為，房產(chǎn)稅改革需要盡快搭建一個框架，邊試邊改，較佳時機應在明年3月“兩會”前推出，以供兩會代表委員討論。 　　房產(chǎn)稅試點預期升溫 　　連日來，有關房產(chǎn)稅改革的消息牽動著市場各方的神經(jīng)。 　　財政部稅政司綜合處處長周傳華12月2日在光大證券策略會上表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源，個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇。 　　財政部財政科學研究所所長賈康12月5日稱，配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控，可推出不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅制度框架，進行房產(chǎn)稅試點，但試點不應涉及社會上大多數(shù)群體，應只涉及高端的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。 　　12月6日有消息稱，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點將于明年初推出，且重慶方案針對別墅等高端房征收，上海方案針對普通住房征收。 　　12月6日，有媒體發(fā)表國務院發(fā)展研究金融研究所研究員巴曙松的專訪文章稱，房產(chǎn)稅改革有利于抑制投機，引導和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行。 　　如此密集的消息是不是預示著房產(chǎn)稅改革的腳步已近？但相關地方政府對此沒有清晰的表態(tài)。上海市相關部門負責人7日在接受中國證券報記者采訪時表示，上海已進入頭批試點城市名單，但具體時間有待決定。12月7日，重慶市政府相關人士對房產(chǎn)稅表態(tài)稱，一切靜待的安排，目前正在做基礎性調(diào)研。 中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，“十二五”期間推進房產(chǎn)稅改革，近期就應抓緊進行試點。因為只有試點出來后，才能知道房產(chǎn)稅改革會產(chǎn)生怎樣的效果。明年3月之前出臺房產(chǎn)稅是合適的，因為明年是“十二五”的開局之年，而且兩會召開是意見集中反映的較好時機，如果房產(chǎn)稅在此之前開始試點，代表委員們在兩會上就可以集中討論。 　　有分析人士認為，即將召開的經(jīng)濟工作會議可能會就房地產(chǎn)稅改革方案進行討論。會后相關試點方案基本定調(diào)，較快有可能在明年初推出。 可能推高租金 房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的短期運行會帶來怎樣的影響，業(yè)界對此爭論不一。在大多數(shù)人眼中，房產(chǎn)稅是政府房地產(chǎn)調(diào)控的殺手锏。尤其是距今年4月份“國十條”發(fā)布以來已有大半年時間，全國房價沒有出現(xiàn)明顯的松動，房產(chǎn)稅調(diào)控房價的意味更加濃厚。 　　但在北京華遠集團總裁任志強看來，房產(chǎn)稅推出不僅不會使房價降低，反而會推高房價。 　　對此，聶梅生表示，被推升的應該是租金，而不是房價。她認為，房產(chǎn)稅是對持有型物業(yè)征收的，一旦房產(chǎn)稅改革鋪開，而其他一些法律法規(guī)沒有跟上的話，業(yè)主會把增加的稅負轉嫁給租戶。新房的房價是不計入CPI指數(shù)的，而租金是計入的。如果租金大幅上漲的話，短期內(nèi)CPI指數(shù)就會沖高。但從另外一個方面講，房產(chǎn)稅的改革勢必使得現(xiàn)在不太合理的房屋租售比發(fā)生一個調(diào)整，即租金提高，房價降低。這是房產(chǎn)稅改革帶來的必然結果。解決這一問題的根本途徑在于保障性住房，尤其是公租房的建設要跟上。 　　能否當作高房價“退燒藥” 　　聶梅生強調(diào)，房產(chǎn)稅改革不能被僅僅作為房地產(chǎn)調(diào)控的一劑“退燒藥”，而必須是一個長遠的制度建設。 　　巴曙松表示，房產(chǎn)稅開征會使房產(chǎn)價格微量下跌，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負相關。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。 　　中國社科院財貿(mào)所稅收室主任張斌指出，按照財政部和國稅總局的政策設計，不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收必須具備三大功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費金制度，完善房地產(chǎn)價格的形成機制。從政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。 巴曙松還認為，從國際經(jīng)驗看，在實行和地方分稅制的國家，房產(chǎn)稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產(chǎn)稅是對使用權的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權制度并不矛盾，但房產(chǎn)稅稅負通常比土地私有制國家輕。 重慶房產(chǎn)稅試點細節(jié)尚不明朗 　　就重慶房產(chǎn)稅試點方案的有關問題，中國證券報記者7日致電重慶市國土資源和房屋管理局、重慶市財政局。兩部門有關負責人均表示，房產(chǎn)稅試點方案由有關部門擬定并頒布，目前重慶市還沒有接到通知，因此無法透露具體進展和細節(jié)。 　　準備工作尚未完成 　　中國證券報記者通過當?shù)卮笮烷_發(fā)商了解到，重慶已進入頭批試點名單。目前，重慶市正為房產(chǎn)稅試點進行前期準備和市場調(diào)研，包括清查房屋總量、物業(yè)類型、區(qū)域分布以及房產(chǎn)價值評估等。目前，這些準備工作還沒完成，而房產(chǎn)稅試點具體出臺時間和方案內(nèi)容，還須等待有關部門統(tǒng)籌安排。開征房產(chǎn)稅的前提條件之一是對房地產(chǎn)稅暫行條例進行修改，而這一程序的進展由把握。 　　對于重慶房產(chǎn)稅試點方案的操作細則，幾大當?shù)胤科蟮呢撠熑吮硎?，目前的試點方案有很多種版本，其中可行性較大的有兩種，一是偏重對高端房征收，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)，一種是對三套房及以上房屋征收。 　　