閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
近日,中影集團(tuán)董事長韓三平在接受媒體采訪時(shí)透露,2010年中國電影總票房已突破100億人民幣,雖然廣電總局詳細(xì)的數(shù)字未公布,但中國影人的“百億夢(mèng)”已成定局。然而這100億可觀的收入并非電影人獨(dú)有,房地產(chǎn)商從中也撈了一大把。
本報(bào)記者通過調(diào)查了解到,火熱的影市早讓房地產(chǎn)商眼紅。三年來,一線城市核心商業(yè)區(qū)的影院租金普遍漲了兩三倍,某些地段達(dá)到600-700萬/年。而在票房分賬上,地產(chǎn)商要求的分賬比例也上升到15%以上,導(dǎo)致電影投資方較后拿到的票房分成還不如地產(chǎn)商高。
這讓影院在叫“苦”的同時(shí),轉(zhuǎn)嫁壓力,從而致使偷漏、瞞報(bào)票房現(xiàn)象日益嚴(yán)重。
影市“?!毙?yīng)
影院以租賃為主依托地產(chǎn)商
由于天生的“親民性”,電影院普遍傾向于開在人流量大、周圍綜合設(shè)施完備的商業(yè)區(qū),但這些商業(yè)區(qū)通常都是房地產(chǎn)大鱷們的“地盤”。
除了萬達(dá)、金逸等少數(shù)幾條院線擁有自己的樓盤之外,其他影院的影廳都是租來的。這種號(hào)稱“嵌入商業(yè)地產(chǎn)”的影院投資模式,決定了電影院與地產(chǎn)商之間有千絲萬縷的聯(lián)系。
2009年全國票房前10名院線的地產(chǎn)歸屬情況
院線名稱地產(chǎn)歸屬
萬達(dá)院線全部為自有地產(chǎn)(大連萬達(dá)集團(tuán))
中影星美院線租賃為主
上海聯(lián)合院線租賃為主
南方新干線院線租賃為主
北京新影聯(lián)院線租賃為主
金逸珠江院線自有地產(chǎn)為主(廣州嘉裕地產(chǎn)集團(tuán))
浙江時(shí)代院線租賃為主
遼寧北方院線租賃為主
四川太平洋院線租賃為主
世紀(jì)環(huán)球院線租賃為主
各路資本涌入影院建設(shè)如雨后春筍
近幾年來,隨著電影市場(chǎng)的火爆,影院的“吸金”潛力被看好。不僅星美、萬達(dá)等院線品牌繼續(xù)瘋狂擴(kuò)張,華誼、保利博納、橙天嘉禾等頗具實(shí)力的影視公司都加入到影院建設(shè)的大軍中來,甚至圈內(nèi)“大哥”成龍也開設(shè)了自己的影院,來分一杯羹。
除此之外,很多業(yè)外資本也開始流入影院投資中來,例如北京學(xué)清路的嘉華影城、豐正華影院,位于萬柳的美林影院,都是今年業(yè)外資本投建的影院。
投資影院的“金主”們來自能源、金融等行業(yè),連物業(yè)管理公司、地產(chǎn)商也對(duì)建設(shè)影院發(fā)生興趣,例如參與管理新頭都電影院的華融綜合投資管理公司,今年也打算獨(dú)立興建自己的影院。
在各路資本的涌入之下,今年影院投資的勢(shì)頭比往年還要火爆。據(jù)悉,2009年國內(nèi)電影銀幕數(shù)約為4700塊,比2008年增加了600多塊。
中國電影家協(xié)會(huì)在今年金雞百花電影節(jié)論壇上發(fā)布報(bào)告稱,到今年年底銀幕數(shù)將接近6000塊,增長速度刷新歷史紀(jì)錄。
愿與影院“聯(lián)姻”地皮日益緊俏
據(jù)記者了解,許多地產(chǎn)商十分樂意與影院“聯(lián)姻”。樂城品牌推廣部王經(jīng)理告訴記者,他們?cè)疽灿虚_設(shè)電影院的想法,還特地請(qǐng)來專業(yè)人士策劃,但由于空間不足暫時(shí)擱置。
“在商業(yè)樓盤里擁有一家電影院能帶來很多好處,一方面電影院能吸引客流量、拉動(dòng)商場(chǎng)其他領(lǐng)域的消費(fèi),另一方面,影院可以大幅提升商場(chǎng)的整體商業(yè)形象。”王經(jīng)理告訴記者。
王經(jīng)理透露,隨著國內(nèi)票房“井噴”,將會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)商青睞與影院合作,不少地產(chǎn)商在設(shè)計(jì)、規(guī)劃樓盤時(shí)特意把建設(shè)影院的功能考慮進(jìn)去,以吸納更多影院投資者的興趣。
不過,適合建設(shè)影院的地段本來就是“稀缺資源”,而影院與地產(chǎn)商的“你情我愿”,促使影院建設(shè)的地皮更加緊俏,影院投資者開始哄搶優(yōu)質(zhì)地段。大地院線某影院投資負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在北京一塊好的商業(yè)地段,甚至?xí)齺硎乙陨系挠霸和稑?biāo)爭(zhēng)奪地皮。
