4月14日開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控,已被公認為有史以來較嚴厲的宏觀調(diào)控政策,各地調(diào)控細則在此后不斷出臺,限制投機及投資購房,市場成交量大幅下跌,效果立竿見影;而關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞,動輒掀起資本市場的波瀾,引發(fā)地產(chǎn)股大幅波動,可見現(xiàn)下樓市已是風(fēng)聲鶴唳,隱憂重重。

　　種種跡象顯示,這一輪調(diào)控不同于以往。

　　一方面是接續(xù)2008年因國際金融危機而中斷的調(diào)控,繼續(xù)調(diào)控房價;另一方面,困擾房地產(chǎn)行業(yè)的諸多根本問題,也在此輪調(diào)控中被一一涉及,如土地招拍掛制度、物業(yè)稅/房產(chǎn)稅等,內(nèi)中暗含國家宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、財稅制度改革玄機。

　　在這樣的背景下,必然引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的震動以及新格局的形成。

　　過去十多年來,這個行業(yè)固有的商業(yè)和盈利模式、財務(wù)杠桿、資金來源、產(chǎn)業(yè)鏈等等,悄然發(fā)生改變,中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)正在建立新的游戲規(guī)則,而誰將參與這些規(guī)則的制定,誰又將是下一輪行業(yè)爆發(fā)期到來時的贏家？

　　從較初的震驚、茫然到現(xiàn)在的觀望,葉楠(化名)的心情漸漸平靜。

　　葉楠是北京一家大型國企房地產(chǎn)商的京西項目負責(zé)人,這一個多月來,他親身感受到了房地產(chǎn)調(diào)控的猛烈。

　　“投機投資型客戶已經(jīng)基本出局?！比~楠說,他所負責(zé)的項目,因為新政的出臺,之前積累的客戶很多成了“無效”客戶,公司正著手準備調(diào)整產(chǎn)品和概念,重新進行推廣,以尋找新的客群。

　　這期間,一則關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言,頗富戲劇性?！鞍l(fā)改委稱房產(chǎn)稅三年內(nèi)免談”,讓不少人重拾僥幸心理,認為本次調(diào)控將很快結(jié)束;但緊接著,國家發(fā)改委很快澄清傳言有誤,并嚴詞指出,該傳言嚴重失實,且造成惡劣影響。再次傳達了高層堅決調(diào)控樓市的決心。

　　事實上,包括萬科(000002,股吧)、華潤、中海等多家主流地產(chǎn)公司均意識到,本輪調(diào)控的時間會比以往都要漫長。“調(diào)整力度和政策執(zhí)行的堅決程度,對未來不能抱有僥幸心理?！比f科執(zhí)行副總裁肖莉認為。

　　新任央行貨幣委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌近日表示,房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在顯現(xiàn),調(diào)整將持續(xù)兩到三年。此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措,而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。

　　“我個人認為流動性會越來越緊。”瑞士信貸波士頓董事總經(jīng)理陶冬預(yù)計,房地產(chǎn)運作可能要面臨兩年左右資金緊張的市場環(huán)境。

　　1調(diào)整產(chǎn)品線,增強現(xiàn)金流

　　新政對房地產(chǎn)商核心的影響,便是其資金鏈。

　　相較于恒大的主動降價,萬科、龍湖、保利、華潤、遠洋等主流房企,更多地是調(diào)整產(chǎn)品線來應(yīng)對危機,增強現(xiàn)金流。

　　比如,萬科總裁郁亮提出全業(yè)態(tài)的概念,增加了高端住宅以及持有型商業(yè)物業(yè)比例,還全力開發(fā)超小戶型、養(yǎng)老住宅等細分市場;龍湖北京公司孫靜介紹,龍湖的產(chǎn)品線非常長,始終堅持區(qū)域聚焦戰(zhàn)略,其在北京的產(chǎn)品,有位于中關(guān)村(000931,股吧)核心的高端豪宅,也有位于海淀、順義的別墅,以及位于通州的低、中高端物業(yè)。

　　萬科北京公司有關(guān)人士認為,產(chǎn)品線的延長,可以有效地抵御市場波動的風(fēng)險,也應(yīng)有不同的銷售策略。比如,在北京,萬科位于城市的萬科藍山、萬科公園五號作為高端住宅,售價攀升,萬科將其作為提高單位利潤率的重要來源,不會輕言降價;而位于郊區(qū)的萬科長陽半島、萬科中糧紫苑剩余兩棟樓,則選擇平價或低價推貨。

　　此外,住宅+商業(yè)的“新鴻基模式”越來越受寵。近日,遠洋地產(chǎn)有關(guān)人士透露,3月份遠洋地產(chǎn)成立了獨立的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部,由總裁李明親自掛帥,該部門將負責(zé)遠洋地產(chǎn)旗下商業(yè)項目的運作,這些項目基本為持有型物業(yè)。

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