消息人士透露，為了達到保護自住需求的目的，重慶擬根據(jù)當?shù)厝司幼∶娣e情況，劃定一個免征面積或免征的套數(shù)，但采用免征面積這種方式的可能性較大。 　　意在完善稅制 　　對于房產(chǎn)稅試點對當?shù)厥袌龅挠绊?，幾家重慶本土房地產(chǎn)企業(yè)的負責人均表示，不同的房產(chǎn)稅方案對房地產(chǎn)市場的影響也將不同。目前，各家公司正積極了解具體方案，這對公司未來的經(jīng)營計劃和決策有較大影響。 　　消息人士表示，與一線城市相比，重慶房地產(chǎn)市場一直表現(xiàn)平穩(wěn)，房價上漲并不明顯。此次進入房產(chǎn)稅改革試點城市之列，主要是基于完善地方稅制的考慮，并不是以調(diào)控高房價為主要目的。 　　今年以來，重慶在房地產(chǎn)調(diào)控方面是比較積極和富有創(chuàng)新的。今年5月，重慶出臺的調(diào)控樓市十條措施提出了正醞釀對個人房產(chǎn)收益征稅。目前重慶正在實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展與房地產(chǎn)市場有著相當?shù)年P聯(lián)性，這也決定了重慶房地產(chǎn)市場的特殊性，這種特殊性或許是重慶房產(chǎn)調(diào)控走在全國前列的重要原因。 12月以來，重慶樓市成交量保持活躍。上周共計成交4399套、43.42萬平方米。由于11月中下旬以來，市場新增供應項目較多，且銷售情況較好，受此影響，近一段時間市場銷售量一直在高位運行，且波動較小。成交價格方面，上周重慶主城區(qū)商品住宅成交均價為6899.25元/平方米，環(huán)比增1.39%。與年初相比，重慶主城區(qū)商品住宅均價漲幅在15%以內(nèi)。 上海將頭批試點房產(chǎn)稅 　　房產(chǎn)稅開征呼聲再起。中國證券報記者8日從上海市有關部門獲悉，上海在頭批試點房產(chǎn)稅的城市之列。上海房管局已經(jīng)準備好關于房產(chǎn)稅試點的相關工作，但具體開征時間由決定。 　　何時試點尚無定論 　　上海10月7日出臺的樓市新政細則并無房產(chǎn)稅一項，但表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作”。這給市場留下了巨大的想象空間。目前可以肯定的是，上海已進入“部分試點城市”之列。 　　上海市房管局相關人士表示，上?？隙ㄊ穷^批試點征收房產(chǎn)稅的城市。房產(chǎn)稅擬先在部分城市對部分個人擁有的住房試點恢復征收，積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國，但征收房產(chǎn)稅并不是為了降低房價。 　　業(yè)內(nèi)人士透露，由于房產(chǎn)稅涉及面廣、操作復雜、影響大，上海短期內(nèi)不會推出房產(chǎn)稅，還要看國家政策何時確定和上海房價能否真正降溫。 　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受中國證券報記者采訪時表示，上海房產(chǎn)稅很可能在明年年初到全國“兩會”期間推出。他認為，推出具體時機要看全國房價走勢。目前看全國樓市下跌的可能性并不是特別大，但漲幅回落了，在個別城市試點房產(chǎn)稅是可能的。地方政府為了表明調(diào)控樓市的積極態(tài)度，在“兩會”前后試點房產(chǎn)稅完全有可能。 　　目前，上海市正逐步建立和完善上海房屋狀況信息，據(jù)此可搜索上海目前所有房屋狀況信息，進一步健全對房屋權屬等的監(jiān)管。上海市房管部門的信息系統(tǒng)也已升級，可查詢上海居民擁有的房屋、產(chǎn)權關系等資料。 有專家認為，征收房產(chǎn)稅的一個重要原因是為了推進保障性住房建設，起到調(diào)節(jié)國民收入分配的作用?！氨Ｕ戏块_工率不足，保障房建設資金可能青黃不接?！狈治鋈耸空J為，房產(chǎn)稅的征收有利于緩解保障性住房建設的資金不足問題。 　　多個版本未獲官方回應 　　關于上海試點房產(chǎn)稅的說法在業(yè)內(nèi)至少有三個版本。個版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收。個版本是僅對新購房屋進行征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點”。第三個版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。 　　有研究人士分析，若以家庭為單位，有可能造成離婚率的上升，傾向于以人均面積為起征點。房產(chǎn)稅稅率或為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋，稅率更高。有消息稱，在上海提交的房產(chǎn)稅試點方案中，稅率初定在房價的0.5%-0.8%。 　　一個值得關注的現(xiàn)象是，5月至今，有關上海將試點房產(chǎn)稅的消息一直處于猜測和“傳說”階段，沒有官方的正式澄清。而上海房管部門的口徑是，上海房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，會積極配合貫徹落實。 北京上調(diào)土地增值稅預征率至2％ 　　北京市住建委、市財政局、市地稅局近日聯(lián)合下發(fā)通知，將大部分房地產(chǎn)項目的土地增值稅預征率由1％上調(diào)至2％，實施日期自2010年10月1日起。 　　通知稱，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。但容積率小于1．0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，則要按照銷售收入的3％預征土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，統(tǒng)一按照銷售收入的2％預征。 　　一直以來，我國土地增值稅都存在預征率偏低、與房價快速上漲不匹配的現(xiàn)象。為此，今年5月25日，國家稅務總局專門出臺了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，劃定了土地增值稅預征的較低限：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得

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