閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
這是一只大象。一只找不到節(jié)奏和市場(chǎng)感覺(jué)的大象。這只大象是招商地產(chǎn)(000024),曾經(jīng)的地產(chǎn)四大天王之一。
在新公布的中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)的2010年榜單上,地產(chǎn)四大天王"招保萬(wàn)金"命運(yùn)出現(xiàn)分化:萬(wàn)科登頂千億銷售額,保利地產(chǎn)(600048)跨過(guò)600億大關(guān),金地集團(tuán)(600383)銷售額翻了7.8倍。招商地產(chǎn)則以143億的銷售額排在第18位,銷售額較2009年降了14億,名次降了2位,被綠地、綠城、萬(wàn)達(dá)、龍湖等一眾后起之秀趕超,風(fēng)光不再。
7年前,招商地產(chǎn)的銷售額是萬(wàn)科的45%,保利的77%,金地的1.1倍。
現(xiàn)在,招商地產(chǎn)的銷售額只有萬(wàn)科的14%,保利的22%,金地的51%。
很慢。這是眾多分析人士對(duì)招商地產(chǎn)這7年的論斷。
招商地產(chǎn)的問(wèn)題在哪里?"公司戰(zhàn)略。雖然他們也在到處談土地,但從速度來(lái)說(shuō),太穩(wěn)健,沒(méi)有節(jié)奏,沒(méi)有市場(chǎng)感,沒(méi)有金地的瘋狂,也沒(méi)有萬(wàn)科審時(shí)度勢(shì)的爆發(fā)。"北京一位知名分析人士認(rèn)為。
"這和股東背景有關(guān)系。大股東招商局風(fēng)格向來(lái)比較穩(wěn)健,受集團(tuán)文化影響較大。"中投證券頭席分析師李少明說(shuō)。
答案是多很面的。
失去的7年:從2個(gè)金地到1個(gè)金地
2004-2011年,是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較迅速的7年。但恰恰在這7年,招商地產(chǎn)落單了。從各個(gè)指標(biāo)看,招商地產(chǎn)都被對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。
從銷售額看,2004年,招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科的銷售額分別為34.7億、31.7億、45億、76.6億,四者差距不大。此時(shí),招商地產(chǎn)與金地、保利站在同一起跑線上。
2010年,萬(wàn)科銷售額達(dá)1026億,7年增長(zhǎng)12.4倍;保利銷售額660億,7年增長(zhǎng)13.7倍;金地銷售額280億,7年增長(zhǎng)7.8倍;而招商地產(chǎn)銷售額僅143億,7年僅增長(zhǎng)4.1倍。
在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)的2010年榜單上,招商地產(chǎn)被劃分至銷售額在100億-200億的第三梯隊(duì),當(dāng)年"招保萬(wàn)金"唯我獨(dú)尊的風(fēng)光不再。
從總資產(chǎn)規(guī)???,2004年末,招商地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)84.6億,遠(yuǎn)超保利的42.2億、金地的58.6億。7年后,招商地產(chǎn)總資產(chǎn)被保利、金地大幅超越。2010年9月底,招商地產(chǎn)總資產(chǎn)543.8億,只有萬(wàn)科1879億總資產(chǎn)的29%,只有保利1368億總資產(chǎn)的39.8%,只有金地656億總資產(chǎn)的83%。
從凈利潤(rùn)看,2004年,招商地產(chǎn)凈利3.6億,當(dāng)時(shí),保利和金地凈利僅1.9億、2.5億。7年后,招商地產(chǎn)被萬(wàn)科、保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開,開始被金地追上。2010年前三季,招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)14.3億,比萬(wàn)科少18.4億,比保利少8.6億,和金地不相上下。
