購(gòu)房時(shí)需注意的法律問題

一、認(rèn)購(gòu)書及定金

認(rèn)購(gòu)書，是商品房交易時(shí)開發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣合同的文書。認(rèn)購(gòu)書中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)的預(yù)售證還沒頒下來，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續(xù)，所以開發(fā)商才敢提前認(rèn)購(gòu)。

定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見的，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。

但是認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購(gòu)賣合同的主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為商品房購(gòu)賣合同，但是前提是開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售證。

二、什么是"五證"

“五證"即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》?！锻恋刈C》表明的是開發(fā)商是否享有該土地的使用權(quán)的法定證明，可以看出該土地使用權(quán)的年限及是否設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利；《用地規(guī)劃許可證》是說明該土地的規(guī)劃用途是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是住宅用地等；《工程規(guī)劃許可證》是該開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍，規(guī)模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預(yù)（銷）售許可證》是該商品房可以進(jìn)行預(yù)（銷）售的法定證明。缺少任何一個(gè)證明，都說明該項(xiàng)目存在這樣或哪樣的問題，都有可能會(huì)侵犯到購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、面積的構(gòu)成

商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，較容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購(gòu)房者另行約定。

公攤面積的構(gòu)成在合同中往往沒有約定，就容易使開發(fā)商將本不應(yīng)計(jì)入公攤的面積計(jì)入了公攤，從而損害購(gòu)房者利益的事情發(fā)生。凡是專為本幢樓服務(wù)的設(shè)施，都可以計(jì)入公攤。如果是為多棟樓服務(wù)的設(shè)施，是不能計(jì)入攤的。

四、雙倍賠償

商品房購(gòu)賣是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的雙倍賠償，有不同的觀點(diǎn)。根據(jù)較高法院《解釋》的規(guī)定，商品房購(gòu)賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得較高為一倍的賠償。

1、合同簽訂后，未將抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人的；

2、合同簽訂后，又將房屋設(shè)定抵押的；

3、故意隱瞞沒有《商品房預(yù)售許可證》或提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；

4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；

5、故意隱瞞該房已經(jīng)出售給第三人或該房為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。

五、"按揭"貸款

一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購(gòu)房者辦理按揭，目前我國(guó)幾大銀行對(duì)于按揭的規(guī)定都差不多，但要求卻各有不同。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要先問清楚是那個(gè)銀行為本次交易做的按揭，對(duì)本地與外地有什么具體要求。只要根據(jù)自己的情況確保能夠辦得下來的才予以簽訂合同。同時(shí)還要問清楚，銀行對(duì)于相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)是怎么收取的，是按總房?jī)r(jià)呢還是貸款額為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)收費(fèi)用的。這個(gè)問題上，每個(gè)銀行的做法都不一樣，所以也要問清楚。一不小心這也是一筆大費(fèi)用喲。

六、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議

簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，開發(fā)商往往準(zhǔn)備好了一份補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。在法律上，補(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的變更，如果補(bǔ)充協(xié)議中的約定與標(biāo)準(zhǔn)合同約定不一致的，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。如果補(bǔ)充協(xié)議有對(duì)購(gòu)房者不利的約定，而購(gòu)房者又沒有發(fā)現(xiàn)的話，而使購(gòu)房者的權(quán)益得不到保護(hù)。

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