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上海豪宅井噴 開發(fā)商感慨“上海有錢人真多”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 658 次
季度憂心忡忡,第三季度自信滿滿。
經(jīng)歷了3個(gè)月過山車式的樓市,豪宅開發(fā)商再次眉飛色舞地感慨:“上海有錢人真多!”
然而,市場并沒有忘記欣欣向榮的樓市頭上還懸著宏觀調(diào)控這把達(dá)摩克利斯之劍,名義上豪宅將供應(yīng)井噴的第四季度是否受到限價(jià)、信貸等各種調(diào)控的制約,豪宅年末走向尚不能盲目樂觀。
供需兩旺 定價(jià)攀比
“在目前新政和通脹壓力之下, 之前幾個(gè)月銷售確實(shí)遇到一些困難,但調(diào)控的目的畢竟是在于進(jìn)一步地促使市場健康發(fā)展,因此,在政策初步取得成效之后,好的項(xiàng)目也受到更多的市場認(rèn)可?!毕饦錇充N售負(fù)責(zé)人笑言,“毫不夸張地說,橡樹灣可以算是8月份銷售復(fù)蘇的代表項(xiàng)目。”
橡樹灣并非個(gè)案。自4月份“新國十條”出臺(tái)以來,上海豪宅市場交易量連續(xù)三個(gè)月全線下滑,至7月份跌至階段性低谷。不過8月份始,在新增供應(yīng)急劇升溫的大力驅(qū)動(dòng)下,豪宅成交面積大幅上揚(yáng)。
“究其原因,因素是周邊有無‘互相攀比’?!?中房信分析師薛健雄舉例到:近期陸家嘴豪宅市場再出轟動(dòng)消息,或出現(xiàn)一座新 ,引起業(yè)內(nèi)矚目,周邊二手房甚至開始捂盤惜售,而“湯臣一品”也于9月7日成交1套、單價(jià)高踞15.03萬元/平方米,環(huán)比8月份同期增加了200%。世茂濱江花園近期成交的9套房源均價(jià)也高達(dá)83037元/平方米,比其今年新政前成交的10套房源的61231元/平方米高了26.26%。而財(cái)富海景花園NO.5現(xiàn)正推出位于高區(qū)一線江景 源,其總價(jià)約1500萬左右/套。
豪宅外遷更明顯
隨著上海城市化步伐的加快以及區(qū)資源的稀缺。豪宅不再是市的代名詞。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至9月24日,浦東以4.92萬平方米的成交面積保持全市豪宅交易頭位;受“翡冷翠園”、“佘山東紫園”等個(gè)案帶動(dòng),閔行和松江本月上升突出,一舉突破8月份同期零成交局面,分別以4.33萬平方米、1.84萬平方米的去化面積列居位、第三位。而來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示:松江、浦東、南匯三區(qū)因別墅產(chǎn)品的分布廣泛位列全市前三,占全市總成交的42%。
針對(duì)豪宅外遷的現(xiàn)象,德佑市場研究經(jīng)理蔣旭表示,上海老城區(qū)經(jīng)多年改造,城市格局正在發(fā)生重大變化,“市”的概念越來越談化,圍繞“市”將出現(xiàn)多個(gè)“城市副”,而“城市副”的地域空間、超前規(guī)劃更能體現(xiàn)“人文”、“環(huán)境”等宜居理念。“高端房地產(chǎn)”的概念也將不再 于市,隨著城市副的成熟發(fā)展,區(qū)域之間的房價(jià)差距將進(jìn)一步縮少。
不僅靠價(jià)格促銷戰(zhàn)
在漫天打折促銷浪潮中,下一步豪宅是隨波逐流,還是獨(dú)善其身?
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控較新統(tǒng)計(jì),9月上海優(yōu)惠折扣別墅共計(jì)18個(gè),占上海在售待售別墅項(xiàng)目總量的5.88%。而優(yōu)惠的種類大致集中在如下幾種形式:1、降價(jià)促銷:代表樓盤為英倫美墅館、萊茵美墅、楓丹白露三期這三個(gè)樓盤購房均較高享50萬優(yōu)惠;2、一次性付款、銀行按揭就有94-98折優(yōu)惠:代表樓盤有堤亞納昱墅、保億風(fēng)景水岸、東方馬德里等,而湯臣15墅10月國慶期間推出限量5套88折優(yōu)惠;3、辦卡促銷:代表樓盤有保利葉上海、香島原墅。
針對(duì)上述做法,華燕市場研究機(jī)構(gòu)副經(jīng)理張晴怡的分析比較實(shí)在:“在當(dāng)前的市場環(huán)境下,購房者對(duì)價(jià)格變化較為敏感,但別墅等豪宅項(xiàng)目又有區(qū)別于住宅市場,公開大幅降價(jià)的可能性不大,更多會(huì)采取暗降、增加產(chǎn)品附加值等做法?!睆埱玮缘谌径蠕N售季軍萬科第五園為例,雖然該項(xiàng)目的成交均價(jià)逾30000元/平方米,但其通過180-190平方米的面積控制,使得其總價(jià)在600萬左右,并且其戶型通過面積以及結(jié)構(gòu)改建,實(shí)際使用面積可達(dá)300余平方米,性價(jià)比較高。
不過上海富陽物業(yè)咨詢有限公司執(zhí)行董事張秀華坦言:“豪宅作為高品質(zhì)、稀缺型物業(yè),具有很強(qiáng)的收藏、投資和置業(yè)品質(zhì),脫離了一般物業(yè)的范疇,因此豪宅的促銷方式和普通商品房不同,其特性決定了開發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià)來博得較好的銷售成績,隨著豪宅開發(fā)和銷售經(jīng)驗(yàn)的豐富,提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加值、提供個(gè)性化服務(wù)等逐漸成為豪宅開發(fā)商青睞的促銷措施。事實(shí)也證明,諸如星河灣一直多做高端社交活動(dòng)、尚海灣保持與奔馳車聯(lián)誼也不失為營銷的好方式。
“高端客戶主要考慮的是房源的綜合特性。當(dāng)戶型滿意、環(huán)境優(yōu)越,房價(jià)到達(dá)心理價(jià)位時(shí),不少人往往就會(huì)選擇丟棄觀望情緒,直接付款購房。各種促銷也只是為了吸引購房者駐足的一種手段而已。通過降價(jià)促銷,逼購房者出手購房,刺激別墅市場消費(fèi)。”搜房網(wǎng)分析師的說法較為客觀。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 房蓉
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