從土地儲(chǔ)備看,招商地產(chǎn)目前有53個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備為1271萬(wàn)平米,據(jù)推算,可支持6年30%的復(fù)合增長(zhǎng);金地土地儲(chǔ)備約1676萬(wàn)平方米,夠開發(fā)3年;萬(wàn)科土地儲(chǔ)備約3698萬(wàn)平方米,夠開發(fā)2-3年;保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備3722萬(wàn)平方米。綜合比較,招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備較少,懸念仍是大股東手中的資源。
從市值看,2004年末,招商地產(chǎn)市值為49億,當(dāng)時(shí),金地市值只有26億。招商地產(chǎn)市值相當(dāng)于兩個(gè)金地。7年后格局扭轉(zhuǎn)。3月3日,招商地產(chǎn)市值為286億,金地為290億,市值比金地少了4個(gè)億,不到1個(gè)金地。
戰(zhàn)略定位和市場(chǎng)節(jié)奏之惑
招商地產(chǎn)為什么如此之慢?眾多分析師將矛頭指向其戰(zhàn)略定位。通俗講,就是一個(gè)"路線"、兩個(gè)"依賴":即低周轉(zhuǎn)高毛利中高端路線,依賴大股東、依賴核心區(qū)域。
"招商地產(chǎn)走的是中高端高毛利低周轉(zhuǎn)路線,而且國(guó)企味道比較濃,市場(chǎng)嗅覺(jué)相對(duì)差一些。"廣州一位不愿意透露姓名的分析師表示。
招商地產(chǎn)選擇了低周轉(zhuǎn)高毛利的"少數(shù)派"的路線。與之相對(duì)的是,萬(wàn)科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)模式。前者注重毛利回報(bào)、資金鏈安全,后者注重資產(chǎn)高速運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)模擴(kuò)張。
"你可以用穩(wěn)健形容招商地產(chǎn),或者說(shuō)是保守。這種風(fēng)格影響到拿地和擴(kuò)張。中高端路線決定不可能進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張和復(fù)制,擴(kuò)張當(dāng)然也快不起來(lái)。"前述廣州分析師表示。
招商地產(chǎn)的保守,在拿地上表現(xiàn)得。
從近幾年招商地產(chǎn)拿地的節(jié)奏看,呈現(xiàn)的是逐年均增的穩(wěn)健風(fēng)格,近三年均衡在土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)率在15%左右,感覺(jué)不到市場(chǎng)節(jié)奏的變化。
招商地產(chǎn)先進(jìn)的一次激進(jìn)擴(kuò)張是在2007年,當(dāng)年拿下447.53萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備,招商地產(chǎn)現(xiàn)在超過(guò)1/3的土地儲(chǔ)備來(lái)自2007年。
但這次激進(jìn)突圍并不順利:2007年擴(kuò)張;2008年釋放銷售,連續(xù)碰到金融危機(jī)及行業(yè)調(diào)控被大量囤積;2009年碰到機(jī)遇,收入爆發(fā)性增長(zhǎng);2010年融資失敗,再被打壓。
自此,招商地產(chǎn)重新回歸保守。中投證券分析師李少明認(rèn)為,相對(duì)大量的土地儲(chǔ)備,招商目前的結(jié)轉(zhuǎn)速度不夠快。
廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)對(duì)記者表示:"招商地產(chǎn)的擴(kuò)張速度一直比較慢。從這幾年發(fā)展趨勢(shì)上看,萬(wàn)科這種高周轉(zhuǎn)模式更具備競(jìng)爭(zhēng)力,尤其是在當(dāng)前政策調(diào)控下,中高端住宅受到的影響更大一些。"
但一個(gè)微妙信號(hào)是,2009年以來(lái),招商地產(chǎn)有意識(shí)地提高了速度。2009年招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.11提升至0.24,大幅度縮小與萬(wàn)科、保利和金地的差距。2010年前三季度,招商地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.19,略高于萬(wàn)科、保利、金地。
"富二代"長(zhǎng)不大的糾結(jié)
招商地產(chǎn)戰(zhàn)略定位的背后,是對(duì)大股東深深的依賴。出身豪門招商局,招商地產(chǎn)是典型的"富二代"。
