如何才能做一個(gè)合格的房東，其實(shí)有不少功課要做，如對(duì)大勢(shì)的把握，對(duì)房產(chǎn)租賃過(guò)程中各種問(wèn)題的處理，以及具備很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)等等。當(dāng)然，如以廣交朋友的心態(tài)去當(dāng)房東，將會(huì)得到不少意外收獲。

　　想必讀者對(duì)電影《功夫》中包租婆扯著大嗓門(mén)催繳房租的場(chǎng)景不會(huì)感到陌生：包租婆對(duì)豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿(mǎn)，甚至以停水相逼。由此看來(lái)，似乎當(dāng)房東是一件非常麻煩的事情。

　　但在朱禮義看來(lái)，當(dāng)個(gè)包租婆并沒(méi)有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚(yáng)州人，來(lái)上海經(jīng)商已二十多年。一次偶然的機(jī)會(huì)接觸到房產(chǎn)投資之后，便一發(fā)而不可收拾。目前他已購(gòu)購(gòu)了7套住宅，一套自住，其余6套全部用來(lái)出租。雖然平時(shí)要忙于生意，但打理房產(chǎn)并未給他帶來(lái)什么麻煩，用他自己的話說(shuō)就是他這個(gè)包租公越當(dāng)越開(kāi)心。

　　那么，朱禮義是如何做到的呢？記者通過(guò)對(duì)他的一些做法進(jìn)行剖析，希望從中能總結(jié)出有益的經(jīng)驗(yàn)。

　　順勢(shì)而為不迷茫

　　君子謀時(shí)而動(dòng)，順勢(shì)而為。朱禮義在生意場(chǎng)上如此，在投資房產(chǎn)時(shí)亦是如此。他在投資房產(chǎn)的過(guò)程中，尤其在宏觀方面如房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的把握，更是舍得花精力去研究。
　　2000年初，朱禮義發(fā)現(xiàn)上海的租金回報(bào)可達(dá)10％左右，而這跟當(dāng)時(shí)的銀行存款利率相比，要高出不少，他覺(jué)得這就是投資機(jī)會(huì)。于是他開(kāi)始投資房產(chǎn)。此后房?jī)r(jià)一路走高，但他并未將自己所有資金全部押在房產(chǎn)上，而是根據(jù)自己的資金實(shí)力，穩(wěn)步推進(jìn)。正是如此，才讓他在2005年初遭遇宏觀調(diào)控而毫發(fā)無(wú)損。

　　他對(duì)市場(chǎng)的判斷從不隨波逐流，幾乎所有投資者都已離場(chǎng)觀望時(shí)，他并沒(méi)有拋售手中的房產(chǎn)，卻反其道而行之果斷建倉(cāng)，尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場(chǎng)觀望氣氛很濃，但朱禮義看到外地房?jī)r(jià)仍然在上漲，而此時(shí)他也敏感地感覺(jué)到人民幣升值將會(huì)給房產(chǎn)投資帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，于是他仍然堅(jiān)持在古北購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行投資。而當(dāng)現(xiàn)在有人開(kāi)始重新回頭審視房產(chǎn)投資時(shí)，朱禮義在古北購(gòu)置的房產(chǎn)，價(jià)格已上漲已超過(guò)60％。

　　當(dāng)然，朱禮義在選擇投資區(qū)域時(shí)，也是經(jīng)過(guò)仔細(xì)考慮之后才決定下來(lái)的。當(dāng)有不少人認(rèn)為外環(huán)線附近的物業(yè)價(jià)格較低，認(rèn)為其投資機(jī)會(huì)很大的時(shí)候，他考慮到在這周邊的租賃市場(chǎng)改善難度不小，于是堅(jiān)決放棄。他所購(gòu)購(gòu)的所有物業(yè)基本上都位于中環(huán)線以?xún)?nèi)，主要是考慮到日后出租方便。而實(shí)踐證明他的做法不無(wú)道理，因?yàn)橥猸h(huán)線以外區(qū)域的租金水平漲幅遠(yuǎn)不如中環(huán)線以?xún)?nèi)的區(qū)域。

