活動策劃：唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：上海市公積金管理高端經(jīng)濟師 叢誠

10月17日國務(wù)院常務(wù)工作會議提出的十條措施，“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！比匀皇遣渴鹬?。隨后，財政部在10月22日出臺了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》的文件，仍然將民生保障措施與新政并列提出。然而，多個城市陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中，對于保障性住房建設(shè)體系的關(guān)注度卻明顯低于其他方面。有關(guān)專家認為，政策旨在支持居民解決住房問題，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模。這一點，是大部分地方政府出臺的“救市”政策所忽略的。如何正確理解新政基調(diào)，合理看待“松綁”含義？上證演播室請來專業(yè)人士，為大家做解答。

強調(diào)支持自住需求

主持人：10月22日，財政部與央行同時發(fā)布了新政措施。政府政策框架的明確化，是否意味著對房價進行“松綁”？

叢誠：從此次新政來看，并不是簡單重復(fù)或簡單否定過去的宏觀調(diào)控政策基調(diào)。需要強調(diào)的是，此次救市政策的宏觀大背景與以往不同。從各項數(shù)據(jù)來看，三季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長17.83%，同比下降4個百分點；在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占比20%左右的房地產(chǎn)業(yè)投資，在三季度出現(xiàn)拐點并大幅下滑。與此同時，消費增速仍在繼續(xù)保持較高水平，而在需求下降和出口下滑的情況下，刺激房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)恢復(fù)性上升，是拉動經(jīng)濟的主要措施。

回顧一下2005年“國八條”的出臺，當時的宏觀調(diào)控單純指向了抑制房價、保障金融安全，以及住房保障體系等問題。去年國務(wù)院24號文件著重講了完善經(jīng)濟適用房、廉租房制度作為解決低收入家庭住房的主要渠道，后來輿論指出了對中等收入“夾心層”家庭政策支持不足的問題，于是今年全國建設(shè)工作會議上就提出了要推廣建造限價房。從整體來看，住房保障與調(diào)控商品房市場并不沖突，兩者的職能體系相對獨立。在強調(diào)保障住房體系完善的情況下，對于自住需求支持度有所提升，并不是簡單的“托市”和“抬高房價”。

從目前新政的主旋律來看，財政部和央行的政策不約而同地強調(diào)了支持自住需求用房的態(tài)度，同時，對于投資性需求和投機性需求的界限依然比較明確，這說明了政策的立意仍然基于防范風(fēng)險與防止房地產(chǎn)泡沫的雙重考慮，同時突出了以民生為本的傾向。

公積金政策成“頭選”

主持人：各個地方政府日前陸續(xù)出臺了救市政策，其中公積金政策成為各地“頭選”，這是由什么原因造成的？

叢誠：根據(jù)各個城市先后出臺的救市舉措，可以發(fā)現(xiàn)，在財稅、金融、土地政策等各個方面中，公積金貸款政策的放松已成為“頭選”，是所有政策中被選用較多的一項。內(nèi)容通常包括提高貸款額度、降低頭付比例和延長貸款期限。

在金融工具的使用上，公積金是地方政府先進能夠把握的產(chǎn)品，屬于自主權(quán)較強的金融領(lǐng)域，因此會成為必然選擇的救市措施。我在所著的《中國住房和公積金制度發(fā)展大綱》中提及，截至2008年9月底，全國累計繳存住房公積金已近2萬億元。在宏觀調(diào)控持續(xù)多年的情況下，公積金正有節(jié)余，因此可以更有效地對救市措施予以支持。較后，住房公積金現(xiàn)已成為我國法定強制的一項覆蓋所有城鎮(zhèn)職工的基本住房保障制度，屬于個人產(chǎn)權(quán)的住房保障儲蓄資金。采取公積金貸款的購房者，往往以工薪為主，因此這對于刺激釋放合理的自住需求有一定效用。

有助于恢復(fù)市場信心

主持人：政策的頒布，對于未來地方政府出臺政策的定向，是否會有影響？未來樓市會有怎樣的發(fā)展趨勢？

叢誠：可以看到，政策仍然將加大住房保障作為主要關(guān)注方面。加大保障性住房的建設(shè)，既可以為居民提供住房保障，還可以擴大投資規(guī)模，這充分顯示出政策旨在增大投資拉動經(jīng)濟的主要目的。不過，之前部分地方政府出臺的救市政策大多忽略了這一部分，僅僅著意于刺激購房需求、穩(wěn)定房價等方面，因此，政策立足于民生問題的基調(diào)，具有重要的指導(dǎo)意義。

個人看法，新政對于啟動房地產(chǎn)市場信心很有幫助。對于購賣雙方來說，在新政作用帶動下，會慢慢積累起強烈的成交意愿。開發(fā)商進行調(diào)整價格等促銷手段的話，購方會更容易入市購購，成交價格有所下調(diào)，成交量就會逐漸恢復(fù)。我認為，中低價位以及小戶型商品房，會頭先開始松動。二手房方面，隨著新房市場的啟動，尤其是中低價位商品房的成交帶動，整體市場價格會相應(yīng)下降。而隨著一二手房市場聯(lián)動效應(yīng)的增強，房東也會相應(yīng)調(diào)整房源價格，較終達到市場調(diào)整的目的。

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