對于物業(yè)的事有點不清楚，希望有識之士能給予熱心幫助，感激不盡。1、物業(yè)公司在停車位收取停車費（一年500元/臺），據(jù)物業(yè)公司人說，房屋維修基金五年內(nèi)不讓動，這筆停車費用在公共部分的維修上了，如房屋漏雨、長綠笞等等。 開發(fā)商保修可能達(dá)不到五年，那么是不是法律有空白處？難道房屋的質(zhì)量問題2~4年內(nèi)都要業(yè)主自己承擔(dān)？2、業(yè)主委員會是如何建立起來的？物業(yè)公司基本合格的情況下需要成立嗎？如果想成立估計不是我一個人說了算的，具體要求和步驟是什么？如果有相關(guān)參考資料或者具體規(guī)定的鏈接也好。

較佳答案 停車費是車位的場地維護(hù)費,修理車位鎖的修理費,工人工資等.并不是房屋的維修和綠化上.物業(yè)的解釋是不準(zhǔn)確的.如何成立業(yè)主委員會 手把手教您成立社區(qū)業(yè)主委員會 寫在前面：本文從解讀政府有關(guān)部門關(guān)于成立業(yè)主委員會的規(guī)定、介紹成立業(yè)主委員會的步驟、成立業(yè)主委員會需注意的策略等幾個方面手把手教您成立業(yè)主委員會，并提供了筆者寫的幾個成立業(yè)主委員會相關(guān)文書供想成立業(yè)主委員會的業(yè)主參考，由于本文較長，筆者想不出能夠全文刊登的報紙，故發(fā)在網(wǎng)上，歡迎平面媒體根據(jù)自己報社掌握的尺度進(jìn)行轉(zhuǎn)載，同時更歡迎關(guān)心成立業(yè)主委員會的網(wǎng)友在自己小區(qū)的論壇上進(jìn)行轉(zhuǎn)載。 手把手教您成立業(yè)主委員會 很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會難，這里有個別政府工作人員違法行政的問題，也有業(yè)主沒有掌握成立業(yè)主委員會的方法問題，現(xiàn)在新的《物業(yè)管理條例》公布了，為成立業(yè)主委員會鋪平了道路，業(yè)主只要學(xué)會如何運用這個法律武器，掌握正確方法，9月1日以后，業(yè)主要想成立業(yè)主委員會其實并不難。 不要把自己的武器給對方 成立業(yè)主委員會和成立公司一樣，頭先要了解政府對成立業(yè)主委員會的程序要求和法律賦予業(yè)主的權(quán)利，評論法律和政府規(guī)定是否合理合法，不是我們業(yè)主成立業(yè)主委員會時要做的事，否定法律和政府規(guī)定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業(yè)主委員會復(fù)雜化或想得神乎其神，不僅與事無補，反而等于繳械投降，甚至是自己把手中的武器給了對方。 成立業(yè)主委員會規(guī)定的五項解讀 今年9月1日開始實行的《物業(yè)管理條例》關(guān)于成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定有五個方面，現(xiàn)筆者逐一加以解讀： 一.業(yè)主大會的成立 規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。 指導(dǎo)不等于專業(yè)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。 北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復(fù)?！?而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定： 京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%，或頭戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會?！?京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會委員席位?！?二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分 規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主頭先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！?三.業(yè)主大會投票權(quán)確立 規(guī)定：業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 解讀：次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。 北京的次業(yè)主大會投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。”和京國土房管物[2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會時，其投票權(quán)及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。 四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定： 1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。 6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進(jìn)行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。 北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面達(dá)全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進(jìn)行業(yè)主委員會成立備案。 五.業(yè)主委員會備案 規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負(fù)責(zé)；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負(fù)行政管理責(zé)任。 目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考： (1)業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數(shù)組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號文“管委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表?！钡囊?guī)定。 (2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產(chǎn)權(quán)狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產(chǎn)生的簡要過程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計票方法、選舉程序等內(nèi)容?！?(3)業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報材料起應(yīng)不超過10天。 成立業(yè)主委員會的八個步驟 了解了業(yè)主委員會成立的相關(guān)規(guī)定后，就要按規(guī)定進(jìn)行具體操作了。 步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主頭先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。 步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，較好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。 第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。 第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(較好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。 第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會委員。 第六步，業(yè)主委員會召開次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。 第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、

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