　　當(dāng)然，投資不是一中孤立的行為，必須關(guān)注政策的變化，并由此做出調(diào)整。此前不久，央行宣布提高套住房頭付款比例，同時(shí)提高貸款利率，因?yàn)橥顿Y成本已經(jīng)大大增加，再加上由于銀行貸款利率的不斷提高，租金回報(bào)率不斷下降，這對(duì)房產(chǎn)投資極為不利。對(duì)此，朱禮義表示更要堅(jiān)持長(zhǎng)期投資理念，當(dāng)然還須根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)決定。

　　準(zhǔn)確定位不盲目

　　商品要適銷(xiāo)對(duì)路，住宅出租也是同樣的道理。上海的阿瑪尼專(zhuān)賣(mài)店只會(huì)開(kāi)在外灘3號(hào)這樣的高端地段，這講究的就是準(zhǔn)確定位，朱禮義深知這個(gè)道理。因此他在對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位時(shí)，總會(huì)力求與租賃市場(chǎng)相適應(yīng)。如一套位于斜土路上的老工房，他只是對(duì)其進(jìn)行中等裝修，家用電器全部是國(guó)產(chǎn)品牌；而對(duì)于古北的一套新房，他則是不惜耗費(fèi)巨資，僅液晶電視就購(gòu)了三臺(tái)。為何要這樣？朱禮義表示，斜土路上的老工房為小白領(lǐng)租住，月租金較高不到3500元，如果裝修成本過(guò)高，等于浪費(fèi)；而古北的房子則大多為外企高管租住，月租金可以超過(guò)20000元，當(dāng)然在裝修上得精益求精了。

　　因此，朱禮義手中的6套房產(chǎn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，如位于靜安寺、古北附近的房產(chǎn)，是境外人士喜歡居住的區(qū)域，所以他對(duì)這兩套房產(chǎn)都進(jìn)行豪華裝修；而對(duì)于徐家匯、田林附近的老工房，受眾對(duì)象為小白領(lǐng)，因此他只是進(jìn)行中等程度的裝修；而對(duì)其他租客層次不高的區(qū)域，則只是進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。

　　當(dāng)然，朱禮義也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致入微的觀察,并適時(shí)做出調(diào)整。每次他去收房租時(shí)，總會(huì)觀察一下社區(qū)周邊的變化，如周邊店鋪跟三個(gè)月以前相比有無(wú)變化，有無(wú)新的專(zhuān)賣(mài)店開(kāi)進(jìn)來(lái)，周邊交通狀況是否已經(jīng)改善等等，不一而足。當(dāng)然，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候向周邊的房產(chǎn)中介打聽(tīng)一下行情，也是必不可少的。我之所以要了解這些內(nèi)容，主要是要掌握市場(chǎng)變化情況，這樣才能做到穩(wěn)更加準(zhǔn)確定位。他如是說(shuō)。較近他就準(zhǔn)備對(duì)虹梅路上的房屋進(jìn)行中等裝修，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)隨著中環(huán)線的建成通常，附近租賃市場(chǎng)已有所改善，租金價(jià)格上漲。

　　精通技巧不被動(dòng)

　　因?yàn)閷?zhuān)業(yè)，所以在行。如在某一個(gè)領(lǐng)域能夠做到很在行，那么在應(yīng)付各種問(wèn)題時(shí)才能做到游刃有余。

　　如果讓我去做一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我完全勝任。朱禮義對(duì)自己的租房技巧相對(duì)自信。他對(duì)于租賃各個(gè)環(huán)節(jié)的了解，讓記者感到有些吃驚，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)非專(zhuān)業(yè)人士來(lái)說(shuō)，能做到這個(gè)程度已是相當(dāng)不易了。

