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8月購(gòu)賣二手房算個(gè)細(xì)賬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 767 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅新舊稅種相連———

  今年,
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控可謂下了大力氣。營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后,緊接著個(gè)稅又浮出水面,兩稅的接連落地引起了二手房市場(chǎng)的軒然大波,也讓消費(fèi)者對(duì)二手房交易所需交納的費(fèi)用倍感疑惑。

  為此,記者專門走訪了“我愛(ài)我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢,“我愛(ài)我家”房產(chǎn)專家對(duì)二手房購(gòu)賣雙方所需交納的各項(xiàng)稅費(fèi),詳細(xì)列明如下:

  賣方:

  ①印花稅———0.05%

 ?、跔I(yíng)業(yè)稅———5.5%(個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不滿5年的普通住房)

  ③個(gè)人所得稅———(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%

  購(gòu)方:

 ?、倨醵悺?.5%(普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率,即:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下這3個(gè)條件的住房為普通住房)———3%(非普通住宅按3%稅率征收契稅。)

 ?、谟』ǘ悺?.05%

  為了讓消費(fèi)者更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況,記者請(qǐng)“我愛(ài)我家”的專業(yè)人士按照房屋的不同類型,舉例說(shuō)明在交易時(shí)分別需要交納什么稅費(fèi),以及需要交納多少稅費(fèi)。



●類:二手商品房

  A先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套70平米的房子,假設(shè)房屋原值為48萬(wàn),現(xiàn)在以65萬(wàn)元出售給B先生。那么,

 ?。ㄒ唬┏鍪鄯健狝先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  印花稅=成交額×0.05%=65萬(wàn)×0.05%=325元

  營(yíng)業(yè)稅=成交額×5.5%=65萬(wàn)×5.5%=35750元

  根據(jù)北京市地稅下發(fā)的通知規(guī)定:如果不能提供房屋原值的,將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額;能提供完整資料的,按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。那么,就該套房屋而言,其個(gè)稅將會(huì)有兩種算法:

  ①按照20%征稅:(商品房及其他住房合理費(fèi)用為:較高扣除限額為房屋原值的10%。)個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)×20%

  =(65-48-3.575-0.0325-4.8)萬(wàn)×20%=17185元

 ?、诎凑?%征稅:

  個(gè)稅=住房轉(zhuǎn)讓收入×1%

  =65萬(wàn)×1%=6500元

  如果按20%征收個(gè)稅,那么,A先生所需交納的稅費(fèi)總額為53260元;如果按1%征收個(gè)稅,那么,A先生所需交納的稅費(fèi)總額為42575元。

 ?。ǘ┵?gòu)購(gòu)方———B先生購(gòu)購(gòu)房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

  契稅=成交額×1.5%=65萬(wàn)×1.5%=9750元

  印花稅=成交額×0.05%=65萬(wàn)×0.05%=325元

  B先生所需交納的稅費(fèi)總額為10075元。

●類:已購(gòu)公房

  C先生于1998年在方莊地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套60平米的房子,假設(shè)房屋原值為30萬(wàn),現(xiàn)在以50萬(wàn)元出售給D先生。由于該套房屋已滿五年并且屬于家庭先進(jìn)生活用房,因此C先生出售時(shí)無(wú)需交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。其他稅費(fèi)為:

 ?。ㄒ唬〤先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  印花稅=成交額×0.05%=50萬(wàn)×0.05%=250元

  C先生所需交納的稅費(fèi)總額為250元。

 ?。ǘ〥先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

  契稅=成交額×1.5%=50萬(wàn)×1.5%=7500元

  印花稅=成交額×0.05%=50萬(wàn)×0.05%=250元

  D先生所需交納的稅費(fèi)總額為7750元。

●第三類:二手經(jīng)濟(jì)適用房

  E先生于2002年在回龍觀地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套120平米的房子,假設(shè)房屋原值為36萬(wàn),現(xiàn)在以54萬(wàn)元出售給F先生。根據(jù)政策規(guī)定,未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)不用交納個(gè)稅。其稅費(fèi)具體為:

 ?。ㄒ唬〦先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  印花稅=成交額×0.05%=54萬(wàn)×0.05%=270元

  營(yíng)業(yè)稅=成交額×5.5%=54萬(wàn)×5.5%=29700元

  E先生所需交納的稅費(fèi)總額為29970元。

 ?。ǘ〧先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為:

  由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

  契稅=成交額×1.5%=54萬(wàn)×1.5%=8100元

  印花稅=成交額×0.05%=54萬(wàn)×0.05%=270元

  F先生所需交納的稅費(fèi)總額為8370元。

  由上面的例子可見(jiàn),轉(zhuǎn)讓二手房過(guò)程中,購(gòu)賣雙方所要交納的稅費(fèi)并未如消費(fèi)者所想象的那么多,因此消費(fèi)者不必過(guò)多擔(dān)心。

  針對(duì)目前消費(fèi)者疑問(wèn)較多的幾個(gè)稅費(fèi)問(wèn)題,“我愛(ài)我家”的專業(yè)人士給記者做了解釋:

  (1)契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來(lái)決定的。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。這3個(gè)條件全部滿足的住房為普通住房,普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率,非普通住宅則按3%稅率征收契稅。

 ?。?)營(yíng)業(yè)稅有征收和不征收兩種。如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓,則業(yè)主需支付成交額的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅;如果已滿5年則不需支付該稅。

 ?。?)營(yíng)業(yè)稅有全額營(yíng)業(yè)稅和差額營(yíng)業(yè)稅兩種。如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓,那么必須支付成交額5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅;如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房已滿5年再轉(zhuǎn)讓,普通住宅不用再征收營(yíng)業(yè)稅,而非普通住宅(標(biāo)準(zhǔn)同契稅優(yōu)惠中談到的普通住宅標(biāo)準(zhǔn))則需付售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

 ?。?)個(gè)稅有20%和1%兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策,如果不能提供房屋原值的,將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額;能提供完整資料的,按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。


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