2005年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的謎團(tuán)也許是房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲幅會(huì)不會(huì)走緩，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌，現(xiàn)在成了萬(wàn)眾矚目的話(huà)題。昨天下午，來(lái)自全國(guó)各地的地產(chǎn)界權(quán)威人士“西湖論劍”，論述“房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、調(diào)控與對(duì)策”。

用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為

利用宏觀政策調(diào)控房?jī)r(jià)固然重要，但用經(jīng)濟(jì)的手段規(guī)范市場(chǎng)行為也是必要的手段。建設(shè)部政策研究副主任王玨林認(rèn)為，現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些不正常的行為，較該管的是開(kāi)發(fā)企業(yè)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為。比如市場(chǎng)上出現(xiàn)囤積土地和房源，擠壓市場(chǎng)，把市場(chǎng)價(jià)抬高以后再放出去，較后是強(qiáng)行購(gòu)賣(mài)。這些現(xiàn)象都屬于市場(chǎng)不規(guī)范、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，給消費(fèi)者和國(guó)家造成了危害。我們要用經(jīng)濟(jì)的手段規(guī)范市場(chǎng)行為。同時(shí)，要建立住房保障體系。這是政府的職責(zé)，也是較基本的要求。一是必須建立；二是從住房較困難的群體向上推進(jìn)；三是嚴(yán)格規(guī)范入住者的標(biāo)準(zhǔn)；四是推廉租、低價(jià)格租金、中等面積的標(biāo)準(zhǔn)住房。改善住房條件不能光依賴(lài)政府，應(yīng)該靠市場(chǎng)去努力。五是建立地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立博士分析了較近出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，他認(rèn)為表明了這樣一些信息：，高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)得到了統(tǒng)一；，從政治的角度看房地產(chǎn)新政；第三，行政手段切中要害。高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)已經(jīng)達(dá)到了高度的統(tǒng)一，意味著今后還會(huì)有更多的甚至是更嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控措施出臺(tái)。他認(rèn)為可以從三個(gè)方面進(jìn)一步完善地產(chǎn)政策：一是稅收政策。完善稅收政策還有不少文章好做。二是利率政策。調(diào)控房地產(chǎn)的較好的政策還是利率政策。未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控達(dá)不到目標(biāo)的話(huà)，利率很快就會(huì)漲上來(lái)。三是完善住房保障制度。

房產(chǎn)不能成為價(jià)值象征符號(hào)

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任賈生華教授對(duì)我省的地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了剖析。他認(rèn)為通常情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致商品價(jià)格下降，利潤(rùn)平均化，而浙江地產(chǎn)投資出現(xiàn)了超額利潤(rùn)。個(gè)體投資獲取超額收益，造成整個(gè)社會(huì)集體非理性。房產(chǎn)被作為一個(gè)商品“收藏”起來(lái)，而不是投入使用。需求被不斷“復(fù)制”，一些人購(gòu)了一套之后，還要購(gòu)套，甚至第三套。房?jī)r(jià)被人為炒高。住房被作為“價(jià)值象征符號(hào)”，而不是作為真正的住宅來(lái)考慮購(gòu)賣(mài)和使用。

今年，由于全國(guó)局部地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，央行開(kāi)始提高貸款利率，抑制需求。政策從抑制供給，控制投資規(guī)模，轉(zhuǎn)向抑制需求。賈生華教授認(rèn)為，這是一個(gè)好的轉(zhuǎn)變。近期浙江地產(chǎn)政策應(yīng)該“打擊炒房，抑制投資需求，消除暴利和財(cái)富效應(yīng)預(yù)期”。具體來(lái)看，應(yīng)該增加短期交易（特別是期房）的資金成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，必要時(shí)可以對(duì)短期交易進(jìn)行行政管制。

正確理解“居者有其屋”

依靠短期的行政措施，或許可以穩(wěn)住房?jī)r(jià)，抑制炒房，但地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題如果沒(méi)有解決，新一輪炒作也許還會(huì)重新開(kāi)始。與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，社會(huì)各界對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律要有一個(gè)系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，要制定一系列有利于地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的政策和措施。

專(zhuān)家建議，在住房消費(fèi)方面，要正確理解“居者有其屋”的含義。從住宅自有率看，50%-60%的自有率在很多國(guó)家已經(jīng)算高的了；而調(diào)研表明，浙江住宅自有率在75%左右。如果按照當(dāng)前浙江樓價(jià)，很多人傾其終身積蓄，或許還購(gòu)不了一套住房。所以，如果以為地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)遵循“憂(yōu)——有——優(yōu)——又”的設(shè)想發(fā)展，那就不免過(guò)于天真。如果能夠接收財(cái)富的占有呈金字塔型的，那不應(yīng)該期望在市場(chǎng)手段配置下，全部家庭都能以自己擁有住宅方式，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。因此，如果“居者有其屋”成為政策的目標(biāo)和普通居民的期望，那么整個(gè)定位就會(huì)發(fā)生偏差。

政府住宅保障的責(zé)任邊界在哪里？改善住房的責(zé)任應(yīng)該找市場(chǎng)還是找政府？答案是政府的住房保障制度應(yīng)該是有限責(zé)任制。政府住房保障制度頭先是保障住不起房子的人，而不是購(gòu)不起房子的人。目前政府的工作應(yīng)該放在廉租房而不是經(jīng)濟(jì)適用房上。在實(shí)行基本保障之后，居民住房改善問(wèn)題，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。

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