利益拉鋸戰(zhàn)
租金上漲2-3倍甚至高達(dá)每年1200萬
不過,影院和地產(chǎn)商的“蜜月期”僅維持了幾年,在中國電影喊出了“票房百億”的口號(hào)后,嗅到利益的地產(chǎn)商再也坐不住了。
大地院線的一位影院投資負(fù)責(zé)人告訴記者,隨著地皮日益緊俏,地產(chǎn)商撕去了“親密戰(zhàn)友”的面具,抹下臉來開始漲價(jià)。而流向終端的業(yè)外資本缺乏影院投資經(jīng)驗(yàn),在與地產(chǎn)商的談判中講不下價(jià)來,導(dǎo)致地產(chǎn)商更加肆無忌憚哄抬租金。
三年前,影院投資開始升溫,當(dāng)時(shí)一線城市影院的租金大概每年只需200萬至300萬,近兩年隨著電影市場(chǎng)的發(fā)展,影院租金水平開始成倍增長,而今年的漲幅尤其迅猛。如今地產(chǎn)商在一線城市的核心商業(yè)區(qū)的租金普遍喊到600至700萬/年,比三年前高了兩三倍。
“今年票房達(dá)到100億,讓地產(chǎn)商很眼紅,也想來多分一杯羹,所以今年的租金漲得比去年還快?!鄙虾B?lián)合院線副總吳鶴滬告訴記者。據(jù)悉,東直門的某地產(chǎn)商甚至向影院投資者要價(jià)高達(dá)1200萬/年。
樂城品牌王經(jīng)理坦言,現(xiàn)在的租金確實(shí)有些高,但他認(rèn)為是否漲價(jià)還得看情況,“如果是因?yàn)樯虉?chǎng)的地段和其他因素,為影院帶來了大量客流,那么影院應(yīng)該多給商場(chǎng)錢,如果反之則不應(yīng)該漲太多價(jià)?!?
票房分賬激增30元電影票5.5元被瓜分
按照業(yè)內(nèi)行規(guī),在影院和地產(chǎn)商的合作中,除去固定的租金之外,不少影院還要向地產(chǎn)商交納一定比例的票房分賬。據(jù)悉,大約三四年前,地產(chǎn)商大約只要求5%-7%的分賬比例,但是兩年前這一數(shù)字上升到了10%左右。
而從去年開始,分賬比例開始“坐火箭”,而今年的情形比去年還要嚴(yán)重,不少地產(chǎn)商把分賬比例抬到15%以上,在某些核心商業(yè)區(qū),部分地產(chǎn)商甚至向影院索取20%-25%的分賬比例。假如按20%的比例計(jì)算,一張30元的電影票,較后竟有5.5元進(jìn)了地產(chǎn)商的口袋。
解讀票房分賬利益鏈
(注:以馮小剛電影《唐山大地震》為例)
按照下圖所示:如果全國的地產(chǎn)商普遍將租金抬到20%的票房分賬比例,那么地產(chǎn)商較后拿到的票房分成非??捎^,已經(jīng)成為了繼片方和影院之后的第三大受益者,中國電影人在某種意義上,已經(jīng)變成了“給地產(chǎn)商打工”。
《唐山大地震》總票房6.5億
3.3%的營業(yè)稅(約0.22億元)
5%(約0.33億元)給國家電影發(fā)展專項(xiàng)資金管理委員會(huì)專項(xiàng)基金
18.3%(1.1895億元)歸地產(chǎn)商
按照稅后總票房20%的分賬比例計(jì)算,房地產(chǎn)商收入約占總票房的18.3%。
34%(2.21億元)歸院線和影院
39.4%(2.561億元)歸制片和發(fā)行方
地產(chǎn)商成為操縱影市的另一幕后高手
影院頻叫苦
據(jù)記者了解,一家投資在3000萬左右的影院,除去建設(shè)和裝修費(fèi)用之外,還要支付水電、員工工資、影院設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用,但在票房分賬比例有保證的情況下,影院平均大約需要3-5年就能回本。
但目前,影院地租翻了兩三倍,還有15%-20%的票房收入進(jìn)了地產(chǎn)商口袋,這將導(dǎo)致影院的投資回收周期拉長,如今需要5-8年才可以回收成本。而為了跟上觀眾的需求,影院每5年左右就需要投入一筆巨資進(jìn)行裝修、設(shè)備維護(hù),這對(duì)影院來說無疑是雪上加霜。
一位影院管理者向記者表示,以電影產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r,電影院可以接受的年租金平均不能超過500萬元左右,給房地產(chǎn)商的票房分賬比例較高不能超過15%,否則影院的生存會(huì)艱難許多,從而影響影院投資者的熱情。
中國電影發(fā)行放映協(xié)會(huì)副會(huì)長耿西林告訴記者,目前國內(nèi)的銀幕總數(shù)還不足6000塊,而美國的銀幕數(shù)達(dá)到40000塊。相比之下,中國電影業(yè)仍需要鼓勵(lì)影院市場(chǎng)繼續(xù)大力發(fā)展,“影院投資者也要考慮投入產(chǎn)出比,租金應(yīng)該控制在合理的水平?!?
