-對(duì)話

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究總監(jiān)王海斌:

　　樓價(jià)若還漲,頭套頭付或提至五成

　　記者:從歷史來(lái)看,樓價(jià)下跌的因素是什么?而此輪限購(gòu)政策出臺(tái)后到現(xiàn)在,深圳樓價(jià)還無(wú)法下跌是缺乏什么因素?

　　王海斌:中國(guó)的樓市歷史并不長(zhǎng)。從1998年中國(guó)實(shí)行住房貨幣化以來(lái),樓價(jià)在2007—2008年有過(guò)短暫的下跌。其他時(shí)間都在上漲,只是漲幅不同而已。

　　2007—2008年新房樓價(jià)下跌的主要原因,是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià),而開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的原因,是資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)緊張,影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和未來(lái)發(fā)展,開(kāi)發(fā)商必須加快銷售,回籠資金。

　　而目前,樓價(jià)得到5個(gè)因素的有力支撐:

　　,旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發(fā)展的需求等。

　　,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各城市都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)劃,比如環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)圈、海南島國(guó)際旅游島、前海計(jì)劃單列等,這些規(guī)劃改變了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期,成為樓價(jià)上漲的隱性因素。

　　第三,市場(chǎng)的預(yù)期。這是支撐樓市成交量和成交價(jià)的核心力量。從2007—2008年的調(diào)控中大家得到一個(gè)結(jié)論,那就是即使調(diào)控讓樓價(jià)下來(lái)了,過(guò)不了多久還是會(huì)漲回來(lái)的,而且時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。

　　第四,較好的投資。一方面,中國(guó)的投資渠道缺乏；另一方面,較近幾年樓市的表現(xiàn)有力地證明了樓市是較好的投資渠道,風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、周轉(zhuǎn)快。

　　第五,財(cái)富的增長(zhǎng)。全球知名的波士頓咨詢公司(BCG)日前發(fā)布的報(bào)告稱,中國(guó)財(cái)富市場(chǎng)在去年表現(xiàn)出眾,達(dá)到5.4萬(wàn)億美元,且百萬(wàn)美元資產(chǎn)家庭達(dá)到67萬(wàn)戶,同比增長(zhǎng)60%,位居全球第三,僅次于美國(guó)和日本。私營(yíng)企業(yè)的崛起將為中國(guó)企業(yè)家群體以及新興中產(chǎn)的財(cái)富積累起到很大的助推作用。根據(jù)BCG數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)中產(chǎn)群體(擁有10萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元資產(chǎn)的個(gè)人)的財(cái)富,在過(guò)去5年內(nèi),以年均超過(guò)12%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。

　　記者:在這種情況下,第三次調(diào)控的可能性大嗎?可能會(huì)有哪些政策?

　　王海斌:第三輪調(diào)控的可能性比較大。從政策來(lái)講,基本還是會(huì)圍繞目前已經(jīng)出臺(tái)的政策。

　　目前,這一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,其邏輯是“促供給、抑需求”,因此,政策主要針對(duì)供給和需求兩個(gè)方面。針對(duì)“抑需求”的主要是限貸政策和限購(gòu)政策。針對(duì)“促供給”的主要是嚴(yán)格征收土地增值稅、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　如果要進(jìn)行三次調(diào)控的話,政策的走向會(huì)有三個(gè)方向:

　　,政策的嚴(yán)格執(zhí)行。之前沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會(huì)繼續(xù)落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行。比如嚴(yán)格征收土地增值稅。

　　,政策力度的提升。比如,頭套房的頭付比例提高,目前是30%的頭付,可能提高到50%,甚至更高。

　　第三,政策范圍的擴(kuò)大。比如,目前限購(gòu)城市有16個(gè),未來(lái)很有可能繼續(xù)擴(kuò)大。

　　而從目前出臺(tái)的一系列政策和措施來(lái)看,對(duì)明年樓市的調(diào)控主要會(huì)從四方面進(jìn)行:,繼續(xù)加大保障房供給,尤其是公租房的建設(shè)和供給,而且要地方政府落實(shí)到位。,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策,打擊投資、投機(jī),把市場(chǎng)向自主需求引導(dǎo)。第三,解決影響房地產(chǎn)的根本問(wèn)題,如土地財(cái)政,從制度上長(zhǎng)期、持續(xù)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題。第四,鼓勵(lì)民營(yíng)資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場(chǎng),保障房建設(shè)模式逐步形成,形式多樣化。(記者/曲廣寧)

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