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葉檀: 秀場貓膩多 雙簧頻頻上演

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 722 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

擠壓房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志就是收緊地根與銀根兩根。收緊地根從去年年底開始,標(biāo)志性事件是地王回收事件頻發(fā)。

2009年12月14日,南昌市國土資源局對外發(fā)出公告,依法無償收回南昌正榮(新加坡)置業(yè)有限公司于2007年受讓的位于西湖區(qū)站前西路121號40.52畝國有土地使用權(quán),政府獲得3517.136萬元的定金收入。12月15日,南京市國土局收回香港九龍倉集團(tuán)等兩家開發(fā)商的仙林G82地塊,沒收競購保證金2.45億元(港幣)。今年1月4日,廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí),恒大地產(chǎn)于2008年1月8日以41億元高價(jià)拍得的員村絹麻廠地王已經(jīng)被政府收回,罰沒1.3億元保證金。另外,富力地產(chǎn)的云祥路地塊、金地集團(tuán)番禺地塊、中萊投資的科學(xué)城地塊也已經(jīng)被收回,只有保利地產(chǎn)的金沙洲地塊,仍由開發(fā)商留用開發(fā)。2月1日,國土資源部公告稱,將收回天竺22號地,并沒收北京大龍地產(chǎn)2億元拍地保證金。該地塊于去年年11月20日被大龍地產(chǎn)子公司“北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”以50.5億元競得。

我們在為收回閑置土地歡呼的同時(shí),不應(yīng)該遺忘以下事實(shí)。據(jù)國土資源部副部長贠小蘇披露,截至2009年底,全國仍然有約1萬公頃閑置土地,其中企業(yè)自身原因造成閑置的就占比46%。

在地王回收的同時(shí),新的地王還在誕生。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布當(dāng)日,即2009年12月17日,保利地產(chǎn)以30.4億元競得北京朝陽區(qū)東四環(huán)外東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊,樓面地價(jià)為2.35萬元/平方米,成為今年北京普通住宅地塊單價(jià)“地王”。新年伊始,中海地產(chǎn)以59.7億元的總價(jià)競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村地塊,再次刷新北京地王紀(jì)錄。2009年12月23日,央企中建地產(chǎn)以37.2億元拍得上海新江灣城C6地塊,出讓面積為11.4517萬平方米,起始價(jià)為17.1776億元,成交價(jià)溢價(jià)率達(dá)到217%。高達(dá)32484元/平方米的樓面價(jià),創(chuàng)造了新的全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄。2月4日,上海證大置業(yè)今日以92億2千萬元競拍價(jià)格擊敗新黃浦、中華企業(yè)(聯(lián)合)、復(fù)地集團(tuán)(聯(lián)合)等3家開發(fā)商競得上海外灘8-1金融地塊項(xiàng)目用地,再次刷新上海地王紀(jì)錄。

收回地王不能制度化,所謂的重拳處置閑置土地就會成為一場秀,甚至成為開發(fā)商與政府合演的雙簧。

被收回的南昌地王,折算樓面價(jià)明顯偏高,還不如退還給政府等價(jià)跌再購,當(dāng)初蘇寧環(huán)球以40億拍得上海南京東路163號地塊,又退還給上海市政府;又如某些上市公司就是地方政府抬高地價(jià)的托,他們出高價(jià)是為拉高區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格;大連曾有開發(fā)商表示政府設(shè)置出讓門檻、公告時(shí)間只有一兩天,為意向開發(fā)商“量身定做”競購資格;將于今年3月初推出的中服地塊,位于北京市地區(qū),這塊正在醞釀中的準(zhǔn)地王也深陷被內(nèi)定的質(zhì)疑。甚至地方政府修改規(guī)劃、拆遷等等不可抗力,都會成為開發(fā)商的免罪先進(jìn)。

此次被處罰的大龍地產(chǎn)是典型個(gè)案。其資金實(shí)力根本不足以成為地王,因其控股股東為順義區(qū)政府下屬開發(fā)企業(yè)北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司,當(dāng)初頗受市場質(zhì)疑,卻無驚無險(xiǎn)拍得地王。拍地潛規(guī)則屢見不鮮。按照此前北京市的規(guī)定,土地出讓收入扣除開發(fā)成本后,市八區(qū)按照市財(cái)政和區(qū)財(cái)政“五五分成”,其他區(qū)縣的土地出讓金,則直接返還到區(qū)里。而大龍地產(chǎn)控股股東是順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)總公司,其公司資料顯示它是隸屬于順義區(qū)政府的全民所有制企業(yè)。因此,順義區(qū)政府和大龍地產(chǎn)之間,有機(jī)會左手倒右手——大龍地產(chǎn)將地拍下后,未必一定要真金白銀付出50.5億元。此次大龍地產(chǎn)走了背運(yùn),2009年12月17日,財(cái)政部、國土部等五部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出則通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。此次處罰大龍地產(chǎn)的是北京市國土資源局,順義區(qū)政府揮淚無法保馬謖,惟一的辦法恐怕是低價(jià)給予其他地塊作為補(bǔ)償。

地王秀場貓膩多。要讓土地市場常態(tài)化,形成明確預(yù)期,較重要的是進(jìn)行制度變革,令行禁止,切忌三天打魚、兩天曬網(wǎng),政策充滿投機(jī)色彩,甚至與開發(fā)商上演雙簧。如此一來,大龍地產(chǎn)不過是特定時(shí)間內(nèi)的典型案例,毫無制度價(jià)值,必定會得到補(bǔ)償。

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