閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
漸去的2010年,被經(jīng)濟學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對于中國的房地產(chǎn)市場而言,尤甚。
但在國家統(tǒng)計局2010年初至11月的全國70大中城市房價統(tǒng)計中,沒有任何一個月出現(xiàn)價格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。
造成這個事實的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè) 的“支柱地位”。
一些觀點認為,房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個行業(yè),能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位,帶動客觀的國內(nèi)生產(chǎn)總值,在國民經(jīng)濟發(fā)展中能力強,功勞大。
目前,房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%,占GDP的比重接近10%。個別地區(qū)這一比例更高,有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟命脈。
盡管有人不斷提出尖銳的批評,并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評聲音,總顯渺小。
“土地財政”很難改
盡管在“十二五”規(guī)劃中,沒有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”,但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長時間內(nèi)仍難動搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年,為保增長、更為保民生,仍不得不延續(xù)擴張性的財政政策。各級政府財政或?qū)⒚媾R巨大壓力,經(jīng)濟增長和財政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。
據(jù)北京市土地整理儲備截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計252塊,土地出讓金累計1516.5832億元,是2009年全年的163.4%。
另據(jù)來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計認為,截至12月16日,在中原監(jiān)測的12個城市中,上海2010年土地出讓金收入已達到1417億元。這一數(shù)據(jù),環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達40%。
此外,2010年12月,受到歲末因素影響全國各地出現(xiàn)不同量級“地王”。這些均說明,在現(xiàn)行的稅費政策下,房地產(chǎn)業(yè)帶來的如此巨大的財政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動。
地方政府的財政收入命脈被掌握在土地手中,這便推高了地價并造出了一個個地王,地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升,而房地產(chǎn)稅費較終會轉(zhuǎn)化為商品房成本,由購房者購單。同時又反作用于房價,形成新的房地產(chǎn)泡沫。
盡管2010年末國土資源部副部長贠小蘇認為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析,由于集中的財政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變,因此“土地財政”的困境亦不會發(fā)生根本變化,意即高房價不會松動。
下一步調(diào)控很難猜
2010年末,分析師們都在預(yù)測2011年的樓市政策。很多人認為,中國未來的調(diào)控將趨向于常態(tài)。這或許意味著中國一線城市的房地產(chǎn)住宅價格將難以出現(xiàn)過于迅猛的漲幅。
一些證券公司研究認為,2011年房地產(chǎn)調(diào)控以“鞏固”為主,保障房和房產(chǎn)稅或是未來調(diào)控的主要方向。肇始自2010年初的調(diào)控或?qū)儆陂L期性制度性安排,不排除階段性放松可能。從本輪調(diào)控發(fā)生的時代背景及方式上看,政府或許希望借助此輪調(diào)控來實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能。因為宏觀經(jīng)濟面臨諸多不確定性,經(jīng)濟增長和財政增收仍需地產(chǎn)支持。因此地產(chǎn)調(diào)控的底線是“不能傷及經(jīng)濟”。若“情況出現(xiàn)變化”,政策也可能作出改變。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為,2010年備受打擊的投機和投資性需求或持續(xù)受到“限購令”影響難以出現(xiàn)報復(fù)性反彈。由此差異信貸手段或許不會再被使用。轉(zhuǎn)而出現(xiàn)的可能是房產(chǎn)稅以及其他房地產(chǎn)行業(yè)政策。
幾乎所有分析師都認為,影響2011年房地產(chǎn)市場較重要的因素依舊是貨幣政策。經(jīng)濟工作會議顯示,未來中國將實行穩(wěn)健的貨幣政策。而后,央行對此解釋稱以M2(廣義貨幣)為主的貨幣供應(yīng)總量增長,應(yīng)降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平,而貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策較主要的任務(wù)。
貨幣政策更加謹慎,而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè),對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強。貨幣政策的松與緊,直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。
不過,略顯收緊的貨幣政策,以及未來或?qū)⑷珖侀_的房產(chǎn)稅,到底能對2011年房價帶來多少抑制作用,無人能預(yù)見。
房企資金鏈很難卡
自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認為,國家能否用調(diào)控手段收緊房企流動性 ,導(dǎo)致其降價銷售,是衡量調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。
其實,房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財報來看,房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全,截至9月末,上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%,現(xiàn)金和流動負債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%;凈負債率由中期的58.8%上升至60.5%,長債比例進一步提升,資產(chǎn)整體安全度仍較高。
易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長楊紅旭撰文認為,2010年1月M1(狹義貨幣 )增幅高達39%,是近十幾年來的歷史高值,說明流動性極度泛濫,其后增幅持續(xù)回落,11月已回落到22%,但依然超過近十年來約18%的歷史均值,所以說流動性依然充裕,這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。
而由于貨幣供應(yīng)不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落,因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。
此外,來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元,同比增長31.2%。其中,國內(nèi)貸款 11245億元,增長25.0%;利用外資 656億元,增長59.0%;自籌資金23806億元,增長49.6%;其他資金27513億元,增長20.4%。在其他資金中,定金及預(yù)收款15935億元,增長19.4%;個人按揭貸款7937億元,增長13.2%。
由此可見,開發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴大。這從一定程度上降低了房企對銀行信貸的依賴程度。
剛性需求很難減
從市場博弈形勢判斷,受控于城鎮(zhèn)化進程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長。
在2011年,隨著居民收入的不斷提高,大量的資金繼續(xù)導(dǎo)入投資渠道。在國內(nèi)投資途徑不暢、銀行實際負利率的情況下,大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場的傾向,不管他們是否擁有實力。
同時,隨著中國城鎮(zhèn)化 進程不斷推進,越來越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需,這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財產(chǎn)。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對《中國經(jīng)濟周刊》置評說,縱向比較中國的四個一線城市,其中北京的投資和投機性需求相較于其他三個弱小一些?!拔艺J為現(xiàn)在各個城市的限購政策還在慢慢釋放效力。那么這就導(dǎo)致購購力主要集中于剛性需求?!?
