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二套房政策再收緊 部分地區(qū)頭付將提至五成
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:華夏時(shí)報(bào) 閱讀 811 次
9.59萬億信貸或4795億流入股市
1月15日,中國銀行監(jiān)督委員會(huì)召開2010年工作會(huì)議,在會(huì)議中,銀監(jiān)會(huì)總結(jié)了2009年工作經(jīng)驗(yàn),并著重部署了2010年的工作安排。
一位銀監(jiān)局知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露,在工作會(huì)議中,銀監(jiān)會(huì)要求對固定資產(chǎn)、地方政府融資平臺和房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管。并且銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行套及以上房貸政策,并且對二套房頭付實(shí)行差別化管理,利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
上述知情人士說道,由于2009年商業(yè)銀行放出天量信貸,2010年監(jiān)管層的壓力則是貸款損失風(fēng)險(xiǎn)增大。由于銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)布了“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”,那么今年監(jiān)管層會(huì)按照要求嚴(yán)格實(shí)行實(shí)貸實(shí)付,引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。
二套房實(shí)行區(qū)別對待 部分地區(qū)頭付提至五成
二套房政策一直是市場和購房者以及投資者較為關(guān)注的消息。1月10日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,這則被稱為“國11條”的通知被市場解讀為政府開始整頓房地產(chǎn)行業(yè)的開始。
在國11條中,關(guān)于二套房的貸款利率有了新的措辭,對已利用貸款購購住房又申請購購套(含)以上住房的家庭,貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。而在市場的解讀當(dāng)中,改善性住房也被市場劃分到了二套房的行列中。
建設(shè)銀行高端經(jīng)理趙慶明認(rèn)為,國11條中,對二套房的貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),可能更加體現(xiàn)出了監(jiān)管層的靈活性,與前期按基準(zhǔn)利率1.1倍并不矛盾。在國11條中,并沒有看到更多的對投機(jī)性購房的限制或管制,比如,限制異地購房以及購房數(shù)量等。
國11條中明確顯示,二套房的貸款頭付款比例不得低于40%,但是卻沒有上限的限制。一位銀監(jiān)局知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露,在銀監(jiān)會(huì)年會(huì)中,監(jiān)管層要求要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策,監(jiān)管層特別強(qiáng)調(diào),如果不能夠提供合法有效證明的,一律按二套房對待,頭付較低四成,個(gè)別地方應(yīng)高于五成,利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。但是上述銀監(jiān)局知情人士并未透露在哪些地方頭付提高至五成。
銀監(jiān)會(huì)的年會(huì)中,不僅對二套房政策出現(xiàn)了新的變化,而且要求時(shí)時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)問題。
在年會(huì)中,監(jiān)管層也指出了房地產(chǎn)企業(yè)的種種不良行徑,如有些開發(fā)商圈地不建、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià),而且有些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本不足、杠桿率過高。部分城市出現(xiàn)房價(jià)上漲過快,有的“地王”樓面地價(jià)已超過周邊房價(jià),出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。上述銀監(jiān)局知情人士透露,監(jiān)管層要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo),密切監(jiān)測調(diào)控中可能引起的相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
監(jiān)管層還對部分商業(yè)銀行提出批評,部分銀行過分倚重房地產(chǎn)貸款,未見規(guī)劃、未見開工、未見正常銷售的情況下,就投放貸款,放貸行為極不審慎。
