網(wǎng)友答 1．拆遷補(bǔ)償方式 91版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式；01版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 2．補(bǔ)償金額確定方法 91版條例規(guī)定作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算；01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 3．產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法 91版條例對產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：（一）償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價格結(jié)合成新作價結(jié)算；（二）償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準(zhǔn)內(nèi)的，超過部分按照成本價結(jié)算；（三）償還建筑面積超過規(guī)定安置基準(zhǔn)的，超過部分按照商品房價格結(jié)算；（四）償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結(jié)合成新另增結(jié)算。 01版條例規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。 4．拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補(bǔ)償方法 91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償。 5．91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補(bǔ)償規(guī)定的比較分析 91版條例帶有很強(qiáng)的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補(bǔ)償金額時，稱作價補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償，為補(bǔ)償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ)；二是在金額確定方式上，采用重置價格結(jié)合成新方法或按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，而重置價格和結(jié)構(gòu)差價等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強(qiáng)的可操作性，非房地產(chǎn)估價專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價工作；另一方面造成補(bǔ)償金額與補(bǔ)償對象實際價值的嚴(yán)重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強(qiáng)烈抵觸情緒充分地反映了這一點；第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價格確定標(biāo)準(zhǔn)，造成各地政府以不同的價格內(nèi)涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區(qū)間的不平衡；第四方面是拆遷補(bǔ)償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補(bǔ)償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權(quán)價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。 01版條例具有很強(qiáng)的市場經(jīng)濟(jì)特征，在措辭上，在涉及補(bǔ)償金額時，稱貨幣補(bǔ)償；在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益；在拆遷補(bǔ)償和拆遷安置問題上，01版條例除了強(qiáng)調(diào)房屋租賃關(guān)系對房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補(bǔ)償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補(bǔ)償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重。 三、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場評估價格分析 1．評估價格形成方法 房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。 2.評估價格形成的假設(shè)前提 估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是較高較佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其較高較佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等；因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。 3．評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型 隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購購的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價的10％確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1％。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。 4．評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補(bǔ)償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價的10％或房改成本價的1％的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額（包含于房屋拆遷補(bǔ)償價格中）又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額（按出讓合同約定），其合理性顯然值得商榷。 四、拆遷補(bǔ)償價格評估的原則分析 作為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補(bǔ)償價格評估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結(jié)果。 l．公平原則 房屋拆遷補(bǔ)償價格評估必須以公正為基本前提；充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費用。 2．優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則 房屋拆遷補(bǔ)償價格評估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計價，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。 3.快捷性原則 從開發(fā)程序看，房屋拆遷（包括價格評估、拆遷實施等）所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發(fā)周期；同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。 4．政策性原則 01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當(dāng)長的時間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價值。 五、01版條例下拆遷補(bǔ)償價格評估方法構(gòu)建的設(shè)想 l．評估方法的適用性 房屋使用價值通過房地產(chǎn)的整體效用；包括房屋建筑和房屋設(shè)備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價對象或范圍。但在估價實務(wù)中，緣于諸如房屋裝修設(shè)備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。 2．房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的技術(shù)路線 房屋拆遷補(bǔ)償價格評估采用對比法進(jìn)行。在假設(shè)不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標(biāo)準(zhǔn)房屋的評估價格水平；以此標(biāo)準(zhǔn)的評估價格水平為基準(zhǔn)，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數(shù)；標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平與價格修正系數(shù)相乘即可求得市場價格；經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補(bǔ)償金額。 3．標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平的確定 標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平的確定是前期基礎(chǔ)性工作，全部評估過程的便捷性和準(zhǔn)確性均取決于此。其確定步驟為： a.確定標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平對應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式 在確定拆遷評估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型（占較大比例者）結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋，必要時可確定一個以上標(biāo)準(zhǔn)房屋。 b．確定標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平 選取標(biāo)準(zhǔn)房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之。 4．標(biāo)準(zhǔn)評估價格水平的調(diào)整 影響房地產(chǎn)價格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權(quán)類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境．工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權(quán)類型、朝向等；或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法。 5．房屋拆遷補(bǔ)償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的較低界限價格，該較低界限價格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說；“商品出售價格的較低經(jīng)濟(jì)界限，是由商品的成本價格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補(bǔ)償。如果這個過程繼續(xù)下去，預(yù)付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)的，因此根據(jù)成本法可以確定該較低界限價格，即： 較低界限價格=預(yù)付資本價值=市場價格一交易稅費一開發(fā)利潤 一般地，交易稅費為市場價格 6.05%（5.55%＋0.5%），開發(fā)利潤按房地產(chǎn)類型為預(yù)付資本價值的相應(yīng)百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%

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