壓力被“轉(zhuǎn)嫁”
偷漏、瞞報(bào)票房現(xiàn)象加重
不久前,網(wǎng)絡(luò)曝出《大笑江湖》票房遭“偷挪”的消息,雖然這在圈中早已是“公開的秘密”,但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著房租上漲、房地產(chǎn)商提高票房分賬比例,影院偷漏、瞞報(bào)票房的情況或許會(huì)變本加厲。
這位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,影院在票房上“做手腳”,無非是為了多掙些錢。而眼下影院競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)商又越來越貪婪,不少新建成的影院幾乎是在“給房地產(chǎn)商打工”,經(jīng)營壓力比過去大得多。
為了能早日收回投資,影院不得不想辦法通過“暗箱操作”來增加收入,虛報(bào)、瞞報(bào)、偷挪票房的情況就更加在所難免,“票房總數(shù)有限,影院瞞報(bào)、挪用的票房越多,電影片方的損失就越大。”這位業(yè)內(nèi)人士表示,“從這個(gè)角度來看,地租上漲的影響可能會(huì)牽涉到整個(gè)電影產(chǎn)業(yè)鏈?!?近日,中影集團(tuán)董事長韓三平在接受媒體采訪時(shí)透露,2010年中國電影總票房已突破100億人民幣,雖然廣電總局詳細(xì)的數(shù)字未公布,但中國影人的“百億夢(mèng)”已成定局。然而這100億可觀的收入并非電影人獨(dú)有,房地產(chǎn)商從中也撈了一大把。
本報(bào)記者通過調(diào)查了解到,火熱的影市早讓房地產(chǎn)商眼紅。三年來,一線城市核心商業(yè)區(qū)的影院租金普遍漲了兩三倍,某些地段達(dá)到600-700萬/年。而在票房分賬上,地產(chǎn)商要求的分賬比例也上升到15%以上,導(dǎo)致電影投資方較后拿到的票房分成還不如地產(chǎn)商高。
這讓影院在叫“苦”的同時(shí),轉(zhuǎn)嫁壓力,從而致使偷漏、瞞報(bào)票房現(xiàn)象日益嚴(yán)重。
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影院以租賃為主依托地產(chǎn)商
由于天生的“親民性”,電影院普遍傾向于開在人流量大、周圍綜合設(shè)施完備的商業(yè)區(qū),但這些商業(yè)區(qū)通常都是房地產(chǎn)大鱷們的“地盤”。
除了萬達(dá)、金逸等少數(shù)幾條院線擁有自己的樓盤之外,其他影院的影廳都是租來的。這種號(hào)稱“嵌入商業(yè)地產(chǎn)”的影院投資模式,決定了電影院與地產(chǎn)商之間有千絲萬縷的聯(lián)系。
2009年全國票房前10名院線的地產(chǎn)歸屬情況
院線名稱地產(chǎn)歸屬
萬達(dá)院線全部為自有地產(chǎn)(大連萬達(dá)集團(tuán))
中影星美院線租賃為主
上海聯(lián)合院線租賃為主
南方新干線院線租賃為主
北京新影聯(lián)院線租賃為主
金逸珠江院線自有地產(chǎn)為主(廣州嘉裕地產(chǎn)集團(tuán))
浙江時(shí)代院線租賃為主
遼寧北方院線租賃為主
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