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專家稱政府與住戶共有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)不究既往

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 564 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

昨天一大早,清華大學(xué)法學(xué)院副院長申衛(wèi)星就接到一個電話,一位經(jīng)濟適用房住戶很緊張地向他咨詢———是不是將來他的房子就要變成“共有產(chǎn)權(quán)”?

申衛(wèi)星,目前正在熱議的“住房保障法”專家建議稿的起草人之一,“經(jīng)適房擬由政府與個人共享產(chǎn)權(quán)”正是該建議稿中被關(guān)注的熱點。

這份討論稿就放在申衛(wèi)星的桌子上,右上角寫著“內(nèi)部資料”,上面密密麻麻地用筆做出標(biāo)記。申衛(wèi)星介紹說,產(chǎn)權(quán)共有模式在淮安、甘肅、吉林等地已經(jīng)有所試點,理論上符合權(quán)利義務(wù)相一致,又使被保障對象共享發(fā)展成果,打擊了投機,還可以讓政府回收一些資金,屬于切實可行的方式。

不過,申衛(wèi)星特地希望借媒體澄清一點,即目前這份稿子還只是專家建議,其中的內(nèi)容尚需經(jīng)過很多討論、修改才能成型。

【起草過程】

專家建議稿花一年多寫就

新京報:此前一直在說“住房保障法”,但這份討論稿上寫的是《基本住房保障法》,名字的改變有什么含義?

申衛(wèi)星:“住房保障法”的理論版本和實踐版本已經(jīng)完成了融合,上報到住建部住房保障司,當(dāng)然這個名字也沒有較后定。但是我想澄清一個認(rèn)識,“住房保障法”是“廣覆蓋、?;尽?,核心解決的還是中低收入家庭,不是眉毛胡子一把抓。

法案條就提出要保障所有人的居住權(quán)利,滿足城鄉(xiāng)居民的基本住房需求。就“廣覆蓋”而言,我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體,而不單單是小部分人受益;就“保基本”而言,主要是指保障基本住房,包括住房面積、基本配套設(shè)施、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及地段等,以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平,那就需要由商品房市場來解決。

新京報:目前起草工作進展到了什么程度?

申衛(wèi)星:2008年《住房保障法》剛列入立法規(guī)劃時,住建部就找到了清華大學(xué),大約用了一年多的時間,我們擬出了理論版,這期間進行了調(diào)研,也吸收了國外的經(jīng)驗。

2009年11月,我們開了12天的閉門會議,并和深圳房地產(chǎn)研究所的實踐版進行融合。目前形成的討論稿,已經(jīng)提交到了住建部,前后做了三次研討,還有一次是國際研討會。

2009年11月28日,浙江嘉興經(jīng)濟適用房選號現(xiàn)場,每個申購戶只有一次機會。如果專家建議稿較終入法,他們用這一次機會選好的房子,則將由政府和個人“共有產(chǎn)權(quán)”。

1 “共有”即便入法不究既往

新京報:討論稿的結(jié)構(gòu)是什么樣的,亮點有哪些?

申衛(wèi)星:結(jié)構(gòu)肯定要變的,整個建議還在討論之中。包括經(jīng)濟適用房是不是要和政府采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方式,住建部還沒有定。

新京報:現(xiàn)在大家討論得較多的就是“經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)”的問題。

申衛(wèi)星:是的。非常有意思的是,今天早上我還接了一個電話,對方就購了經(jīng)濟適用房,擔(dān)心是不是要“共有”了,一個晚上沒有睡著覺。

,“共有”目前只是我們的建議,目的是打壓經(jīng)濟適用房投機的空間。,即便“共有產(chǎn)權(quán)”較后入法,也不會涉及既往,已經(jīng)購了經(jīng)適房的也犯不著睡不著覺,現(xiàn)在只是討論的過程。

2 房價漲后政府將分享利潤

新京報:目前討論的“共有產(chǎn)權(quán)”,是如何計算的?

申衛(wèi)星:“共有產(chǎn)權(quán)”頭先對經(jīng)適房價格沒有影響,目前的經(jīng)適房房價已經(jīng)是建安費用。“共有產(chǎn)權(quán)”的模式下,如果被保障對象購了這個房子,那他的比例就是“建安費用/(建安費用+土地出讓金)”,通過這種方式來共享產(chǎn)權(quán)。

將來房地產(chǎn)價格上漲,你就只能獲得建安費用比例的利潤,而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣,經(jīng)濟適用房的投資意義就不大了。

在這個背景下,放寬經(jīng)濟適用房的受益面就沒有這個問題。當(dāng)然“共有產(chǎn)權(quán)”后,政府不會到你家去住,也不會替你繳納費用,只是一個按比例將來分配利潤的問題。

3 出多少錢獲得多少所有權(quán)

新京報:“共有產(chǎn)權(quán)”如何與物權(quán)法協(xié)調(diào)呢?

