據(jù)筆者觀察，在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還缺少一個(gè)租購(gòu)選擇機(jī)制。而如果這個(gè)機(jī)制存在的話，對(duì)于幫助市場(chǎng)找到一個(gè)合理的供需、價(jià)格區(qū)間非常有利。因?yàn)?，一旦房屋售價(jià)偏離了合理預(yù)期，人們會(huì)很自然地去選擇租房，而不會(huì)將購(gòu)房作為一種必然選擇。

其實(shí)，每年租賃市場(chǎng)上的季節(jié)性因素都差不多。除了比較典型的畢業(yè)季需求高峰，另一個(gè)就是在每年春節(jié)過后的外來務(wù)工者返城期間。樓市新政實(shí)施以后，房屋購(gòu)賣成交量明顯減少，相對(duì)來說，租賃業(yè)務(wù)就上去了。

主要是在中低端房屋租賃市場(chǎng)上的供求關(guān)系上，似乎有點(diǎn)變化。這背后的原因，我認(rèn)為主要有兩個(gè)。頭先，租賃需求，尤其是低端市場(chǎng)上的需求在這段時(shí)間有所增 加。這背后比較關(guān)鍵的因素，可能跟宏觀調(diào)控有關(guān)。那就是一部分購(gòu)家在目前情況下對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，其中有些人短期內(nèi)可能就會(huì)考慮以租代購(gòu)。其次，這與目前 租賃市場(chǎng)上的供給狀況有關(guān)，出租房供給的結(jié)構(gòu)，與上述租賃需求方面的上升并不能很好地匹配起來。而這與住房市場(chǎng)的自身規(guī)律有關(guān)。

實(shí)際上，住房市場(chǎng)存在一種過濾機(jī)制。通常來說，當(dāng)一個(gè)家庭的收入水平及其對(duì)住房品質(zhì)的要求提高時(shí)，就會(huì)考慮遷移到品質(zhì)更高的住房。原來的住房則會(huì)由比 這個(gè)家庭收入水平低一些的家庭購(gòu)購(gòu)或承租下來。對(duì)于大部分需要改善住房的人來說，比較合理的方式是先購(gòu)下比現(xiàn)有住房更好的房子，等安頓好了以后，再賣掉舊 房；或者在購(gòu)房的同時(shí)，完成對(duì)原來那套面積較小、住房條件相對(duì)較差的房子的置換。但今年以來的宏觀調(diào)控政策，使這種改善住房的方式較難實(shí)行，這就使得改善 性的住房需求受到抑制，市場(chǎng)上這種將房子由高到低層層釋放出來的過濾效應(yīng)就會(huì)減弱。較后集中作用到較低端的租房市場(chǎng)，就導(dǎo)致可騰出來的房源，包括其增長(zhǎng)的 速度，明顯減少了。

因此，盡管從總體看，近期租賃市場(chǎng)的總供給量是增加的，但具體到低端租賃市場(chǎng)上，供求關(guān)系明顯改變，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。如此一來，租金上漲就不難理解了。

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