甚至有業(yè)內(nèi)人士認為,2011年不管中國出現(xiàn)多少套新增住房,剛性需求依然會隨著人口總數(shù)不斷增加而增加,高房價必將繼續(xù)上漲。
而記者采訪中發(fā)現(xiàn),眾多業(yè)內(nèi)人士認為,導(dǎo)致2011年房價上行的較重要因素則是通脹。
2010年的通脹味道,伴隨著被游資戲謔過的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年,從綠豆開始,所有的農(nóng)產(chǎn)品都開始進入價格上升通道。盡管國家出動政府干預(yù)手段,但是這并未能消除民眾通脹預(yù)期的增強。
有關(guān)部門預(yù)計,2011年CPI升幅目標(biāo)約在4%。多數(shù)市場機構(gòu)也同意這一預(yù)估。
在如此高的通脹預(yù)期之下,銀行實際負利率難以吸引社會閑散資金,而并不完善的股票市場亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場中屢屢挫敗,房地產(chǎn)無疑成為較為普及、較為穩(wěn)妥的投資方向之一。
房地產(chǎn)“經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動搖,流動性充足,剛性需求穩(wěn)定增長,投資和投機性需求長期存在……2011年,中國房價向上還是向下,答案近乎明確。 漸去的2010年,被經(jīng)濟學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對于中國的房地產(chǎn)市場而言,尤甚。
但在國家統(tǒng)計局2010年初至11月的全國70大中城市房價統(tǒng)計中,沒有任何一個月出現(xiàn)價格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。
造成這個事實的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè) 的“支柱地位”。
一些觀點認為,房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個行業(yè),能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位,帶動客觀的國內(nèi)生產(chǎn)總值,在國民經(jīng)濟發(fā)展中能力強,功勞大。
目前,房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%,占GDP的比重接近10%。個別地區(qū)這一比例更高,有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟命脈。
盡管有人不斷提出尖銳的批評,并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評聲音,總顯渺小。
“土地財政”很難改
盡管在“十二五”規(guī)劃中,沒有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”,但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長時間內(nèi)仍難動搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年,為保增長、更為保民生,仍不得不延續(xù)擴張性的財政政策。各級政府財政或?qū)⒚媾R巨大壓力,經(jīng)濟增長和財政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。
據(jù)北京市土地整理儲備截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計252塊,土地出讓金累計1516.5832億元,是2009年全年的163.4%。
另據(jù)來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計認為,截至12月16日,在中原監(jiān)測的12個城市中,上海2010年土地出讓金收入已達到1417億元。這一數(shù)據(jù),環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達40%。
此外,2010年12月,受到歲末因素影響全國各地出現(xiàn)不同量級“地王”。這些均說明,在現(xiàn)行的稅費政策下,房地產(chǎn)業(yè)帶來的如此巨大的財政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動。
地方政府的財政收入命脈被掌握在土地手中,這便推高了地價并造出了一個個地王,地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升,而房地產(chǎn)稅費較終會轉(zhuǎn)化為商品房成本,由購房者購單。同時又反作用于房價,形成新的房地產(chǎn)泡沫。
盡管2010年末國土資源部副部長贠小蘇認為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析,由于集中的財政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變,因此“土地財政”的困境亦不會發(fā)生根本變化,意即高房價不會松動。
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