申衛(wèi)星:我們也在想這個問題。對于“共有”的責(zé)任,物權(quán)法102條“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人享有連帶債權(quán)……”

理論基礎(chǔ)是可以的,頭先是權(quán)利與義務(wù)的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權(quán),你沒有出全價,所以購了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產(chǎn)權(quán),但是你還是有獲利空間的。

再有一個,按照一定比例的產(chǎn)權(quán),不僅節(jié)制投機,還有一個好處,比如有50萬就購了300萬的房子,如果按照這個比例,將來獲利的空間雖小,但是依然獲得了利潤,這也是共享改革成果。

4 政府投票權(quán)可授權(quán)給住戶

新京報:一些副作用怎么消除呢?比如侵權(quán)了怎么分配責(zé)任?物業(yè)費是不是要按比例來繳納?

申衛(wèi)星:比如發(fā)生“高空拋物”,有人被高空投下來的東西砸到了,但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西,那責(zé)任人就是這個樓的使用人,而不是產(chǎn)權(quán)所有人。雖然政府是共有人,但是并不使用住房,所以不會承擔(dān)責(zé)任。

對于物業(yè)費,不管個人購購經(jīng)適房出了多大比例的資金,政府雖然也是共有人,但是并沒有住過,而個人擁有全部使用權(quán),所以物業(yè)費也應(yīng)該由個人來承擔(dān)。

新京報:物業(yè)管理投票時,政府作為共有人要參與嗎?

申衛(wèi)星:我覺得政府在出讓時,以授權(quán)的方式,比如在簽合同時,把這個說清楚,投票權(quán)都賦予被保障對象就可以。

【監(jiān)督管理】

拿經(jīng)適房出租就應(yīng)退出

新京報:很多人覺得,要改變經(jīng)濟適用房的亂象,頭先得在審批上嚴(yán)管?

申衛(wèi)星:我們在起草法律時,很多專家也建議廢除經(jīng)濟適用房,但是我個人認(rèn)為,對它應(yīng)該客觀看待,但確確實實應(yīng)該改了,主要是它有投機的空間。

我們通過“共有產(chǎn)權(quán)”,一方面大大打壓利潤空間,同時在經(jīng)適房輪候時,如果有人弄虛作假、徇私舞弊就要追究行政責(zé)任,嚴(yán)重的還要追究刑責(zé)。

新京報:騙購的呢?

申衛(wèi)星:比如限定你就多少年不能申請,如果情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,也要追究刑事責(zé)任。

新京報:如果經(jīng)濟適用房用來出租呢?

申衛(wèi)星:這個也有規(guī)定。我們也會建議保障房不要去出租,廉租房肯定是不能出租的,如果出租就要退出,經(jīng)濟適用房肯定也是如此。

新京報:“經(jīng)適房滿五年出售”也寫進了討論稿嗎?

申衛(wèi)星:這個沒有定,甚至多少年可以出售都沒有定,這個還說不好。

新京報:“共有產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房是否可以繼承?

申衛(wèi)星:如果被繼承人很有錢,已經(jīng)不屬于保障的對象,那就涉及一個退出機制來解決。當(dāng)然可以繼承,但是你不屬于受保障對象了,一個辦法就是把房子退出來,政府把錢給你;另一個辦法是你把房子全部產(chǎn)權(quán)都購了,按市場價回收,變成100%產(chǎn)權(quán)。

不光是繼承會發(fā)生這個問題,比如有人剛購的時候,符合受保障人的資格,但是過了一段時間,又賺錢了,那他就應(yīng)該退出,按照市場價購購房屋或者房屋被政府回收。

【市場影響】

住房保障法間接影響房價

吳鵬

新京報:除了低收入人群,其他群體如何保障?

申衛(wèi)星:對不同收入群體分不同類型保障其居住權(quán)。比如,比較貧困的以廉租房方式解決,條件稍好者以經(jīng)濟適用房的方式解決,條件更好的可以購購限價房;條件再好的以住房公積金的方式來保障。

新京報:你曾說,用住房公積金來維護城市“夾心層”的住房保障,現(xiàn)實意義有多大呢?

申衛(wèi)星:公積金確實是正常工作的人都有的,另外,如果實現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的“共有產(chǎn)權(quán)”,我個人覺得可以降低經(jīng)適房的申請門檻,把“夾心層”納入其中。當(dāng)然輪候還是頭先要滿足低收入家庭。

新京報:“住房保障法”如果出臺會影響現(xiàn)在的房價嗎?

申衛(wèi)星:我覺得沒有直接的關(guān)系,但如果做的好,間接會有影響。

這些被保障對象基本上沒有能力購商品房,如果沒有這部法律來強制推行保障房制度,他們就只能到市場購商品房了。如果這部法律效果好,他們就會去申請廉租房、購購經(jīng)濟適用房,這樣當(dāng)然會減少對商品房的需求,因而會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生間接影響。

不過,我想其影響不在于這部法律,更多的還是當(dāng)?shù)卣畬ψ》勘U系膱?zhí)行力度。如果能切實可行地完成國家規(guī)劃,對住房市場是會形成影響的。

本版采寫(除署名外)

本報記者 吳鵬

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