　　為了當(dāng)好房東，朱禮義曾做了不少功課。他把所有關(guān)于租賃的東西都學(xué)習(xí)了一遍，如如何簽訂合同、如何備案、如何繳稅等等，并把摘抄下來(lái)，不斷溫習(xí)強(qiáng)化?；竟ψ鲈鷮?shí)了，在處理租賃過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)，則能從容以對(duì)。套用正在熱播的電視劇《結(jié)婚進(jìn)行曲》中的男主角姚翔喜歡說(shuō)的一句話就是一切盡在掌握中。

　　對(duì)于租賃技巧，朱禮義更是非常精通。如有不少房東與租客之間關(guān)系很冷淡，平時(shí)并無(wú)來(lái)往，這在朱禮義看來(lái)其實(shí)并非一種恰當(dāng)?shù)奶幚矸绞健Ｋ麕缀趺磕甓紩?huì)組織租客聯(lián)誼會(huì)，把所有的租客召集到一起，輕松娛樂(lè)一下。為什么要這樣做呢？他解釋說(shuō)：其實(shí)我跟租客之間就等于商家跟消費(fèi)者之間的關(guān)系，消費(fèi)者滿(mǎn)意了，他們會(huì)更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同時(shí)會(huì)帶來(lái)很多意想不到的收獲。

　　與租客之間處理好關(guān)系，甚至交上朋友，讓朱禮義省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再續(xù)租，也會(huì)幫他推薦自己的熟人前來(lái)租住，而且成功率極高，在省下一筆中介傭金的同時(shí)，也減少了房屋的閑置時(shí)間；同時(shí)，他的租客在租住期間，大都非常愛(ài)惜房屋的內(nèi)部設(shè)施，這樣也降低了房屋的損耗；此外是房屋內(nèi)某些設(shè)施老化需要更換，租客們都自己解決而不麻煩他。

　　他說(shuō)：有不少租過(guò)我房子的人，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)跟我聯(lián)系，他們不是我生命中的過(guò)客，而是朋友。以廣交朋友的心態(tài)去當(dāng)房東，還怕當(dāng)不好？

　　安全為上不大意

　　做一個(gè)安全的房東，要具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)租房過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，這樣，即使出現(xiàn)了問(wèn)題，也能不慌不忙地進(jìn)行處理。

　　近十年來(lái)，朱禮義跟各種各樣的房客打交道，讓他積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。有一次，他發(fā)現(xiàn)一套位于閔行虹梅路附近房產(chǎn)被一家紡織品公司當(dāng)成倉(cāng)庫(kù)使用，里面堆積了不少易燃物品，如窗簾等，而且他還發(fā)現(xiàn)有人在里面抽煙。雖然這家公司給他的租金并不低，但他還是果斷地終止了租賃合同，以免發(fā)生不測(cè)。有朋友對(duì)此表示不解，認(rèn)為他過(guò)于小心謹(jǐn)慎，但朱禮義認(rèn)為如果不注重安全，可能會(huì)面臨更大的損失。

　　安全為上，這是他認(rèn)為做一個(gè)合格房東必須要堅(jiān)持的理念。他總結(jié)認(rèn)為在房屋租賃過(guò)程中，可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在糾紛、房屋空置、裝修折舊、詐騙等方面，在房屋出租過(guò)程中要特別注意。

　　當(dāng)然，對(duì)付這些風(fēng)險(xiǎn)要在事先做好防范，而不是事后彌補(bǔ)。在他看來(lái)，事先防范能否將損失將為零，而時(shí)候彌補(bǔ)的損失則大得多。防范風(fēng)險(xiǎn)是一件頗費(fèi)心思的事情，是不是要象踩鋼絲般的小心翼翼呢？朱禮義認(rèn)為其實(shí)也沒(méi)有必要如此緊張，只需平時(shí)多一個(gè)心眼，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)所在，并在尚未發(fā)生之前做出應(yīng)對(duì)措施即可。

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