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商業(yè)地產(chǎn)分享開發(fā)經(jīng)驗:誘人的蛋糕怎么做

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 579 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  一直奉行“專注住宅開發(fā),通過資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)來獲取超額回報”的萬科,較近高調(diào)表示,未來會加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),包括酒店、寫字樓等。萬科“從商”,成了近段時間行業(yè)內(nèi)的熱門話題之一,這是偶然嗎?恐怕不是那么簡單,在商品住宅市場走勢不明的時候,持有商業(yè)地產(chǎn)有防止經(jīng)營業(yè)績大幅波動、增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力的功能,持有商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力比以往更大了。而那些商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)們,正是抓住機(jī)會,以自己的方式做大了蛋糕。

  不炒作但也不沉默

  抓住機(jī)會,讓危機(jī)變機(jī)會

  從今年1月份開始,商業(yè)地產(chǎn)的成交比重就一直呈上升趨勢,特別是4月份房產(chǎn)新政之后,在市場較清淡的時候,是商業(yè)地產(chǎn)撐起了成交量的半壁江山。

  4月中旬開盤的泰地·北上新城是杭州透明售房網(wǎng)上公布的4月成交套數(shù)名,它還是先進(jìn)一個連續(xù)六周進(jìn)入杭州商品房成交套數(shù)前的樓盤?!拔覀円矝]有想到成交量會這么好,只能說,很幸運(yùn),商業(yè)地產(chǎn)項目受樓市新政的影響比較小。”北上新城項目總經(jīng)理鄭安華坦言,公司原本計劃在6~12個月內(nèi)完成銷售,“慢慢賣,因為房源數(shù)量比較多”。

  確實如他所說,北上新城一期六幢樓總房源量超過1500套,其中30多平方米的小戶型所占比例將近50%,銷售壓力也不小?!霸谧鲰椖慷ㄎ坏臅r候,我們針對的就是中小投資者和剛剛參加工作的年輕人,所以設(shè)定單套頭付不超過20萬元,現(xiàn)在的銷售情況與前期定位基本符合?!编嵃踩A說,賣得比較好的是50多平方米和80多平方米兩種戶型,在他看來,這是因為這兩種戶型實用性更強(qiáng)、更適合自用。

  這個樓盤的熱銷讓很多開發(fā)商意識到,轉(zhuǎn)變觀念,加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和營銷力度?!澳壳暗姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅,對商業(yè)地產(chǎn)的影響很小,這使得內(nèi)外資紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)?!闭憬{(lán)頓置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣威風(fēng)說得很實在,在他看來商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度不大,而且商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、變現(xiàn)困難,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商大多不會抱著“炒作”的心思,主要還是看好未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對中長期的投資收益有信心。

  量身定制,適合不同需求 它比住宅開發(fā)更需明確定位

  圈內(nèi)有一句話,形容商業(yè)地產(chǎn)是“一手天堂一手地獄”,而從天堂到地獄的距離,只有一步之遙。但這是以前,在這次的采訪中,我們越來越明顯地感受到,每個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)都在深入研究市場需求、研究他們的目標(biāo)客群,同質(zhì)化競爭的問題正在改善,我們已經(jīng)能夠在杭州找到定位明確、適合不同市場需求的產(chǎn)品——在這點(diǎn)上,他們甚至比以開發(fā)住宅為主的企業(yè)更加專注、更加努力。

  “我們幾乎跑遍了北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)項目,為自己尋找合適的定位?!闭闵特敻豁椖控?fù)責(zé)人蔣威風(fēng)說,盡管還沒有上市,但他們對自己產(chǎn)品的定位已經(jīng)修正了兩次,從較初的“經(jīng)典”、“亮點(diǎn)”,現(xiàn)在已經(jīng)變成了“吸引注冊資本5000萬以上、年營業(yè)額1億元以上的浙江本地企業(yè)入住”,指向性非常明確?!拔覀兙褪菫槟切┮呀?jīng)淘到了桶金,正準(zhǔn)備向更高一個臺階邁進(jìn)的企業(yè)定制的,專門為他們提供體面的辦公環(huán)境和服務(wù)?!?

  租售結(jié)合,“養(yǎng)雞生蛋” 有耐心有實力來潛心招商

  四五年前,“出售套現(xiàn)—返租經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式曾經(jīng)非常盛行,因為不是每家企業(yè)都能投入幾億甚至十幾億的資金做一個項目,然后再花五年、十年時間等它產(chǎn)出利潤——不是每家企業(yè)都有這個資金實力,更少企業(yè)有這個耐心。

  “事實上,利潤產(chǎn)出會比我們預(yù)期的快一些?!闭憬üぜ瘓F(tuán)副總高賢林在分享EAC項目的經(jīng)驗時說,只要找準(zhǔn)定位,以租售結(jié)合的方式來操盤商業(yè)地產(chǎn)項目是一條適合大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的路,不至于在銷售時“一哄而上”到了經(jīng)營階段又“一哄而散”。交付一年半,EAC的寫字樓平均租金已經(jīng)漲到了杭州之較,酒店式公寓的年均入住率超過80%,而且其中絕大部分是國際化企業(yè)的高層管理人員,租期穩(wěn)定。這對曾經(jīng)擔(dān)心杭州市場高端商業(yè)地產(chǎn)項目客源問題的人來說,是一個好消息。

  在采訪這些商業(yè)地產(chǎn)項目的時候我們發(fā)現(xiàn),他們每一個都早早地開始做蓄客,項目還在規(guī)劃中就開始招商,所有目標(biāo)客戶的意見都被拿到內(nèi)部會議中討論并成為修改設(shè)計方案的依據(jù)。在這個稍微有點(diǎn)錢就想通過房地產(chǎn)幾十倍上百倍地放大資產(chǎn)、擠進(jìn)財富榜的時候,也許只有商業(yè)地產(chǎn),能讓開發(fā)商有更多危機(jī)意識。

  開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),浙江本土開發(fā)商經(jīng)驗不足,在規(guī)劃、設(shè)計商業(yè)發(fā)展格局時,杭州的經(jīng)驗也不足,我們已經(jīng)交了學(xué)費(fèi),我們還在學(xué)習(xí),可能還要繼續(xù)交學(xué)費(fèi),評選“十大專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)”的目的之一是,我們希望通過經(jīng)驗分享,讓這個學(xué)習(xí)的過程能再短一些,讓資源的浪費(fèi)能再少一些。本報記者 詹麗華

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