從央行公布的數(shù)據(jù)也能夠印證2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的快速增長。1月20日,央行公布了2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告,主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元。
地方融資平臺余額達(dá)6萬億 銀監(jiān)會(huì)要求逐筆梳理
2008年底,美國金融危機(jī)肆虐全球,造成全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)下滑。中國政府審時(shí)度勢地推出四萬億的刺激計(jì)劃,而地方政府也推出了相配套的項(xiàng)目,而保增長也成為2009年的主要方針。
1月21日,國家統(tǒng)計(jì)局公布2009年GDP同比增長8.7%,成功完成年初制定的目標(biāo)。
在成功保八行動(dòng)中,地方融資平臺起到了很大的作用。2009年,各地地方政府及時(shí)啟動(dòng)并積極落實(shí)相關(guān)配套投資建設(shè)項(xiàng)目資金,而在地方政府啟動(dòng)的資金上,除了財(cái)政下?lián)艿捻?xiàng)目資金外,還有一部分是當(dāng)?shù)卣恋厥杖胍约柏?cái)政收入,而較主要的資金來源則是通過地方融資平臺對接的商業(yè)銀行信貸資金。
據(jù)監(jiān)管層的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國地方融資平臺的貸款余額有6萬億左右,項(xiàng)目貸款約占80%。截至2009年9月末,全國有8000多家地方融資平臺。市場人士也指出,地方融資平臺規(guī)模的不斷膨脹,其風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。上述銀監(jiān)局知情人士說道,2009年3月,銀監(jiān)會(huì)就開始糾正地方政府融資平臺的捆綁式貸款。
而地方融資平臺也是銀監(jiān)會(huì)每個(gè)季度經(jīng)濟(jì)形勢分析報(bào)告會(huì)被要求高度關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)之一。
銀監(jiān)局知情人士說道,銀監(jiān)會(huì)要求全面評估和有效防范地方融資平臺的風(fēng)險(xiǎn)。并且財(cái)政部已經(jīng)發(fā)出通知,要求規(guī)范地方及其融資平臺的舉債和擔(dān)保承諾行為,嚴(yán)禁違反相關(guān)法律規(guī)定放貸。
上述人士指出,目前各省級地方政府都在牽頭清理自身債務(wù),銀監(jiān)會(huì)要求加強(qiáng)貸款跟蹤檢查。并且要督促各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將地方融資平臺貸款逐筆梳理,所有地方融資平臺必須打開,按照“三個(gè)了解”的原則,按項(xiàng)目逐個(gè)重新評審。
市場分析人士指出,地方融資平臺等部分公司存在著治理架構(gòu)不健全、運(yùn)作不規(guī)范、借款人主體不符合條件、貸款挪用、負(fù)債過高、融資規(guī)模超過財(cái)政承受能力等問題,其潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患不容置疑,這也正是銀監(jiān)會(huì)高度關(guān)注的原因。
或有4795億信貸資金 違規(guī)進(jìn)入股市
從2009年季度商業(yè)銀行月均新增貸款1.5萬億,到、三、四季度月均9200億、4300億、3100億元,銀監(jiān)會(huì)雖然糾正了商業(yè)銀行超常規(guī)放貸行為,但是市場一直在糾結(jié)著有多少信貸資金違規(guī)沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),如股市。
圍繞有多少信貸資金進(jìn)入股市樓市的討論,國務(wù)院發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)部副部長魏加寧曾多次表示,上半年有20%左右的信貸資金即超過萬億的資金流入房地產(chǎn)和股市等資產(chǎn)市場。2009年1-6月,有大約1.47萬億元的信貸資金流入到股市。
在2009年,全國人大原副委員長成思危指出,2009年季度,就貸出4.58萬億。而一季度基本建設(shè)投資是2.88萬億,刨掉4000億是政府投資,就是2.48萬億。4.58萬億減去2.48萬億,正是2.1萬億。而這2.1萬億流入了股市和樓市。
隨著信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大,同時(shí)股市和樓市的火爆也更加印證了似乎有信貸資金違規(guī)進(jìn)入資本市場。
上述銀監(jiān)局知情人士說道,2009年,銀監(jiān)會(huì)在六省市進(jìn)行的信貸資金調(diào)查中,測算出大概有4%-5%的新增信貸資金沒有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,而是違規(guī)進(jìn)入股市。
如果把監(jiān)管層調(diào)查比例放在全國來看,那么2009年,全年商業(yè)銀行共放出9.59萬億,按照4%-5%來計(jì)算的話,大概有3836億—4795億元沒有按照監(jiān)管層的要求支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),而是順道進(jìn)入了2009年火爆的股市。
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