"招商地產(chǎn)大股東資源很多,比較依賴大股東,不用像對(duì)手一樣在外面激烈拼殺,不用這么累。"上海一位不愿透露姓名的分析師表示,"在強(qiáng)大父親的護(hù)佑下,招商地產(chǎn)自身的競(jìng)爭(zhēng)力并沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。"
相比之下,其他三者更有進(jìn)攻性。"萬(wàn)科和金地的大股東持股比例都比較小,高管自我管理的色彩比較濃,股東市場(chǎng)化方面沒(méi)有障礙。雖然保利也是央企,但軍人作風(fēng)比較激進(jìn)務(wù)實(shí)。"中投證券分析師李少明表示。
這可以從招商地產(chǎn)區(qū)域布局看出。招商地產(chǎn)從深圳起步,珠三角區(qū)域是核心,占38%。其中,深圳土地儲(chǔ)備比例為11%,且集中于蛇口等核心區(qū)域,土地儲(chǔ)備過(guò)度集中在一線城市和消費(fèi)力較強(qiáng)的二線城市。從區(qū)域貢獻(xiàn)比看,在"招保萬(wàn)金"中, 招商地產(chǎn)較依賴本部區(qū)域,外延輻射能力較弱。不過(guò),近幾年來(lái),招商地產(chǎn)的土儲(chǔ)區(qū)域集中度逐步降低。
緩慢的招商地產(chǎn),是招商局三大核心業(yè)務(wù)中較薄弱的一環(huán),成為大股東的心病。2009年末,招商地產(chǎn)僅占招商局總資產(chǎn)的18.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于交通和金融業(yè)務(wù)。
而大股東的戰(zhàn)略調(diào)整似乎在悄然進(jìn)行著。
2010年8月,李建紅就任招商總裁,其曾任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席,是招商局個(gè)有地產(chǎn)公司高管背景的總裁。
今年2月16日,招商地產(chǎn)公告稱,原董事總經(jīng)理林少斌升任董事長(zhǎng),原董事長(zhǎng)孫承銘則前往大股東招商局擔(dān)任副總裁,分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
"這是正常升遷,管理層人員也沒(méi)有什么太大改變,還是那個(gè)團(tuán)隊(duì)。"廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)表示仍要繼續(xù)觀察。
此外,有分析人士指出,招商地產(chǎn)發(fā)展這么慢,一個(gè)重要原因是缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。
"萬(wàn)科推出了股權(quán)激勵(lì),保利高管也持有股權(quán),金地對(duì)管理層也有相當(dāng)?shù)募?lì),但招商地產(chǎn)并沒(méi)有。"李少明說(shuō),"據(jù)我們了解,招商地產(chǎn)今年應(yīng)該會(huì)推出相應(yīng)的激勵(lì)措施。" 這是一只大象。一只找不到節(jié)奏和市場(chǎng)感覺(jué)的大象。這只大象是招商地產(chǎn)(000024),曾經(jīng)的地產(chǎn)四大天王之一。
在新公布的中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)的2010年榜單上,地產(chǎn)四大天王"招保萬(wàn)金"命運(yùn)出現(xiàn)分化:萬(wàn)科登頂千億銷售額,保利地產(chǎn)(600048)跨過(guò)600億大關(guān),金地集團(tuán)(600383)銷售額翻了7.8倍。招商地產(chǎn)則以143億的銷售額排在第18位,銷售額較2009年降了14億,名次降了2位,被綠地、綠城、萬(wàn)達(dá)、龍湖等一眾后起之秀趕超,風(fēng)光不再。
7年前,招商地產(chǎn)的銷售額是萬(wàn)科的45%,保利的77%,金地的1.1倍。
現(xiàn)在,招商地產(chǎn)的銷售額只有萬(wàn)科的14%,保利的22%,金地的51%。
很慢。這是眾多分析人士對(duì)招商地產(chǎn)這7年的論斷。
招商地產(chǎn)的問(wèn)題在哪里?"公司戰(zhàn)略。雖然他們也在到處談土地,但從速度來(lái)說(shuō),太穩(wěn)健,沒(méi)有節(jié)奏,沒(méi)有市場(chǎng)感,沒(méi)有金地的瘋狂,也沒(méi)有萬(wàn)科審時(shí)度勢(shì)的爆發(fā)。"北京一位知名分析人士認(rèn)為。
"這和股東背景有關(guān)系。大股東招商局風(fēng)格向來(lái)比較穩(wěn)健,受集團(tuán)文化影響較大。"中投證券頭席分析師李少明說(shuō)。
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